Fianza de local comercial en España: cuánto se paga, cuándo se devuelve y cómo recuperarla

La fianza de un local comercial en España es obligatoria y equivale, por ley, a dos mensualidades de renta. Se entrega al firmar el contrato y funciona como garantía frente a impagos o daños imputables al arrendatario.

Qué es la fianza de un local comercial y por qué la exige la LAU

La fianza en un local comercial es un depósito en metálico que el inquilino entrega al arrendador al iniciar el alquiler. La regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se aplica a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, como un local en Madrid, Sevilla, Málaga o cualquier otra ciudad española.

No es un pago libremente opcional ni una simple señal comercial. Su función es cubrir el incumplimiento de obligaciones contractuales: rentas pendientes, daños que no sean desgaste normal o gastos que el contrato atribuya al arrendatario. El dinero no se queda en la cuenta del propietario como ingreso; se entrega como garantía y, además, en la mayoría de comunidades autónomas se deposita ante la administración autonómica que corresponda.

La fianza protege al propietario, pero también ordena el cierre del contrato: si todo está bien, vuelve al inquilino; si hay daños reales, se compensa solo lo justificado.

Cuánto se paga al alquilar un local comercial

La fianza legal en un local comercial es de dos meses de renta. Si el alquiler es de 1.000 euros al mes, la fianza será de 2.000 euros. Si la renta sube a 1.500 euros, la fianza legal pasa a 3.000 euros. Ese es el mínimo legal; otra cosa distinta son las garantías adicionales que el propietario pueda pedir y que deben quedar por escrito.

Fianza legal, garantías extra y seguro de impago: qué es cada cosa

• Fianza legal: es obligatoria en los arrendamientos de local comercial. Se paga en metálico y responde a la renta pactada, no a una libre negociación sobre su existencia.
• Garantía adicional: puede ser un aval bancario, un depósito extra o una garantía personal. Se pacta en el contrato y no sustituye a la fianza obligatoria.
• Seguro de impago: lo contrata normalmente el arrendador para cubrir rentas impagadas o ciertos daños. Reduce riesgo, pero no reemplaza la fianza.
• Depósito autonómico: es el trámite administrativo de ingreso de la fianza ante la comunidad autónoma. No es una garantía distinta; es la forma legal de depositarla.

Ejemplo práctico con rentas reales

Ana alquila un local en Sevilla para abrir una clínica pequeña por 1.200 euros al mes. Al firmar el contrato, entrega 2.400 euros de fianza legal, porque son dos mensualidades.

Además, el propietario le pide una garantía adicional de una mensualidad más por la inversión en obra: otros 1.200 euros. El desembolso inicial de Ana es de 3.600 euros, pero solo 2.400 euros son fianza legal. Si contrata un seguro de impago, esa prima la pagará quien lo suscriba, normalmente el arrendador, y no altera la fianza obligatoria.

Dónde se deposita la fianza y quién está obligado a hacerlo en España

• El depósito no se hace en el contrato ni en el ayuntamiento: se ingresa ante el organismo de la comunidad autónoma competente.
• En Andalucía, la obligación de depositar la fianza recae en el arrendador y subarrendador de fincas urbanas.
• En la Comunidad de Madrid, la administración autonómica también gestiona las fianzas de arrendamiento y ofrece información específica a propietarios e inquilinos.
• El trámite es administrativo y está separado del cobro de la renta; conviene no confundir pagar la fianza con depositarla.
• Si el propietario no la ingresa, es él quien se expone a recargos y sanciones, no el inquilino, salvo pacto interno distinto sobre el coste económico.

Andalucía: depósito, modelos e información oficial

En Andalucía, el ingreso de la fianza se articula con el Modelo 806, que sirve para el depósito de fianzas de arrendamientos urbanos. La Junta también informa del procedimiento de gestión de fianzas de arrendamientos y suministros en régimen general y concertado en su procedimiento oficial.

La información de AVRA sobre fianzas aclara quién deposita, cómo se gestiona y cómo se pide la devolución. En la práctica, lo habitual es que el arrendador haga el ingreso y conserve el justificante, porque luego lo necesitará si pide la devolución al terminar el contrato.

Comunidad de Madrid: gestión de fianzas de arrendamiento

La Comunidad de Madrid explica que la fianza es la garantía que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar el cumplimiento del contrato. Su sede de vivienda y fianzas centraliza la información para el depósito de las fianzas de arrendamiento en la comunidad, así que conviene revisar allí el trámite exacto si el local está en Madrid capital, Alcalá de Henares, Móstoles o cualquier municipio madrileño.

