Fianza en alquiler de temporada en España: cuánto se paga y cuándo se devuelve

Qué es el alquiler de temporada y por qué no es vivienda habitual

La temporalidad tiene que estar escrita y tener sentido real

En un alquiler de temporada en España, la fianza legal es de dos mensualidades y se devuelve al final si no quedan rentas pendientes ni daños que compensar. La diferencia de fondo con la vivienda habitual no está en el nombre que le pongan las partes, sino en la causa del contrato: si no busca cubrir una necesidad permanente de hogar, estamos ante un uso temporal.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos distingue la vivienda habitual del artículo 2 y el arrendamiento de temporada o de uso distinto de vivienda del artículo 3. En el primero, la finalidad es vivir de forma estable; en el segundo, la ocupación es temporal por una razón concreta: trabajo en otra ciudad, estudios, una obra en casa, una estancia médica o una temporada determinada en España.

La clave práctica es simple: la temporalidad debe constar en el contrato y también debe poder entenderse por los hechos. No basta con escribir temporada si después el inquilino se empadrona, traslada allí su vida ordinaria y la usa como residencia estable durante todo el año. En ese caso, el conflicto no es semántico; cambia el régimen jurídico aplicable.

Si la causa temporal no aparece clara en el contrato, luego es mucho más fácil que se discuta si en realidad había una vivienda habitual.

Qué fianza corresponde en un alquiler de temporada

Dos mensualidades, porque no es vivienda habitual

La garantía legal en el alquiler de temporada está fijada en el artículo 36 de la LAU: para los arrendamientos distintos de vivienda habitual, la fianza es de dos mensualidades de renta. Para la vivienda habitual, en cambio, la regla general es una mensualidad. Esa diferencia no es caprichosa: el legislador trata de forma más exigente los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre ellos el temporal.

La fianza no es una señal ni una cantidad que pueda suprimirse por pacto. Es obligatoria. Si el contrato es de temporada, el arrendador debe pedirla y el arrendatario debe entregarla. Luego, al terminar el arrendamiento, esa cantidad se compensa con las deudas pendientes o se devuelve si no hay nada que descontar.

Cuándo se deposita la fianza y ante qué organismo

El arrendador la ingresa; el trámite cambia según la comunidad autónoma

1. Se firma el contrato y desde ese momento empieza a correr el plazo autonómico para depositar la fianza.
2. El obligado al ingreso es el arrendador, no el inquilino.
3. Se presenta la fianza ante el organismo competente de la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
4. Conviene conservar el justificante, porque luego sirve para acreditar que el depósito se hizo correctamente y para cerrar el contrato sin discusiones.

En la práctica, muchas comunidades fijan un plazo de 30 días desde la firma o desde el inicio del alquiler para hacer el ingreso. En un alquiler de temporada, ese detalle no es menor: si el propietario no deposita a tiempo, puede tener un problema administrativo aunque el contrato entre las partes siga siendo válido.

Comunidad Valenciana: depósito de la fianza ante la Generalitat

• En la Comunitat Valenciana, el arrendador debe ingresar la fianza ante la Generalitat Valenciana, a través del organismo autonómico competente en materia de vivienda y fianzas.
• El dato importante es quién responde: lo hace el propietario o arrendador, no el estudiante, trabajador temporal o inquilino de paso.
• Si el contrato es de temporada, conviene guardar contrato, resguardo del ingreso y fechas de inicio y fin, porque cualquier cruce de datos puede exigir una comprobación posterior.
• El plazo autonómico que se maneja en estos casos es de 30 días desde la firma o el comienzo del alquiler, así que no conviene dejarlo para el final.

Andalucía: Ventanilla Única Digital y alquiler por temporada

• En Andalucía, la Junta ha reforzado la tramitación de los arrendamientos por temporada mediante la Ventanilla Única Digital, especialmente en contratos vinculados a estudiantes y estancias temporales.
• La fianza legal sigue siendo de dos mensualidades cuando el contrato no es de vivienda habitual.
• El arrendador debe preparar la documentación del contrato y la identificación del inmueble para no bloquear el trámite administrativo.
• Si el alquiler cambia de naturaleza o se prolonga con apariencia de residencia estable, merece la pena revisar el encaje del depósito y del propio contrato.

