Fianza IVIMA en España: qué es, cómo se paga y cuándo se devuelve

Qué es la fianza IVIMA y quién la gestiona en Madrid

La fianza IVIMA es, en realidad, el depósito de la fianza del alquiler que exige el contrato y que en la Comunidad de Madrid debe ingresar el arrendador ante la Administración. La base está en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que obliga a prestar fianza en los arrendamientos y regula su devolución.

En Madrid, ese trámite ya no lo lleva el antiguo IVIMA con ese nombre, sino la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. La propia Comunidad indica que el depósito es obligatorio para el arrendador, gratuito y sin devengo de intereses, y que sirve para dejar constancia oficial de la fianza que se ha cobrado al inquilino y se ha ingresado en la Administración autonómica a través de su servicio de fianzas de arrendamiento.

La clave es no mezclar tres cosas distintas: la fianza que entrega el inquilino al firmar, el depósito que el arrendador hace en la Comunidad de Madrid y otras garantías que puedan pactarse aparte. En una vivienda de Madrid, el circuito correcto es ese: contrato, cobro de la fianza y depósito administrativo en plazo.

La fianza protege al arrendador, pero el depósito en Madrid lo controla la Comunidad de Madrid: una cosa es cobrarla y otra muy distinta, ingresarla y después devolverla.

Fianza obligatoria, depósito administrativo y garantías extra

• Fianza obligatoria: es la cantidad mínima que marca la LAU según el tipo de alquiler; no es opcional.
• Depósito administrativo: es el ingreso de esa fianza en la Comunidad de Madrid por parte del arrendador o de quien gestione el inmueble.
• Garantías extra: son avales, depósitos adicionales o seguros de impago que pueden pactarse además de la fianza legal.
• No son lo mismo: la fianza puede haberse cobrado al firmar y, aun así, faltar el depósito ante la Agencia de Vivienda Social.

Quién interviene en el contrato y en el depósito

El arrendador es quien debe exigir la fianza, cobrarla del arrendatario y luego ingresarla en Madrid. El arrendatario es quien la entrega al firmar el contrato y quien, al final, puede pedir su devolución si no hay desperfectos ni cantidades pendientes.

El organismo que la recibe en Madrid es la Agencia de Vivienda Social, que hoy asume la gestión que muchos siguen llamando “IVIMA”. Así queda claro quién paga, quién deposita y quién recupera el dinero: el inquilino entrega la fianza al firmar, pero el obligado frente a la Comunidad es el propietario o arrendador.

Cuánto se paga de fianza según el tipo de alquiler

El importe mínimo depende del uso del inmueble y lo fija la LAU. En vivienda habitual, la fianza equivale a una mensualidad de renta; en local, despacho, nave u otro uso distinto de vivienda, la ley sube a dos mensualidades.

La regla sale del mismo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la práctica, esto significa que un alquiler de piso en Madrid capital por 1.100 euros al mes exige una fianza mínima de 1.100 euros. Si es un local en Móstoles con una renta de 900 euros, la fianza mínima será de 1.800 euros.

Las garantías adicionales pueden servir para cubrir riesgos más allá de la fianza legal, pero no sustituyen esa fianza. En vivienda, además, hay que mirar con lupa el límite del art. 36.5 LAU si el contrato entra en el periodo protegido por la norma.

Ejemplo con cifras de una vivienda en alquiler

Ana alquila un piso en Getafe por 950 €/mes. Al firmar, entrega una fianza de 950 euros al arrendador. Ese importe no se queda “guardado” en el bolsillo del propietario: en Madrid debe depositarse ante la Agencia de Vivienda Social.

Si además el propietario pide una garantía adicional permitida por contrato, por ejemplo otro mes de renta, el coste inicial para Ana sería de 1.900 euros: 950 euros de fianza y 950 euros de garantía extra. Si el arrendador fuera una empresa y el contrato de vivienda se sometiera al límite legal, la garantía adicional no podría superar el tope que marca la LAU.

Cómo se deposita la fianza en la Comunidad de Madrid

1. Identifica el régimen de gestión de la Agencia de Vivienda Social según el número de contratos que tengas en Madrid y comprueba si vas por el canal habitual o por el concertado.
2. Reúne los datos del contrato: dirección del inmueble, renta, fecha de firma, identificación del arrendador y del arrendatario, y el importe de la fianza.
3. Accede a la sede o al trámite presencial con certificado digital, DNIe o Cl@ve si vas online; si prefieres ir en persona, hazlo con cita previa y la documentación completa.
4. Elige el modelo correcto: 251 para el depósito inicial, 252 si ya existe depósito y toca actualizar o compensar, y 254 si solicitas la devolución.
5. Presenta el justificante y paga dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato en el régimen general; guarda el resguardo porque te lo van a pedir si hay revisión o devolución posterior.

La Comunidad de Madrid distingue entre dos formas de gestión. El arrendador debe mirar su situación antes de entrar en la sede electrónica, porque el trámite cambia según su volumen de contratos y según si es una primera alta o una actualización de una fianza ya depositada.

Régimen General y Régimen Especial Concertado

1. Régimen General: se aplica, con carácter general, a arrendadores con menos de 5 contratos de arrendamiento en la Comunidad de Madrid. Es el sistema más habitual para particulares.
2. Régimen Especial Concertado: se reserva para quienes tienen 5 o más contratos de arrendamiento y gestionan un volumen superior, con una operativa más automatizada.
3. Cambio de régimen: si un arrendador supera el umbral de contratos, conviene revisar el régimen de gestión para no presentar el modelo equivocado ni fuera de plazo.