Plazos, recargos y sanciones por no depositarla

1. Si el ingreso se hace dentro de los tres, seis o doce meses siguientes al término del plazo voluntario de ingreso, en Andalucía se aplica un recargo único del 5%, 10% o 15%, según el retraso.
2. Si la fianza se deposita fuera de plazo pero antes de que empiece la actuación inspectora, se exige un recargo del 20%. Ese recargo excluye la sanción que, en otro caso, podría imponerse, aunque no evita los intereses de demora.
3. Si no se cumple la obligación de depósito en la cuantía correspondiente y en el plazo debido, la Junta de Andalucía lo trata como infracción grave y prevé multa pecuniaria proporcional del 50% al 150% del importe de la fianza no constituida.
4. El punto delicado es el momento del ingreso: la Administración distingue entre retraso leve, retraso regularizado antes de inspección e incumplimiento sancionable, así que guardar el justificante es clave.

Ejemplo de recargo por ingreso fuera de plazo

Un local en Córdoba tiene una renta de 1.000 euros al mes, así que la fianza legal es de 2.000 euros. Si el arrendador la deposita dentro de los seis meses siguientes al fin del plazo voluntario, el recargo es del 10%: paga 200 euros más.

Si además el ingreso se hubiera hecho fuera de plazo pero antes de la inspección, el recargo sería del 20%: 400 euros. En un retraso pequeño, la diferencia parece poca; en varios contratos, el coste acumulado ya no lo es.

Cuándo se devuelve la fianza y qué puede descontar el arrendador

Cuando termina el contrato, el propietario debe devolver la fianza al inquilino. Si el local se entrega en buen estado, sin deudas y con las llaves devueltas, no hay razón para retenerla. Otra cosa es que existan desperfectos imputables al arrendatario: en ese caso, el arrendador puede descontar de la fianza el coste de las reparaciones necesarias.

La clave está en distinguir entre desgaste por uso y daño real. Pintura algo envejecida, pequeños roces o una cerradura con uso intenso no siempre justifican un cargo. Sí lo hacen, por ejemplo, un escaparate roto, humedad causada por una instalación mal utilizada o una maquinaria retirada dejando el local inutilizable.

Qué revisar antes de aceptar descuentos

• Estado del local al entregar las llaves, mejor con fotos fechadas y acta de salida.
• Facturas o presupuestos de reparación que acrediten el coste real del daño.
• Diferencia entre desgaste ordinario y desperfecto atribuible al arrendatario.
• Lecturas y recibos pendientes de luz, agua o gas si el contrato los deja a cargo del inquilino.
• Inventario, mobiliario o instalaciones que se hayan incluido en el alquiler.
• Plazo y forma en que el arrendador comunica el descuento, para no aceptar cargos vagos o sin prueba.

Cómo recuperar la fianza paso a paso

1. Revisa el contrato y confirma quién figuraba como obligado a depositar la fianza. En Andalucía suele ser el arrendador o subarrendador, y eso marca a quién hay que reclamar primero.
2. Entrega el local con prueba: llaves, inventario, fotos y, si puedes, un acta firmada por ambas partes. Hazlo el mismo día del cierre o en la fecha pactada, para evitar discusiones sobre daños posteriores.
3. Pide por escrito la devolución al arrendador, indicando el importe exacto y la cuenta bancaria. Si el local está en Andalucía, el propietario tendrá que tramitar la devolución con el Modelo 810 ante la Junta cuando proceda.
4. Guarda los justificantes del depósito y de la entrega del local. Si el arrendador retrasa la devolución o pretende retener más de lo debido, esos documentos son los que te permiten reclamar con fuerza.
5. Escala la reclamación si hace falta: primero al arrendador por escrito y, si no responde, ante la comunidad autónoma o por vía judicial civil, según el conflicto. En locales de Madrid, conviene revisar también el trámite autonómico en la Comunidad de Madrid por si el depósito y la devolución requieren comprobaciones adicionales.

Actualización de la fianza y garantías adicionales en contratos largos

• La actualización de la fianza da margen al propietario cuando la renta sube y evita que una garantía antigua se quede corta en contratos muy largos.
• En contratos de duración extensa, la revisión suele hacerse cada cinco años si el arrendatario es persona física o cada siete años si es jurídica, según la estructura del contrato y la práctica habitual de revisión.
• Las garantías adicionales ayudan cuando el local exige una inversión fuerte o cuando el propietario quiere más cobertura, pero no eliminan la obligación de depositar la fianza legal.
• El seguro de impago puede ser útil en calles caras de Madrid, Barcelona, Bilbao o Málaga, donde un mes vacío cuesta mucho; aun así, su función es cubrir riesgo, no reemplazar la fianza.
• Inconveniente claro: si se cargan demasiadas garantías al inicio, el inquilino entra con más tensión de tesorería y eso puede frenar la firma del contrato.
• Ventaja clara: bien combinadas, fianza, garantías extra y seguro reparten el riesgo y dejan más fácil cerrar el contrato sin sorpresas.

En un local comercial en España, la fianza legal es siempre la base; lo demás puede sumar seguridad, pero no borra esa obligación ni el depósito autonómico.

Preguntas habituales sobre la fianza del local comercial