Qué es la devolución de la fianza del alquiler y quién puede pedirla
La fianza debe volver cuando el alquiler termina y no quedan deudas ni desperfectos imputables al inquilino. En España, la base está en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: en vivienda, la fianza legal es una mensualidad y el arrendador solo puede retener lo que compense cantidades pendientes o daños reales.
Quién puede pedirla
La reclamación cambia según hables de la relación privada o del depósito autonómico. Si el inquilino le pide el dinero al casero, el derecho a cobrarlo es suyo; si lo que toca es pedir a la comunidad autónoma la devolución del depósito que se ingresó al inicio del contrato, quien suele mover el expediente es el arrendador, propietario o su representante. Por eso la Comunitat Valenciana habla del propietario y Andalucía del arrendador, subarrendador o representante legal.
Terminada la vivienda alquilada, la fianza no se puede quedar por costumbre: solo cabe descontar lo que esté justificado.
Qué requisitos previos y documentación necesitas antes de reclamarla
- Contrato extinguido: el alquiler tiene que haber terminado de verdad; si el contrato sigue vivo, la solicitud se te va a atascar.
- Identidad del solicitante: DNI o NIE, y si actúa un tercero, la acreditación de representación que corresponda.
- Modelo correcto: en la Comunitat Valenciana, modelo 806; en Andalucía, formulario 810. No los mezcles, porque no sirven indistintamente.
- Contrato y rescisión: contrato de arrendamiento, documento de rescisión o entrega de llaves, y, si te lo piden, el original del modelo presentado.
- Número de fianza y acceso digital: en Valencia, para la vía telemática te piden certificado electrónico y conocer el número de la fianza.
- Justificantes extra: referencia catastral en Andalucía y cualquier justificante de pago, deuda o comprobante que te requieran para cuadrar el expediente.
- Si presentas por representante: añade poder, autorización o apoderamiento suficiente para que no te requieran subsanación.
Cuánto te deben devolver y qué descuentos son legítimos
La devolución puede ser íntegra o parcial. Íntegra, cuando no hay rentas pendientes, suministros sin pagar o daños que vayan más allá del desgaste normal. Parcial, si el arrendador acredita una deuda o un desperfecto con factura, presupuesto serio o prueba equivalente. Lo que no vale es rebajar la fianza por pintar porque sí, cambiar un mueble por preferencia estética o cargar al inquilino el uso razonable de la vivienda.
Ana alquila un piso en Sevilla por 1.500 €/mes durante 4 años. Al firmar, deja una fianza de 1.500 €. Al terminar, queda una factura de agua de 70 € sin pagar y una persiana rota que cuesta 130 € repararla. El descuento legítimo suma 200 €, así que Ana debería recuperar 1.300 €.
Si el casero retiene más sin prueba, Ana puede pedir desglose por escrito. Y si pasan 30 días desde la entrega de llaves sin devolver el dinero, ese saldo empieza a generar interés legal.
Cómo reclamar la fianza paso a paso por vía telemática y presencial
- Comprueba en qué comunidad autónoma se depositó la fianza y qué organismo la gestiona: Generalitat Valenciana o AVRA en Andalucía.
- Reúne el impreso correcto y la documentación: contrato extinguido, datos personales, número de fianza y justificantes que acrediten la rescisión.
- Presenta la solicitud por la vía que admita tu comunidad: telemática si tienes certificado digital, o presencial si prefieres registro o sucursal bancaria.
- Guarda el resguardo de entrada, la fecha y el número de registro: te harán falta si hay requerimiento o denegación.
- Espera la resolución y, si no llega el dinero o te contestan en contra, pasa al escrito de recurso sin dejar que se te cierre el plazo.
Comunitat Valenciana: sede electrónica, certificado digital y sucursal bancaria
La tramitación valenciana se hace en la sede electrónica de la Generalitat Valenciana, y la ficha del trámite deja claro que la solicitud puede presentarse de manera telemática o presencial. Para la vía online te pedirán certificado electrónico y conocer el número de la fianza; sin ese dato no vas a cerrar el expediente. En papel, la propia sede permite acudir a cualquier sucursal de la entidad bancaria donde se depositó la fianza, algo útil si no usas certificado digital.
La documentación gira alrededor del modelo 806, el contrato de arrendamiento y, según la información del propio trámite, el documento de rescisión del contrato. Si presentas todo junto, evitas requerimientos y semanas perdidas.
Andalucía: formulario 810, Oficina Virtual y oficinas de asistencia en materia de registro
En Andalucía, la devolución se pide con el formulario 810, dentro del circuito de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Puede rellenarse y enviarse online desde la Oficina Virtual, y también presentarse en las oficinas de asistencia en materia de registro.
Aquí importa no mezclar canales: si lo mandas por registro presencial, quédate con la copia sellada; si lo haces online, conserva el justificante electrónico. La referencia catastral suele formar parte de la documentación que te pueden pedir, así que conviene tenerla a mano antes de empezar.
Plazos legales y tiempos de respuesta en España
Los plazos no se miden igual en toda España. Una cosa es el plazo civil del arrendador para devolver la fianza y otra distinta el tiempo que tarda la administración autonómica en tramitarla.
| Ámbito | Plazo o regla | Qué significa en la práctica |
|---|---|---|
| España, art. 36 LAU | La fianza debe devolverse al término del arrendamiento; si pasa un mes desde la entrega de llaves sin pagarla, devenga interés legal. | La cuenta atrás real arranca con las llaves. |
| Andalucía | La Administración tiene un plazo de un mes para devolver la fianza desde la presentación de la solicitud. | La fecha de registro manda. |
| Comunitat Valenciana | La ficha del trámite sitúa la gestión desde el 11/04/2022 y exige que el contrato ya esté extinguido. | No hay un mes autonómico equivalente: el expediente se mueve con el estado del trámite y la LAU. |
En la práctica, en la Comunitat Valenciana el trámite administrativo se activa cuando el contrato ya está cerrado y tienes la documentación lista; el marco civil de fondo sigue siendo el de la LAU. En Andalucía, el dato clave es más directo: un mes desde que registras la solicitud.
