Comprar piso de segunda mano en España: gastos, impuestos y costes reales

Qué cuesta de verdad comprar un piso de segunda mano en España

Comprar un piso de segunda mano en España suele exigir, además del precio de venta, entre un 10% y un 12% extra en gastos e impuestos. Si miras solo la hipoteca, te quedas corto: la compra se encarece por el ITP, la escritura, la inscripción y, si financias, la tasación. Idealista y Tinsa lo resumen bien, y Tinsa recuerda además que la carga cambia bastante según la comunidad autónoma.

La idea práctica es simple: si un piso cuesta 200.000 €, no pienses solo en 200.000 €. En España, la cifra real de salida suele subir varios miles de euros más.

Tasación antes de la hipoteca: cuánto cuesta y cuándo toca pedirla

Si compras al contado, la tasación no te hace falta. Si pides hipoteca, el banco la exige casi siempre y la paga el comprador o tomador del préstamo. Además de servir para que la entidad decida cuánto presta, te ayuda a no pagar por encima de un valor que luego no te va a acompañar en la financiación.

Cuánto suele costar la tasación

• Bankinter la sitúa entre 300 y 600 €; en su ejemplo de una casa de 250.000 € calcula 300 €.
• Tinsa habla de una media entre 250 y 500 €, con variación por superficie y ubicación.
• El precio sube si la vivienda es singular, está lejos de grandes núcleos o tiene documentación complicada.
• En un piso estándar de ciudad, el importe suele quedarse en la parte baja del rango.

Qué revisa el informe y quién lo emite

La tasación no es una visita rápida y ya. La emite una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y recoge una valoración técnica del inmueble: superficie, estado, ubicación, calidades, comparación con otras viviendas y coherencia documental. Para el comprador, eso aporta dos cosas muy prácticas: una referencia independiente para negociar y una primera alerta si algo no cuadra en lo registral o urbanístico.

Tinsa recuerda que el banco puede financiar como máximo entre el 60% y el 80% del valor de tasación, según sea primera o segunda residencia, y que algunas entidades usan el menor valor entre tasación y precio de compraventa. Eso significa que una tasación floja te recorta el préstamo aunque el vendedor no baje el precio.

Pasos para pedirla

1. Pide presupuesto a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o a través de tu banco. Plazo: el mismo día o en 24 horas.
2. Prepara nota simple, referencia catastral, dirección exacta y acceso al inmueble. Organismo: la tasadora. Plazo: visita en 1-3 días laborables, según agenda.
3. Recibe la visita del técnico y la emisión del informe. Plazo: Tinsa sitúa la entrega entre 3 y 5 días.
4. Usa el resultado para decidir si firmas, renegocias o cambias de banco. Plazo: antes de cerrar la hipoteca o las arras.

Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría: los gastos de formalización

La notaría no es un gasto decorativo: deja constancia fehaciente del cambio de titularidad. El Registro de la Propiedad da el paso clave para que la compra quede inscrita y te proteja frente a terceros. La gestoría, por su parte, no siempre es obligatoria, pero en operaciones con hipoteca suele acabar entrando porque agiliza la liquidación de impuestos y la inscripción.

En la práctica, la suma de estos tres conceptos puede parecer pequeña frente al precio del piso, pero son euros muy reales. En una compra ajustada, 1.000 o 1.500 euros de diferencia entre una operación y otra importan.

ITP y AJD en la compra de vivienda usada

En una vivienda usada, el impuesto principal es el ITP, dentro de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. El hecho imponible, el sujeto pasivo y la base del impuesto se encajan en los artículos 7, 8 y 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Traducido a lo práctico: compras un piso de segunda mano, el impuesto te corresponde a ti como adquirente y lo calcula la comunidad autónoma donde está la vivienda.

El AJD no grava la compraventa usada como tal. Entra en juego en los documentos notariales inscribibles del artículo 31.2 del mismo texto refundido, y el artículo 29 regula quién es el sujeto pasivo en esos documentos. Si además firmas hipoteca, hoy el AJD del préstamo no recae en el comprador desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que cambió el reparto de gastos de la financiación.

En una vivienda usada, el golpe gordo suele ser el ITP; el AJD solo aparece por la escritura hipotecaria u otros documentos y, si hay préstamo, ya no suele pagarlo el comprador.

Qué paga el comprador y qué puede variar según la comunidad autónoma

• Gastos que casi siempre salen de tu bolsillo: ITP, tasación si hay hipoteca, notaría de la compraventa, Registro de la Propiedad y gestoría si la encargas.
• Gastos ligados a la financiación: la tasación y, según la oferta del banco, alguna copia o trámite. El AJD del préstamo hipotecario no debería cargarse al comprador desde la ley hipotecaria de 2019.
• Lo que cambia por comunidad autónoma: el tipo general del ITP y las bonificaciones. En España, la factura autonómica puede moverse con mucha facilidad entre un 6% y un 10% del precio, con rebajas distintas para jóvenes, VPO, discapacidad o familias numerosas.
• Dónde mirar antes de firmar arras: la sede tributaria de tu comunidad o la web de la consejería de Hacienda. En Madrid, Andalucía, Catalunya o la Comunitat Valenciana el resultado final no es el mismo aunque el piso cueste igual.

Ejemplo real de presupuesto para un piso de 200.000 o 250.000 euros

Ana, 38 años, compra una vivienda usada en Sevilla y pide una hipoteca del 80%. Con un ITP del 7% en Andalucía, el presupuesto queda así:

Piso de 200.000 €

Piso de 250.000 €

La diferencia entre comprar por 200.000 € o por 250.000 € no está solo en el precio: el ITP escala con fuerza y arrastra el resto del presupuesto. Por eso, en una compra real en España conviene reservar un margen de seguridad y no ir al límite del ahorro.

Si la operación se complica: compra con hipoteca, compra sin hipoteca y cómo reaccionar

Con hipoteca

Ventajas

• No inmovilizas todo el ahorro y conservas liquidez para muebles, reformas o imprevistos.
• La tasación te da una referencia técnica para saber si el precio está en mercado.
• Puedes apalancar la compra sin vaciar la cuenta.

Inconvenientes

• Dependencia de la tasación y del análisis del banco.
• Más plazos, más papeles y más riesgo de que la operación se retrase.
• Si el valor tasado sale bajo, la financiación se encoge.

Sin hipoteca

Ventajas

• La compra suele ser más limpia y rápida.
• Te ahorras el filtro de la entidad y reduces el riesgo de bloqueo por tasación.
• Negociar puede ser más fácil si llegas con fondos propios.

Inconvenientes

• Necesitas más dinero líquido de entrada.
• Te quedas con menos colchón después de firmar.
• Si surge una carga o un problema registral, el golpe lo notas antes porque no hay banco que te frene a tiempo.

Si la tasación sale baja o aparecen cargas

1. Si la tasación sale por debajo del precio, revisa si el banco aplica el 80% sobre la tasación o sobre el menor entre tasación y compraventa. Si tasan en 230.000 € un piso de 250.000 €, el 80% baja de 200.000 € a 184.000 €.
2. Si aparece una carga en la nota simple, pide su cancelación registral antes de firmar o deja retenida en notaría la parte del precio necesaria para cancelarla.
3. Si la financiación no llega, no firmes a ciegas: compara ofertas y reordena la entrada antes de cerrar arras.

El patrón es siempre el mismo: cuanto mejor entiendas los gastos e impuestos de la vivienda usada, menos sustos tendrás el día de la firma y mejor podrás defender el precio en España.