Gastos al vender un piso con hipoteca en España: impuestos, cancelación y costes reales

Qué gastos tiene realmente el vendedor al vender un piso con hipoteca

Vender un piso con hipoteca en España no es solo firmar la compraventa: primero hay que cuadrar la deuda con el banco, luego cancelar la carga y, además, pagar los impuestos que correspondan. Como referencia orientativa, Idealista sitúa los gastos e impuestos de la venta entre el 5% y el 15% del precio final, aunque la cifra cambia mucho por comunidad autónoma, ganancia y préstamo.

• La deuda pendiente no es un gasto más: es dinero que sale del precio de venta para dejar la hipoteca a cero.
• La cancelación anticipada puede llevar comisión bancaria, escritura notarial y asiento registral.
• Si hay ganancia, aparece el IRPF; si hay incremento del suelo urbano, puede entrar la plusvalía municipal.
• La gestoría, cuando se usa, suma unos cientos de euros y suele encargarse de mover papeles entre banco, notaría y Registro.
• Si el comprador acepta la subrogación, el préstamo pasa a otro escenario y cambian los costes y los riesgos.

La propia Núcleo resume bien el punto clave: antes de cerrar la operación hay que resolver la deuda pendiente con el banco o trasladarla al comprador.

Qué pasa con la hipoteca pendiente: cancelación anticipada o subrogación

La salida depende de una sola pregunta: ¿se paga el préstamo con el dinero de la venta o pasa al comprador? La Ley Hipotecaria, en su art. 82, encaja la cancelación registral de la carga cuando la deuda ya está extinguida, y en la práctica eso se formaliza con escritura de cancelación ante notario y luego inscripción en el Registro de la Propiedad. BBVA recuerda además que, si no hay subrogación, la cancelación suele correr a cargo del vendedor porque la vivienda debe transmitirse libre de cargas.

Cancelación anticipada de la hipoteca

1. Pide al banco el certificado de deuda cero y la minuta de cancelación con varios días de margen. La entidad suele tardar pocos días si no hay incidencias y, si la escritura del préstamo prevé comisión de amortización, ese dato debe revisarse antes de firmar.
2. Firma ante notario la escritura de cancelación de hipoteca. El banco otorga el consentimiento y el notario incorpora la carta de pago; si la compraventa se firma el mismo día, conviene coordinarlo todo en una sola cita.
3. Presenta la escritura en el Registro de la Propiedad del partido registral donde está la finca. La inscripción de la cancelación puede tardar de varios días a unas semanas, según la oficina.
4. Revisa la nota simple y guarda los justificantes. Hasta que el registrador practique la cancelación, la carga puede seguir apareciendo aunque la deuda ya esté pagada.

Subrogación del préstamo por el comprador

• Ventajas:

– Evita cancelar una hipoteca vieja y abrir otra nueva. – Puede ahorrar parte de los gastos de formalización. – Si el tipo es bajo, el comprador entra en una financiación ya cerrada.

• Inconvenientes:

– El banco debe aprobar la subrogación. – El comprador asume unas condiciones que quizá no le encajen. – Si el préstamo no interesa, la venta puede atascarse o encarecerse.

Impuestos al vender una vivienda en España

Aquí no hay atajo: si vendes con beneficio, el IRPF entra en juego; si el suelo urbano ha subido, puede entrar la plusvalía municipal. La base legal principal está en la Ley 35/2006 del IRPF, sobre todo en los arts. 33, 34, 35 y 38, y en el RDL 2/2004, arts. 104, 107 y 110, para el IIVTNU. La AEAT publica la parte estatal del IRPF en su Sede electrónica, y la plusvalía se liquida en el ayuntamiento donde esté el inmueble.

Ganancia patrimonial en el IRPF

El IRPF no grava el precio total, sino la ganancia: la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, ajustada por gastos y mejoras. Los arts. 33, 34 y 35 de la Ley 35/2006 lo dejan claro. Si la vivienda era tu vivienda habitual, el art. 38 permite la exención por reinversión en otra habitual dentro de los plazos legales; y el art. 33.4.b exime la ganancia si vende una vivienda habitual una persona de 65 años o más.

Ojo: si vendes con pérdidas, no hay ganancia patrimonial en IRPF por esa operación.

La clave no es el precio bruto de venta, sino la ganancia real y si la vivienda era habitual.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía la cobra el ayuntamiento donde esté el piso, no la AEAT. La regula el RDL 2/2004 y, en una venta normal, el sujeto pasivo suele ser el vendedor, porque así lo fija el art. 106.1.a. La cuota depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido el inmueble y de la ordenanza municipal.

