Gastos de notaría de la hipoteca en España: quién los paga y cuánto cuestan

Qué es la notaría en una hipoteca y qué escrituras intervienen

En España, la notaría de la escritura del préstamo hipotecario la paga el banco, no el comprador, salvo las copias que pida el cliente. Otra cosa distinta es la escritura de compraventa: esa suele asumirla quien compra la vivienda.

Escritura de compraventa

La escritura de compraventa recoge que la casa pasa de manos del vendedor al comprador. El notario identifica a las partes, comprueba su capacidad para firmar, revisa la titularidad del inmueble y deja constancia del precio y de las cargas que existan en la finca.

Aquí el gasto no se mezcla con el de la hipoteca. Si compras una vivienda en Madrid, Sevilla o Valencia, la compraventa es el documento que te acredita como nuevo propietario, y suele ser el comprador quien lo paga porque es quien obtiene el beneficio directo de la adquisición.

Escritura del préstamo hipotecario

La escritura hipotecaria es la que firma la deuda con el banco. El notario no trabaja para la entidad ni para el cliente: su función es dar fe pública y explicar el contenido de la operación, especialmente desde la entrada en vigor de la art. 14.1.e de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En una hipoteca española hay dos planos que conviene no mezclar:

• la compra de la vivienda, que va por la escritura de compraventa;
• el préstamo con garantía hipotecaria, que va por la escritura de hipoteca.

Esa separación es la que explica por qué las fuentes comerciales a veces hablan de “notaría” como si fuera un único bloque, cuando en realidad son dos documentos distintos y con un reparto de gastos diferente.

Quién paga los gastos de notaría de la hipoteca en España

Qué paga cada uno

La clave práctica es esta: si la factura corresponde a la escritura del préstamo hipotecario, la regla en España es que la asume el prestamista. Si corresponde a la compraventa, el coste suele ir por cuenta del comprador. Por eso chocan tanto las webs de bancos: Banc Sabadell tiende a mezclar gastos que el comprador adelanta con gastos que la ley carga al banco, mientras CaixaBank resume mejor el reparto legal del préstamo.

En la hipoteca, lo que te pueden cobrar a ti con normalidad es la tasación y las copias que pidas; el bloque principal de notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo va al banco.

Cuánto cuesta la notaría de la hipoteca y de la compraventa

Un ejemplo con una compra de 220.000 €

Ana compra un piso en Sevilla por 220.000 € y firma una hipoteca de 176.000 €. En la escritura del préstamo, la responsabilidad hipotecaria acaba siendo mayor que el capital prestado porque incluye intereses, costas y otros conceptos garantizados: eso es la responsabilidad hipotecaria.

Si aplicas el rango que suelen manejar los comparadores y bancos, el coste notarial del préstamo puede moverse, de forma orientativa, entre el 0,3% y el 0,5% de esa responsabilidad hipotecaria. Si la responsabilidad fuera de 240.000 €, la minuta se situaría aproximadamente entre 720 y 1.200 €.

Ahora bien, el Arancel de los Notarios no funciona como una simple regla de tres. También cuenta el número de folios, la clase de copias y la complejidad de la escritura. Por eso Banc Sabadell habla de 0,60 a 1 euro por hoja, pero la cifra final sube cuando se suman matriz, copias y conceptos arancelarios.

En una operación media en España, la escritura de compraventa, la del préstamo, el registro y la gestoría pueden dejar el bloque total en una horquilla de 1.500 a 2.000 €. Esa cifra no es solo notaría; es el paquete completo de gastos de formalización.

Si quieres una foto rápida:

• compraventa de 220.000 €: varios cientos de euros en notaría;
• hipoteca de 176.000 €: otros varios cientos, según responsabilidad y folios;
• operación completa: normalmente más de 1.000 € y, en muchos casos, cerca de 1.500-2.000 € si sumas todo lo que acompaña a la firma.

La referencia oficial para el precio de la escritura notarial es el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, Arancel de los Notarios.

Qué otros gastos aparecen junto a la hipoteca

• Tasación: entre 200 y 600 €, con validez habitual de seis meses. El banco la pide para valorar la vivienda antes de conceder el préstamo.
• Gestoría: alrededor de 400 € en muchos casos. Tramita la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro.
• Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
• Comisión de apertura: del 0,1% al 2% del capital prestado, si el banco la aplica.
• AJD: entre el 0,5% y el 1,5% del importe o de la base que marque la escritura, con tipos que cambian por comunidad autónoma.
• Copias notariales: si las pides tú, las pagas tú; si no las pides, no deberían cargártelas.

