Hipoteca para comprar una casa en España: cómo funciona, requisitos y gastos

Qué es una hipoteca para comprar una casa en España y qué puede financiar

Una hipoteca para comprar una casa en España es un préstamo con garantía sobre la vivienda: el banco adelanta el dinero de la compra y tú lo devuelves en cuotas mensuales con intereses. Se usa sobre todo para vivienda habitual, pero también puede servir para segunda residencia, reforma o cambio de casa si la entidad lo admite.

Además de la compra, algunas entidades permiten meter en la misma operación parte de la reforma o del acondicionamiento inicial. Eso evita pedir otro préstamo al consumo, que suele salir más caro.

Vivienda habitual, segunda residencia, reforma y cambio de vivienda

• Vivienda habitual: es la opción más común en España; el banco suele mirar con lupa la estabilidad de ingresos y el ahorro previo.
• Segunda residencia: normalmente exige más entrada y un perfil más sólido, porque el riesgo para la entidad es mayor.
• Reforma: algunas hipotecas integran el coste de mejorar la casa; CaixaBank, por ejemplo, ofrece la Hipoteca Eficiente para compra y reforma ligada a eficiencia energética.
• Cambio de vivienda: si compras otra casa mientras vendes la actual, conviene revisar si te interesa una hipoteca puente o una solución de cambio de casa.

Tipos de hipoteca para comprar casa: fija, variable, mixta y fórmulas especiales

En la oferta real en España, CaixaBank comercializa Hipoteca CasaFácil y Hipoteca Eficiente, Santander presenta fija, variable, mixta y fórmulas especiales, y Unicaja trabaja con fija, variable y mixta en su catálogo de hipotecas.

Hipoteca fija

La hipoteca fija te deja la misma cuota de capital e intereses durante todo el plazo. En España encaja bien si quieres saber desde el inicio cuánto pagarás dentro de 15 o 30 años, sin depender del Euríbor.

Suele salir algo más cara al principio que una variable, pero a cambio te quita la incertidumbre. Si tu presupuesto es justo o prefieres ordenar la economía familiar al céntimo, suele ser la opción más tranquila.

Hipoteca variable

La hipoteca variable liga el tipo al Euríbor más un diferencial. En Unicaja, la revisión es semestral; en otras entidades puede ser anual. Si el Euríbor baja, la cuota baja; si sube, también.

Es la modalidad más sensible al ciclo de tipos. Puede compensar si partes de una cuota cómoda y tienes margen para soportar subidas temporales.

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta combina un tramo inicial fijo y otro posterior variable. Durante los primeros años te olvidas de vaivenes y, cuando acaba ese tramo, la cuota pasa a depender del Euríbor.

Encaja bien cuando quieres estabilidad en la etapa más exigente de la compra —mudanza, obras, hijos, colchón de emergencia— y aceptas más variación más adelante.

Hipotecas especiales: joven, puente, no residentes y cambia de casa

• Joven: Santander ofrece Hipoteca Joven para menores de 36 años y puede llegar hasta el 95% del menor entre tasación y compraventa.
• Puente: útil si compras antes de vender la vivienda actual; el banco te adelanta parte de la operación para no frenar el cambio de casa.
• No residentes: pensada para quien vive fuera de España pero compra aquí, muy habitual en costa mediterránea y Baleares.
• Cambia de casa: sirve para pasar de una vivienda habitual a otra sin quedarte atado a la venta inmediata de la anterior.

Qué requisitos pide el banco para conceder la hipoteca

El banco mira tres cosas: ingresos, estabilidad y colchón de ahorro. En la práctica te pedirá una cuota asumible, trabajo o ingresos razonables y dinero suficiente para la entrada y los gastos.

En Unicaja, la hipoteca para adquisición de vivienda va dirigida a personas físicas, residentes en España y con ingresos y patrimonio en euros, siempre sujeto a criterio de la entidad. Además, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en sus artículos 14 y 15, refuerza la información precontractual y el control notarial previo.

• Nómina estable o ingresos recurrentes: contrato indefinido, autónomo con historial o pensión acreditada.
• Ratio de endeudamiento contenido: normalmente la cuota no debería comerse más del 30-35% de tus ingresos netos.
• Ahorro previo suficiente: entrada, tasación y costes de compraventa.
• Historial limpio: sin impagos graves, incidencias serias ni sobresaltos recientes.
• Vivienda y precio coherentes: la tasación y el estado real de la casa tienen que cuadrar con lo que pides.

Si la cuota ya te aprieta antes de firmar, el banco lo verá también; la hipoteca no perdona una mesa de números mal cerrada.

Documentación que suelen pedirte antes de estudiar la operación

1. Últimas nóminas o justificantes de ingresos; si eres autónomo, también tus modelos trimestrales y la última renta de la AEAT.
2. Declaración de IRPF y, si procede, justificantes de otros ingresos.
3. Vida laboral de la Seguridad Social para comprobar continuidad y trayectoria.
4. Extractos bancarios de 3 a 6 meses y recibos habituales para ver cómo gestionas tu dinero.
5. Contrato de trabajo, pensión, certificado del SEPE si cobras prestación o cualquier documento que acredite ingresos.
6. Datos de la vivienda: nota simple, arras, referencia y, si la tienes, una tasación previa.

