Gastos de novación en España: quién paga, cuánto cuestan y cómo reclamarlos

Qué es la novación de hipoteca y cuándo conviene

La novación de hipoteca es cambiar las condiciones de un préstamo hipotecario sin cambiar de banco ni cancelar el préstamo. En España encaja con la novación de las obligaciones de los arts. 1203 y 1204 del Código Civil: la deuda sigue existiendo, pero se modifica su contenido.

Suele convenir cuando necesitas respirar en la cuota sin meterte en una hipoteca nueva. Por ejemplo, si ha subido el Euríbor, si has perdido ingresos, si has tenido un cambio familiar o si quieres pasar de variable a fijo, alargar plazo o pedir carencia. En un cambio así, la clave no es solo la cuota: también importan la comisión, la escritura, la inscripción y si la operación va o no sujeta a AJD.

La novación no es lo mismo que irte a otro banco. Si cambias de entidad, hablamos de subrogación; si cancelas el préstamo y firmas uno nuevo, el coste y el papeleo suelen ser bastante más altos. Por eso, antes de firmar, conviene comparar las tres vías con números delante.

Novación, subrogación y cancelación: diferencias prácticas

Si buscas bajar cuota sin empezar de cero, la novación suele ser la vía más corta; si tu banco no mejora, mira la subrogación antes de aceptar una comisión alta.

Qué cambios suelen renegociarse con el banco

• Tipo de interés: pasar de variable a fijo, de fijo a variable o cambiar el diferencial.
• Plazo de amortización: alargarlo para bajar cuota o acortarlo para pagar menos intereses.
• Titularidad: incorporar o sacar a un cotitular, algo frecuente tras separaciones o cambios familiares.
• Capital pendiente: ampliar el préstamo o redistribuir deuda ya existente.
• Sistema de amortización: modificar la forma en que se devuelven capital e intereses.
• Carencia: pactar un periodo en el que pagas menos o solo intereses durante unos meses.
• Garantías y condiciones accesorias: a veces el banco pide un nuevo seguro, nómina domiciliada o más vinculación.

Qué dice la ley en España sobre la novación y el reparto de gastos

• La novación hipotecaria se apoya en la lógica general de los arts. 1203 y 1204 del Código Civil, porque la obligación se modifica sin desaparecer.
• La norma específica para mover o modificar préstamos hipotecarios es la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
• La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su art. 14, marca el marco de transparencia en la contratación hipotecaria y sirve de referencia práctica para entender qué documentos, plazos y gastos entran en juego.
• El Texto Refundido de la Ley del ITPAJD, art. 45.I.B.18, recoge la exención de AJD para muchas escrituras de novación modificativa pactadas con el deudor.
• El Banco de España, a través de su Servicio de Reclamaciones, es la vía administrativa de referencia cuando el banco carga importes indebidos o no atiende la queja.

Normas y fuentes oficiales que hay que enlazar

• BOE: consulta las versiones consolidadas de la Ley 2/1994, la Ley 5/2019, el Código Civil y el Texto Refundido de la Ley del ITPAJD.
• Banco de España: su Servicio de Reclamaciones explica cómo presentar la queja tras reclamar primero al banco.
• Notaría y Registro: el coste se calcula con sus aranceles oficiales, que dependen de la cuantía, folios, copias y asiento registral.
• Hacienda autonómica: si la novación no está exenta de AJD, la autoliquidación se presenta ante la comunidad autónoma competente.

Qué gastos puede tener una novación y quién paga cada uno

Gasto por gasto: comisión, notaría, registro, gestoría, tasación y AJD

Cuánto cuesta una novación en España

Con los datos que suelen dar las entidades en España, una novación puede moverse desde unos 460 € hasta más de 2.250 € solo con comisión, notaría, registro y gestoría, sin contar tasación ni un posible AJD no exento. Si la comisión es baja y el banco asume parte de la operación, el coste cae bastante; si la comisión llega al 1% del capital pendiente, la factura sube rápido.