Tasación, registro y gestoría: orden práctico de pago

1. Tasación. La encarga el comprador o el banco a una sociedad homologada; se paga al solicitarla y el informe suele tardar entre 2 y 5 días hábiles. La usa el banco para decidir si la vivienda cubre la hipoteca.
2. Firma ante notario. En la notaría se firma la escritura y se deja constancia de la operación. Si la notaría cobra la escritura del préstamo, esa partida corresponde al banco; si hay copias simples a tu nombre, esas sí pueden ir a tu cuenta.
3. Gestoría. Tras la firma, la gestoría presenta la documentación ante la Hacienda autonómica y luego en el Registro de la Propiedad. Suele pedir una provisión de fondos para ir pagando tasas y devolver el sobrante después.
4. Registro de la Propiedad. Cuando la escritura entra en el registro y queda inscrita, la operación queda cerrada a efectos hipotecarios. El plazo no es idéntico en toda España, pero suele ir de días a pocas semanas según carga de trabajo del registro.
5. AJD. La autoliquidación se presenta ante la comunidad autónoma competente, normalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma, aunque conviene mirar la sede tributaria de tu comunidad porque el trámite puede variar.

Impuestos de la compra de vivienda nueva o usada en España

En España, la vivienda nueva y la usada no tributan igual. La primera transmisión va por IVA; la segunda mano va por ITP. Y, en la vivienda nueva, además puede aparecer AJD en la escritura de compraventa.

La base legal del IVA sobre vivienda nueva está en el artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, del IVA, mientras que la compraventa usada y el AJD se encuadran en los artículos 7.1.A y 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993.

Vivienda nueva y vivienda usada: qué cambia en cada caso

• En una vivienda nueva, compras al promotor o a la constructora y pagas IVA; en la mayor parte de España es el 10%.
• En Canarias no se aplica IVA, sino IGIC; por eso conviene no mezclar ambos impuestos cuando comparas presupuestos entre Tenerife, Gran Canaria o la Península.
• En una vivienda usada, no hay IVA: lo normal es ITP, y el tipo depende de la comunidad autónoma. No paga lo mismo un piso en Cataluña que una casa en Andalucía, Madrid o la Comunitat Valenciana.
• El plazo de autoliquidación del ITP y del AJD se mueve, de forma habitual, en 30 días hábiles desde la firma, pero la sede tributaria autonómica es la que manda para el modelo y el procedimiento.
• Si la compra va con hipoteca, no confundas el AJD de la compraventa con el AJD del préstamo: son escrituras distintas y, desde la Ley 5/2019, el de la hipoteca lo soporta el banco.

Por qué las cifras cambian entre bancos, notarías y comparadores

Ventajas de mirar varias fuentes

• Te ayuda a separar la compraventa de la hipoteca, que es el error más habitual.
• Te permite ver si una cifra habla de folios, de arancel o de un paquete completo de gastos.
• Sirve para detectar si la entidad está metiendo al cliente gastos que la ley ya trasladó al banco.
• Te orienta sobre el coste total en España, no solo sobre una minuta suelta.

Inconvenientes de comparar sin contexto

• Banc Sabadell y CaixaBank no están midiendo exactamente lo mismo: uno mezcla partidas que el cliente adelanta y otro resume el reparto legal del préstamo.
• Una web puede hablar de 0,60-1 € por hoja y otra de 0,3%-0,5% de responsabilidad hipotecaria; ambas pueden ser ciertas, pero están midiendo cosas distintas.
• Trioteca suele dar el coste total de la operación completa, mientras la notaría solo te factura su parte.
• Los precios cambian por provincia, por número de folios y por el valor de la hipoteca; no cuesta lo mismo una operación de 120.000 € en Zaragoza que otra de 300.000 € en Barcelona.

Qué hacer si el banco o la gestoría te cargan un gasto que no toca

1. Revisa la FEIN y la escritura antes de firmar. La documentación precontractual debe estar en tu poder con al menos 10 días naturales de antelación. Si detectas un gasto raro, frena antes de firmar y pide aclaración al banco y a la notaría.
2. Pide la minuta notarial desglosada. La notaría puede explicarte qué parte corresponde a la matriz del préstamo, qué copias se han expedido y qué suplidos hay. Si te han cargado la escritura hipotecaria a ti, pide corrección por escrito.
3. Exige la factura de la gestoría. Debe indicar qué ha pagado: notaría, registro, AJD o suplidos. Si ves una partida que no cuadra, solicita rectificación y devolución del sobrante.
4. Reclama al Servicio de Atención al Cliente del banco. Hazlo por escrito, adjunta la factura y cita que, según la misma Ley 5/2019, los gastos de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el AJD corresponden al prestamista. Si no te responden o la respuesta es negativa, pasa el caso al Banco de España.
5. Acude a consumo si la factura es de una empresa externa. Si el problema está en la gestoría o en la tasadora, usa la oficina municipal de información al consumidor de tu ciudad o el servicio de consumo de tu comunidad autónoma. En muchas ocasiones, una reclamación bien armada en España basta para que rectifiquen sin ir más lejos.

Si guardas la FEIN, la factura de la notaría, la provisión de fondos y el justificante de la transferencia, tendrás la prueba que más pesa cuando el banco o la gestoría intenten colarte un gasto que no te toca.