Qué hacer si no te devuelven la fianza: resolución y recurso de alzada
- Reclama primero por escrito al arrendador o a quien tenga el depósito retenido. Si la vivienda ya se entregó y ha pasado el plazo legal, pide devolución y desglose de cualquier descuento. Un burofax con acuse y certificación de contenido te deja prueba clara de la reclamación.
- Si la devolución depende de la administración autonómica y te notifican una resolución desfavorable, fíjate en qué órgano la dicta. En la Comunitat Valenciana, la resolución se emite por la Conselleria de Economía, Hacienda y Administración Pública, según la ficha del trámite.
- Si la resolución es negativa, o si el acto es presunto por silencio, el recurso de alzada se apoya en los artículos 121 y 122 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Contra una resolución expresa, el plazo es de un mes desde la notificación; contra un acto presunto, puedes presentarlo desde el día siguiente a que produzca efectos el silencio.
- Dirige el recurso al órgano superior jerárquico que figure en la notificación o en la sede electrónica y preséntalo por registro electrónico o en una oficina de asistencia en materia de registro. Adjunta contrato, entrega de llaves, justificantes y la resolución que quieres recurrir.
Normativa y trámites oficiales por comunidad autónoma
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: base de la fianza y de su devolución al acabar el alquiler.
- Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común: base del recurso de alzada.
- Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria: la ficha valenciana la cita junto con la LAU.
- Sede electrónica de la Generalitat Valenciana: trámite de devolución de fianzas y presentación de la solicitud.
- PDF informativo de la GVA: útil para comprobar modelo 806, contrato y documento de rescisión antes de presentar nada.
- Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA): canal oficial andaluz para el formulario 810, la Oficina Virtual y la presentación presencial.
Comunitat Valenciana
La sede de la Generalitat concentra el trámite y la resolución la firma la Conselleria de Economía, Hacienda y Administración Pública. La documentación oficial que acompaña al procedimiento deja claro que el contrato debe estar extinguido, que la vía telemática exige certificado electrónico y número de fianza, y que la presentación puede hacerse también en una sucursal bancaria donde se depositó la fianza. El PDF informativo de la GVA ayuda mucho porque resume el modelo 806, el contrato de arrendamiento y el documento de rescisión sin obligarte a interpretar la ficha a ciegas.
Andalucía
En Andalucía, AVRA es la referencia práctica: el formulario 810, la Oficina Virtual y las oficinas de asistencia en materia de registro concentran la devolución del depósito. Si lo presentas en persona, pide siempre justificante de entrada; si lo haces online, guarda el resguardo electrónico. Ese papel o ese PDF serán la prueba de la fecha desde la que empieza a contar el mes de devolución.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza
¿La fianza siempre se devuelve íntegra?
No. Se devuelve íntegra si no hay deudas ni daños imputables al inquilino. Si hay impagos, desperfectos acreditados o cantidades pendientes, el arrendador puede descontarlos de forma justificada.
¿Quién tiene que pedir la devolución en la administración?
Normalmente, quien depositó la fianza: el arrendador, propietario o su representante legal. Por eso la tramitación autonómica suele estar pensada para el dueño o quien actúe por él.
¿Puedo reclamar si ya han pasado más de 30 días?
Sí. El retraso no borra tu derecho. Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del mes desde la entrega de llaves, puedes exigir el importe y, en su caso, el interés legal.
¿Qué pasa si me falta un documento?
La administración suele dar trámite de subsanación. Si no respondes a tiempo, el expediente puede quedar archivado o denegado, así que conviene revisar bien el modelo antes de registrar nada.
¿Sirve el mismo formulario en Valencia y Andalucía?
No. En la Comunitat Valenciana se usa el modelo 806 y en Andalucía el formulario 810. Cambia el impreso, cambian los canales y cambia la sede donde se presenta.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza
1. ¿En cuánto tiempo me tienen que devolver la fianza del alquiler?
El casero debe devolvértela en el plazo de un mes desde la entrega de llaves y la devolución de la vivienda, según el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si pasa ese mes sin pago, la cantidad devenga el interés legal del dinero. Puedes reclamar por burofax o, si no responde, por vía judicial.
2. ¿Cómo puedo reclamar la devolución de la fianza del alquiler?
Primero pide la devolución por escrito al arrendador, mejor con burofax o un medio que deje prueba, y adjunta la fecha de entrega de llaves y tu número de cuenta. Si no te paga en un mes desde esa entrega, reclama también los intereses del artículo 36.4 de la LAU. Si sigue sin devolverla, la siguiente vía es una demanda de juicio verbal si la cuantía lo permite.
Fuentes
- MadridMODELO 251 – Deposito de Fianzas – Comunidad de Madrid |consultado el 31/07/2026
- CastillalamanchaRégimen general – Vivienda Castilla-La Manchaconsultado el 31/07/2026
- XuntaVI436B – Cancelación de fianza de arrendamiento. – Sede electrónicaconsultado el 31/07/2026
- CpubcnDevolución de la fianzaconsultado el 31/07/2026
- ArrentaPlazo de devolución fianza de alquiler【 2026 】 – Arrentaconsultado el 31/07/2026