Desde la reforma de 2021, si no hay incremento de valor del terreno, no debería nacer el impuesto. Por eso conviene revisar la liquidación municipal si la compra y la venta están muy cerca en el tiempo o si el valor catastral del suelo es bajo.

Costes de notaría, registro y gestoría: qué trámite encarece la venta

La escritura de compraventa y la cancelación de hipoteca no cuestan igual. El precio del notario y del Registro sale de su arancel oficial: el arancel de los notarios y el arancel de los registradores de la propiedad. La gestoría, en cambio, no tiene arancel: te cobra lo que pactes.

Lo importante aquí es separar lo fijo de lo negociable: notaría y Registro están tasados por arancel; la gestoría no. Si te dan un presupuesto cerrado, pídele que distinga entre escritura de venta, cancelación hipotecaria y registro, porque no todo es lo mismo.

Quién paga cada gasto en la compraventa de una vivienda

El punto de partida está en el Código Civil, art. 1455: los gastos de otorgamiento de las escrituras son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador, salvo pacto en contrario. A partir de ahí, la práctica inmobiliaria y lo pactado en contrato afinan el reparto.

Gastos que asume normalmente el vendedor

• Cancelación de la hipoteca y su inscripción registral.
• Comisión de amortización anticipada, si la escritura del préstamo la prevé.
• IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay.
• Plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté el piso.
• Costes de la escritura de cancelación y, si la contrata, la gestoría asociada.

Gastos que asume normalmente el comprador

• Precio de compra de la vivienda.
• Inscripción de su título en el Registro de la Propiedad.
• Primera copia de la escritura, si la necesita.
• Gastos de su propia hipoteca nueva, si la pide, salvo pacto o promoción concreta.

Cómo calcular el coste real de vender un piso con hipoteca

Si quieres una cifra útil, empieza por esta fórmula: precio de venta menos deuda pendiente, menos impuestos, menos notaría, Registro y gestoría. La horquilla de Idealista del 5% al 15% es solo una referencia; en una venta concreta puede quedar por debajo o por encima según la ganancia, la comisión bancaria y el ayuntamiento.

Ejemplo: Ana vende en Sevilla un piso por 230.000 € con 96.000 € de hipoteca pendiente. El banco le aplica una comisión de amortización del 0,25%: 240 €. La cancelación ante notario y Registro le cuesta 420 €, la gestoría 180 €, la ganancia que declara en el IRPF le genera unos 7.800 € y el ayuntamiento le liquida 2.800 € de plusvalía. El coste extra de vender, sin contar la deuda principal, suma 11.440 €. Si además quiere salir libre de hipoteca, el dinero que debe reservarse antes de firmar asciende a 107.440 €.

Variables que cambian el resultado final

• Comunidad autónoma y ayuntamiento: la plusvalía y posibles bonificaciones cambian mucho de un municipio a otro.
• Ganancia real: cuanto mayor sea la diferencia entre compra y venta, más puede subir el IRPF.
• Deuda pendiente: no es un gasto, pero sí dinero que hay que devolver para cerrar la operación.
• Tipo de préstamo: fijo, variable, con comisión de amortización o con condiciones especiales de subrogación.
• Necesidad de gestoría: si la operación se complica, los honorarios suben.
• Mejoras y gastos acreditables: si los tienes bien documentados, pueden bajar la ganancia fiscal.

Qué hacer si la operación se atasca: deuda pendiente, firma y cancelación registral

1. Banco: pide el certificado de deuda cero con varios días de margen. Si el banco tarda, no cierres la compraventa sin dejar escrito cuándo entregará la carta de pago.
2. Notaría: firma la escritura de cancelación el mismo día de la venta o en la cita siguiente. Si el comprador exige la vivienda libre de cargas, coordina el pago directo al banco o una retención del precio para cancelar la hipoteca.
3. Registro de la Propiedad: presenta la escritura cuanto antes. La carga solo desaparece cuando el registrador practica la cancelación, algo que puede tardar de días a unas semanas.
4. Ayuntamiento y AEAT: liquida la plusvalía municipal en 30 días hábiles desde la venta y declara el IRPF en la campaña del año siguiente; así evitas recargos y sustos de última hora.
5. Si la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple, revisa que la escritura de cancelación se haya presentado correctamente y conserva todos los justificantes hasta que quede inscrita.

La deuda puede estar pagada, pero en España la carga no desaparece del todo hasta que la escritura de cancelación entra y se inscribe en el Registro.

Dudas frecuentes sobre vender un piso con hipoteca