La gran diferencia está en tres cosas: cuánto capital te queda por pagar, si la escritura hay que inscribirla, y si la modificación entra en la exención fiscal. En una novación sencilla para bajar tipo de interés, el coste suele ser mucho más llevadero que en una ampliación de capital o en una operación con varias modificaciones a la vez.

Ejemplo con una hipoteca pendiente de 120.000 euros

Ana vive en Sevilla y le quedan 120.000 € por pagar. Su banco le ofrece pasar de variable a fijo mediante novación.

• Comisión de novación del 0,5%: 600 €.
• Notaría al 0,3% del capital pendiente: 360 €.
• Registro de la Propiedad, alrededor de la mitad de la notaría: 180 €.
• Gestoría: 120 €.

Total visible: 1.260 €.

Si además necesita tasación, el coste sube. Y si la escritura pierde la exención de AJD por ampliar capital o por otra modificación relevante, la factura final puede cambiar bastante. En cambio, si la novación queda exenta, ese impuesto no debería entrar en la cuenta.

Qué hace subir o bajar la factura final

• El capital pendiente: a más principal vivo, más se notan la comisión y los aranceles.
• El número de cambios en la escritura: no cuesta lo mismo tocar solo el interés que interés, plazo y carencia a la vez.
• La inscripción registral: si hace falta, suma.
• La tasación nueva: si el banco la exige, añade un coste más.
• La comisión pactada: un 0% no es lo mismo que un 1%.
• La exención de AJD: si se mantiene, la novación sale bastante más barata.
• La comunidad autónoma: si hay impuesto, el tipo puede variar según dónde se presente la autoliquidación.

Cómo tramitar la novación paso a paso con tu banco

1. Pide una propuesta por escrito a tu banco con el nuevo tipo, plazo, carencia o capital. Compara esa oferta con la de una posible subrogación antes de decidir.
2. Revisa la documentación precontractual y pregunta qué gastos te quieren cargar. Si la operación entra en el ámbito de la Ley 5/2019, deja margen para leerlo todo con calma; en vivienda habitual, la revisión notarial previa no debería ir con prisas.
3. Ve a la notaría con el borrador de la escritura. Si la modificación requiere escritura pública, el notario debe dejar claro qué cambia y qué coste tiene cada parte.
4. Firma y paga solo lo que toque. Si hay AJD, se autoliquida ante la Hacienda de tu comunidad autónoma dentro del plazo que corresponda; si la novación está exenta, no deberían hacerte pagar ese impuesto.
5. Inscribe la modificación en el Registro de la Propiedad si el cambio lo exige. Sin inscripción, algunas modificaciones quedan cojas frente a terceros, sobre todo si afectan a capital o garantías.

Cómo reclamar gastos de novación cobrados indebidamente

La reclamación tiene sentido si te han cargado un gasto que no tocaba, te han cobrado AJD pese a una exención clara o te han pasado una comisión sin base suficiente en la escritura. Primero mira los papeles; después reclama por escrito al banco; y si no responde, sigue con el Banco de España y, si hace falta, con los juzgados.

Qué revisar antes de reclamar

• La escritura de novación y su cláusula de reparto de gastos.
• La factura de notaría, registro, gestoría y tasación.
• El justificante de pago de cada gasto.
• La oferta o correo del banco donde se propuso la novación.
• Si la modificación fue solo de interés, plazo o carencia, o también hubo ampliación de capital.
• Si la operación quedó exenta de AJD o si te hicieron autoliquidar el impuesto.

Dónde presentar la reclamación

1. Servicio de Atención al Cliente del banco: presenta una reclamación escrita y pide devolución del importe, con copia de la escritura y las facturas. Conserva el resguardo de entrada. Suele ser el primer paso y conviene hacerlo cuanto antes.
2. Servicio de Reclamaciones del Banco de España: si el banco no contesta en 1 mes o la respuesta no te convence, lleva allí la reclamación con toda la documentación previa. Su informe no te paga el dinero, pero pesa bastante si luego negocias o vas a juicio.
3. Juzgado de Primera Instancia: si la entidad no devuelve lo cobrado, la vía judicial es la que puede reconocer la cantidad. No dejes pasar el plazo general de 5 años de las acciones personales del art. 1964 del Código Civil.