Fianza arrendaticia en España: qué es, cuánto se paga y cuándo se devuelve

Qué es la fianza arrendaticia y cuál es su base legal en España

Qué significa en un alquiler

La fianza arrendaticia es la cantidad en dinero que el arrendatario entrega al firmar el contrato para responder de lo que pueda quedar pendiente cuando el alquiler termine. En la práctica funciona como una garantía mínima: si la vivienda se devuelve sin deudas ni desperfectos imputables al inquilino, se reintegra; si hay cantidades pendientes, puede compensarlas total o parcialmente.

En España la regla está en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que impone la fianza en los contratos de arrendamiento urbanos. No es un pacto opcional ni un capricho del propietario: nace con el contrato y sirve para cerrar la relación económica con una cobertura básica y homogénea en todo el país. La clave es que la fianza no cubre cualquier incumplimiento imaginable; cubre el cierre económico del contrato de arrendamiento.

Qué la diferencia de otras garantías

A diferencia de un aval bancario o de un depósito adicional, la fianza legal tiene una función concreta dentro de la LAU. Su importe es tasado por ley y su devolución depende de que el contrato termine limpio de deudas y daños. Por eso conviene distinguirla bien desde el primer día: lo que se entrega como fianza no queda a libre disposición de ninguna de las partes, sino sujeto al cierre del arrendamiento.

La fianza no paga el último mes por adelantado: se liquida al final, cuando ya se sabe qué queda pendiente.

Cuánto se paga de fianza según el tipo de arrendamiento

La cuantía no se negocia libremente cuando hablamos de fianza legal. La fija la Ley de Arrendamientos Urbanos y depende de si se alquila una vivienda o un inmueble para otro uso.

La tabla deja lo esencial claro: la fianza legal mínima es una mensualidad en vivienda y dos en usos no residenciales. En vivienda habitual, la cifra protege la entrada y salida del contrato; en locales, oficinas o naves, la cuantía sube porque el riesgo económico del arrendamiento suele ser distinto. Aun así, la lógica es la misma: asegurar el pago final y el estado de conservación.

Arrendamiento de vivienda habitual

• La fianza legal es de una mensualidad de renta.
• Se aplica a la vivienda destinada a residencia habitual y permanente del inquilino.
• Si el alquiler mensual es de 850 €, la fianza obligatoria será de 850 €.
• Esta regla sale del artículo 36.1 de la LAU y rige en toda España.

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

• La fianza legal es de dos mensualidades de renta.
• Afecta a locales, oficinas, naves y otros usos no residenciales.
• Si un local se arrienda por 1.500 € al mes, la fianza legal asciende a 3.000 €.
• También aquí la base está en el artículo 36.1 de la LAU.

Para qué puede usarse la fianza durante y al final del contrato

Qué obligaciones puede cubrir

La fianza sirve para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. En la práctica, el uso más habitual aparece al terminar el contrato, cuando se hace la liquidación final, pero su función es cubrir aquello que el inquilino haya dejado sin pagar o sin reparar.

• Rentas impagadas de meses vencidos.
• Cantidades asimiladas a la renta, como recibos o suministros que el contrato ponga a cargo del inquilino.
• Daños o menoscabos causados en la vivienda o en el inmueble.
• Otras cantidades vinculadas al contrato que estén justificadas y vencidas.

La explicación práctica que ofrece López González Abogados va en la misma línea: la fianza no es dinero libre, sino una garantía para cerrar cuentas. Si no hay deuda ni desperfecto acreditado, no hay base para quedársela.

Qué no puede hacer el inquilino con la fianza

Caso de Ana en Sevilla

Ana alquila en Sevilla un piso por 900 € al mes y entrega 900 € de fianza al firmar. Cuando llega el último mes, decide no pagar la renta y le dice al propietario que lo compense con la fianza. Eso no puede hacerlo por su cuenta.

La razón es simple: la renta sigue siendo exigible mientras el contrato está vivo. La fianza no autoriza al arrendatario a declarar pagado un mes de alquiler sin acuerdo con la otra parte. Si Ana deja 900 € de renta sin abonar y, además, al entregar la vivienda se acreditan 180 € por un daño en una puerta, el propietario podrá imputar la fianza a la deuda y, si no alcanza, reclamar la diferencia. Lo que no cabe es convertir unilateralmente la fianza en un mes gratis ni dar por cumplido el pago por decisión propia.

Cuándo y cómo debe devolverse la fianza

Pasos para cerrar la liquidación

1. Entrega las llaves y pide un justificante escrito de la fecha exacta. Ese día marca el inicio del cómputo que usa el artículo 36.4 de la LAU.
2. Revisa que no queden rentas, suministros ni cantidades asimiladas pendientes de pago, y guarda los últimos recibos.
3. Haz una comprobación de la vivienda con fotos, lectura de contadores e inventario de salida para evitar discusiones posteriores.
4. Si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin devolución del saldo, reclama por escrito; a partir de ese momento, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero.
5. Si el arrendador sigue sin pagar, presenta reclamación de cantidad ante el Juzgado de Primera Instancia competente.

En un alquiler bien cerrado, la devolución debería llegar cuando ya se sabe si hay o no deudas y daños imputables. Si todo está al día, la fianza se devuelve íntegra; si no, se compensa solo hasta donde llegue la deuda real y probada. Conviene no dejar pasar la fecha de devolución sin dejar constancia escrita, porque luego es más fácil discutir la cifra que la existencia misma de la deuda.

Daños, desperfectos y prueba de la responsabilidad del arrendatario

Quién debe probar qué

Según el artículo 1563 del Código Civil, el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que ocurrió sin culpa suya. Eso significa que no basta con decir que la vivienda estaba mal: hay que demostrarlo.

• El arrendador debe acreditar la realidad del daño o desperfecto.
• También debe probar que el daño se produjo durante la vigencia del contrato.
• Tiene que valorar económicamente ese daño con una factura, presupuesto razonable o informe técnico.
• El inquilino puede oponerse si prueba que el desperfecto ya existía, que fue inevitable o que no hubo culpa suya.

En la práctica, pesan mucho las pruebas sencillas: inventario firmado al entrar, fotos fechadas, mensajes de WhatsApp, correos y presupuesto de reparación. El mero desgaste por uso normal no justifica retener cantidades; otra cosa es una rotura, una mancha irreversible o una falta de conservación clara. Si el daño no se puede vincular al contrato ni ponerle precio, retener la fianza se vuelve difícil de sostener.

Sin prueba del daño y de su coste, la retención de la fianza se queda muy floja.