Cuánto financian los bancos y cuánto dinero tienes que aportar

Ejemplo de compra con cifras para calcular entrada, hipoteca y gastos

Ana, de 34 años, compra en Sevilla una vivienda usada por 200.000 €. El banco le concede el 80%: 160.000 €. Ella aporta 40.000 € de entrada.

A eso suma 400 € de tasación y los gastos de compraventa que correspondan en Andalucía si es vivienda usada. Si solo tuviera 35.000 € ahorrados, la operación se le quedaría corta aunque su salario pudiera sostener la cuota.

Gastos, comisiones, tipos de interés y bonificaciones de la hipoteca

Qué cambia entre TIN, TAE y cuota final

El TIN es el precio puro del préstamo. La TAE te ayuda a comparar ofertas porque integra buena parte de los costes y refleja mejor cuánto te cuesta de verdad el préstamo.

La cuota final depende del importe, del plazo y de los productos vinculados. Una hipoteca más larga baja la cuota mensual, pero suele encarecer el total pagado. Unicaja, además, publicita 0 € en comisiones, gastos ni impuestos en su comunicación comercial, pero lo que manda al final es la FEIN que te entreguen.

Bonificaciones por domiciliar nómina, seguros u otros productos

• CaixaBank separa precio con bonificación máxima y sin bonificación; la diferencia real suele venir de domiciliar ingresos y contratar productos vinculados.
• Santander ofrece hipoteca fija, variable y mixta bonificadas, y también suele acompañar la oferta con ventajas comerciales como descuentos en IKEA.
• Unicaja menciona una bonificación del 1% en el tipo de interés y añade descuentos en IKEA, además de un proyecto de decoración gratuito para compras superiores a 500 €.
• Compensa solo si el ahorro en interés supera lo que pagas por seguros, tarjetas u otros productos asociados.

Cómo funciona la solicitud, la valoración y la firma ante notario

1. Simulación en el banco o en su web: mira cuota, plazo y esfuerzo mensual con el simulador de CaixaBank o el de Unicaja, o con la calculadora de Santander; se hace en minutos.
2. Solicitud y estudio: entregas nóminas, IRPF y datos de la vivienda; la entidad revisa tu solvencia en pocos días.
3. Tasación: la encarga el banco o la aportas tú; la hace una sociedad homologada y fija la base de la operación.
4. Información previa: recibes la FEIN, la FiAE y el resto de documentos; la ley te da al menos 10 días naturales antes de firmar.
5. Firma y registro: vas a la notaría elegida, firmas la escritura y después se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Simulador antes de pedirla

1. Mete el precio real de compra y la entrada que tienes ahorrada.
2. Prueba varios plazos, por ejemplo 20, 25 y 30 años, para ver cómo cambia la cuota.
3. Si la hipoteca es variable, sube el tipo 0,5 o 1 punto para comprobar si aguantarías una subida del Euríbor.
4. Guarda el resultado y compáralo con tu nómina neta y tus gastos fijos.

Firma ante notario y particularidades en Andalucía

La firma se hace en la notaría que elijas en España. El notario comprueba que has recibido la documentación, que entiendes la FEIN y que las cláusulas principales cuadran con lo que te ofrecieron.

Si firmas en Andalucía, algunas entidades recuerdan el IDEP, índice de documentación de entrega preceptiva, y la Ley 3/2016, de 9 de junio, de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda. En la práctica, eso refuerza el control sobre la documentación que debe llegar antes de cerrar la operación.

La firma no es el primer paso; antes mandan la solvencia, la tasación y la información previa.

Si surgen problemas: Código de Buenas Prácticas y casos especiales

• El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo creó el Código de Buenas Prácticas para hogares en umbral de exclusión; puede abrir reestructuración, quita o dación en pago.
• El Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre refuerza la protección de clientes vulnerables frente a la subida de tipos.
• Unicaja mantiene una página específica sobre su código de buenas prácticas y las medidas de protección al deudor hipotecario.
• Si empiezas a fallar en el pago, pide revisión antes del impago acumulado: siempre tienes más margen antes de que el recibo se convierta en un problema serio.

Menores de 36 años, no residentes y cambio de casa

• Menores de 36 años: Santander ofrece Hipoteca Joven y puede llegar hasta el 95% si el perfil acompaña.
• No residentes: Santander Mundo permite comprar una segunda residencia en España aunque vivas fuera.
• Cambio de casa: Santander Cambia de Casa ayuda a pasar a una nueva vivienda habitual mientras vendes la anterior.
• Otras entidades, como Unicaja, admiten vivienda habitual o no habitual, pero el criterio final siempre depende del riesgo y de la solvencia.

Subrogación y cambio de hipoteca

La subrogación del acreedor sirve para llevar la hipoteca a otro banco si te mejora el tipo, las comisiones o la vinculación. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios es la base jurídica clásica de estos cambios. Compensa sobre todo si te queda bastante capital pendiente y el ahorro en interés supera los costes.

Si cambias de vivienda, la hipoteca no se traslada sola a la nueva casa: normalmente cancelas la anterior y firmas otra nueva, salvo que el banco te ofrezca una estructura puente o una novación muy concreta. Antes de mover nada, compara comisiones por amortización, tasación, notaría y plazo restante.