Modelos 251, 252 y 254: para qué sirve cada uno

• Modelo 251: depósito inicial de la fianza cuando no existe una fianza previa asociada al inmueble.
• Modelo 252: actualización o compensación cuando ya hay una fianza depositada y cambia algo del contrato o de su importe.
• Modelo 254: solicitud de devolución de la fianza al extinguirse el contrato y cumplirse los requisitos de retorno.
• No se intercambian: presentar un modelo distinto al que toca puede retrasar el expediente y obligarte a repetir el trámite.

Plazos, resguardo y obligación de depositar

En Madrid, el arrendador tiene que hacer el depósito en 30 días hábiles desde la firma del contrato en el régimen general. No es un trámite decorativo ni un favor al inquilino: es una obligación administrativa autonómica y, además, la Comunidad lo tramita sin coste para el obligado.

La acreditación del depósito conviene conservarla junto con el contrato y, si hay varias prórrogas o novaciones, también con sus anexos. Ese documento prueba que la fianza se ingresó correctamente en la Administración madrileña y puede evitar discusiones si luego el inquilino pide explicaciones o si Hacienda pregunta por el arrendamiento en una revisión del IRPF.

Además, el justificante sirve para ordenar bien la devolución final. Si no guardas ese resguardo, luego cuesta más enlazar el contrato con la fianza depositada, sobre todo cuando el inmueble ha pasado por varios arrendadores o cuando el expediente lo lleva una gestoría.

Guardar el resguardo de depósito no es una formalidad: en Madrid es la forma más limpia de demostrar que la fianza se ingresó donde tocaba y dentro de plazo.

Qué resguardo conviene guardar y para qué sirve

1. El justificante de presentación: acredita que la solicitud se registró ante la Agencia de Vivienda Social.
2. El resguardo de depósito: demuestra el importe ingresado, el contrato al que se vincula y la fecha del trámite.
3. La copia del contrato y anexos: ayudan a identificar prórrogas, cambios de renta o sustituciones de arrendador.
4. Su utilidad práctica: puede enseñarse al inquilino, al asesor fiscal o a la propia Administración si surge una discrepancia.

Cuándo y cómo se devuelve la fianza

1. Al terminar el contrato, el arrendatario entrega las llaves y se comprueba que el arrendamiento ha quedado extinguido.
2. El arrendador revisa si hay rentas pendientes, suministros sin pagar o desperfectos que sean imputables al inquilino.
3. Si no hay deudas ni daños descontables, debe devolver la fianza o su saldo al arrendatario.
4. Si hay cantidades que compensar, solo puede retener lo estrictamente justificado y documentado.

La norma está en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: el arrendador tiene que devolver la fianza al término del arrendamiento y, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, la cantidad devenga el interés legal. En Madrid, además, el propio trámite de devolución se canaliza por la Agencia de Vivienda Social cuando se pide el reintegro de la fianza depositada.

Comprobaciones antes de devolver el dinero

• Estado de paredes, suelos, puertas y electrodomésticos, con fotos si las había en la entrega.
• Recibos de luz, gas, agua o comunidad que hayan quedado pendientes y sean realmente del arrendatario.
• Reparaciones que no sean desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda.
• Compensaciones ya pactadas por escrito, siempre con soporte documental y sin inventar descuentos de última hora.

Plazo de un mes y prescripción de cinco años

El plazo legal de devolución es de un mes desde la entrega de llaves. Si el arrendador se retrasa, la fianza empieza a devengar interés legal conforme al art. 36.4 LAU. Eso no significa que el inquilino deba esperar indefinidamente: puede reclamar desde el momento en que venza ese mes y no se haya pagado.

Si la devolución no llega, la acción para reclamarla prescribe a los cinco años desde la finalización del contrato, según el artículo 1964 del Código Civil. En la práctica, no conviene apurar: cuanto antes se reclame por escrito, más fácil es probar que el dinero sigue siendo debido.

Qué hacer si no te la devuelven o hay descuentos indebidos

Ventajas e inconvenientes de cada vía

Ventajas:

• El requerimiento previo deja constancia y muchas veces desbloquea el pago sin pleito.
• La reclamación judicial ordena la deuda y permite pedir intereses si el arrendador se retrasa.
• El procedimiento monitorio es útil en reclamaciones de cantidad claras, como una fianza mal retenida.

Inconvenientes:

• Si no guardaste contrato, llaves o resguardo, probar la reclamación se complica.
• El arrendador puede discutir desperfectos o compensaciones y alargar el conflicto.
• La vía judicial tarda más que un simple ingreso voluntario, sobre todo si el propietario no responde a la primera.

Orden de reclamación paso a paso

1. Envía un requerimiento fehaciente al arrendador por burofax o medio equivalente, con copia del contrato, fecha de entrega de llaves y cuantía exacta reclamada. Hazlo en cuanto pase el mes de plazo.
2. Revisa si hay justificación real de descuentos: pide facturas, lecturas de suministros y explicación detallada. Si el recorte no está probado, exige el reintegro completo.
3. Consulta la vía de reclamación judicial en el Juzgado de Primera Instancia competente del domicilio del demandado o de la finca, según el caso, y valora el procedimiento monitorio si la deuda es líquida y está bien documentada.
4. Presenta la demanda o el monitorio si el arrendador sigue sin pagar. Aporta contrato, justificante de depósito, resguardo de entrega de llaves, requerimiento previo y cualquier prueba de que no hay daños ni deudas pendientes.
5. Sigue el expediente hasta el cobro: si el deudor paga, termina el asunto; si se opone, el juzgado señalará el cauce procesal que corresponda y tendrás que sostener la reclamación con prueba documental.

En Madrid, la reclamación suele resolverse antes si el arrendador ve que el inquilino tiene toda la documentación bien atada. Por eso el burofax, el resguardo de depósito y el acta de entrega de llaves valen casi tanto como la propia fianza.

Dudas clave sobre la fianza IVIMA