Qué debe reflejar el contrato para que sea realmente de temporada

Sin una causa temporal clara, la etiqueta no vale de mucho

• La duración exacta del contrato y la fecha de entrada y salida.
• El motivo temporal del arrendamiento: estudios en España, desplazamiento laboral, reforma de la vivienda habitual, tratamiento médico u otra causa concreta.
• El domicilio habitual de la persona arrendataria fuera del inmueble alquilado.
• La dirección del inmueble donde se va a residir durante la estancia temporal.
• La declaración expresa de que no existe voluntad de convertir esa vivienda en residencia permanente.
• Las reglas de prórroga y el preaviso para no alargar el contrato sin control.
• Un inventario de muebles, llaves y estado de conservación si el piso se alquila amueblado.

La temporalidad no solo debe figurar; debe quedar bien atada. Por eso, en un contrato de temporada bien hecho suele aparecer la causa del desplazamiento y una redacción que evita frases ambiguas como uso indefinido o residencia habitual. Cuanto más precisa sea la causa, más difícil será que luego se discuta el encaje jurídico.

Cuándo y cómo se devuelve la fianza al finalizar el contrato

Primero se revisa el piso; después se hace la liquidación

Marta alquila en Sevilla un piso de temporada durante 10 meses por 800 € al mes. Al firmar, entrega 1.600 € de fianza, porque en temporada se exigen dos mensualidades. Al terminar el contrato, el arrendador revisa el estado de la vivienda, comprueba que faltan por pagar 90 € de suministros y que hay un desperfecto acreditado de 110 € en una lámpara del salón.

El cierre correcto sería este:

1. Se entregan las llaves y se verifica que el contrato ha acabado.
2. Se comprueba si quedan rentas, suministros o daños imputables al inquilino.
3. Se descuenta lo que proceda con factura, recibos o presupuesto razonable.
4. Se devuelve el resto de la fianza.

En el ejemplo, la devolución sería de 1.400 €: 1.600 € menos 90 € de suministros y 110 € por el daño comprobado. Si el arrendador no devuelve el saldo que corresponda dentro del plazo legal, la cantidad pendiente empieza a devengar interés legal conforme al artículo 36 de la LAU pasado un mes desde la entrega de llaves.

Qué normativa se aplica y qué pasa si hay conflicto

La jerarquía importa más de lo que parece

En un alquiler de temporada en España, el orden práctico es este: primero manda la LAU para clasificar el contrato y fijar la fianza; después, lo pactado por las partes en aquello que la ley permita; y, si falta cobertura, entra el Código Civil como apoyo. La autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil permite pactar duración, prórrogas y preavisos, mientras que el artículo 1091 del Código Civil recuerda que lo pactado obliga como ley entre quienes firman.

Ventajas

• El arrendador tiene una garantía más alta que en la vivienda habitual: dos mensualidades de fianza.
• El contrato puede adaptarse mejor a una estancia concreta en España, por ejemplo un curso universitario o un traslado temporal por trabajo.
• Si la causa está bien escrita, la duración y el cierre del contrato quedan mucho más claros.
• La normativa autonómica del depósito ayuda a dejar rastro documental del ingreso de la fianza.

Inconvenientes

• Si la causa temporal es débil o falsa, el contrato puede discutirse y acabar tratado como vivienda habitual.
• Hay más carga administrativa, porque además del contrato hay que cumplir el depósito autonómico.
• Si el arrendador retrasa la devolución, puede tener que pagar interés legal.
• Un contrato mal redactado deja margen a conflictos sobre prórrogas, preavisos y uso real de la vivienda.

Si estalla el conflicto, el juez no se queda con la etiqueta de temporada porque sí; mira la realidad del uso, la documentación y la prueba. Si el inmueble ha funcionado como hogar permanente, el artículo 2 de la LAU pesa más que el nombre que las partes hayan puesto al contrato. Y si, en cambio, la temporalidad está bien justificada, el contrato se mantendrá en su cauce normal.