Compra de vivienda nueva en España: qué gastos tendrás y cuánto pagas en total

Comprar una vivienda nueva en España no se limita al precio que te enseña el promotor. A ese importe hay que añadir impuestos, escritura, registro y, si hay hipoteca, tasación y alguna comisión bancaria.

En una compra normal, el sobrecoste habitual se mueve entre el 10% y el 12% del precio de la casa; si financias con hipoteca, además necesitas liquidez para la parte que no cubre el banco.

Qué entra en el precio final de una vivienda nueva

El precio anunciado por la promotora suele ser solo la base del inmueble. En España, ese importe no incluye el IVA o el IGIC, ni el IAJD, ni los gastos de notaría, Registro de la Propiedad o gestoría. Si pides hipoteca, tampoco suele incorporar la tasación ni la nota simple.

Dicho claro: el número que ves en el escaparate o en el portal inmobiliario no es el dinero que vas a mover el día de la firma. A esa cifra hay que sumarle costes de compraventa, y conviene reservar aparte la mudanza, el alta de suministros, posibles extras de obra y los gastos de comunidad si la vivienda los arrastra desde la entrega.

Impuestos de la compra: IVA e IAJD

• IVA: en la vivienda nueva, el tipo general es del 10% sobre el importe escriturado, conforme a la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en su artículo 91.Uno.1.7.º. Si se trata de una vivienda de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, baja al 4%.
• IAJD: el impuesto sobre actos jurídicos documentados se regula en el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del ITPAJD. Lo paga quien compra al firmar la escritura y el tipo depende de la comunidad autónoma.
• Cuándo se pagan: el IVA te lo repercute el promotor en la factura y el IAJD se autoliquida ante la Hacienda autonómica correspondiente.
• Horquillas prácticas: en las guías de mercado, el IAJD suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%, aunque algunas lo amplían hasta el 2%.

Tipos por comunidad autónoma y territorios con régimen especial

• El IAJD no es igual en toda España: el territorio manda, y mucho. Antes de firmar, mira el tipo aplicable en la consejería o agencia tributaria de tu comunidad autónoma.
• La referencia de trabajo más útil es esta: en la península y Baleares, el IVA de vivienda nueva sigue siendo el 10% general, y el IAJD cambia según la comunidad donde se escritura.

Península y Baleares: tipo general de IVA y escala habitual de IAJD

• IVA general: 10% sobre el precio escriturado de la vivienda nueva; 4% si encaja en la VPO de régimen especial o promoción pública.
• IAJD del 1,5%: Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, Illes Balears y Región de Murcia.
• IAJD del 1,2%: Andalucía y Asturias.
• IAJD del 1%: La Rioja.
• IAJD del 0,75%: Comunidad de Madrid.
• Si compras en cualquiera de estas comunidades, el cálculo correcto sale de la normativa autonómica, no de una cifra nacional única.

Canarias: IGIC en lugar de IVA

• En Canarias no se aplica IVA a la vivienda nueva; el impuesto que entra es el IGIC, que las guías citadas sitúan en el 6,5%.
• Para el IAJD, la referencia práctica es el 0,75%.
• Si compras en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote o cualquier otra isla, no mezcles este régimen con el de la península: aquí cambia el impuesto principal de la compra.

Navarra, País Vasco, Ceuta y Melilla: tipos y particularidades de IAJD

• En Navarra, País Vasco, Ceuta y Melilla, la referencia que recogen las guías consultadas es del 0,5% para el IAJD.
• Navarra y País Vasco tienen haciendas forales propias; Ceuta y Melilla funcionan como ciudades autónomas con su propia particularidad fiscal.
• Si firmas allí, confirma el tipo exacto antes de reservar la vivienda, porque el ahorro o el sobrecoste se nota desde el primer cálculo.

Gastos de escritura y registro: notaría, Registro y gestoría

La notaría y el Registro de la Propiedad no salen de una tarifa caprichosa: están sometidos a arancel. La gestoría, en cambio, va por libre y cada despacho puede cobrar distinto. Por eso las guías de los bancos no coinciden al milímetro: unas dan porcentajes y otras hablan de importes cerrados o rangos más amplios.

En la práctica, una vivienda nueva sin hipoteca suele dejarte estos costes en un bloque manejable, pero no despreciable. El Registro no es obligatorio para que la compra exista, aunque sí es muy recomendable para proteger tu derecho frente a terceros.

Si compras con hipoteca: tasación, nota simple y comisiones bancarias

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos del préstamo cambió de verdad: el banco asume casi todo lo relacionado con su hipoteca, y tú te quedas con los costes que nacen de tu propia financiación o que pides expresamente.

1. Pide la tasación a una sociedad homologada y supervisada por el Banco de España. Suele costar entre 300 € y 500 € y el informe acostumbra a llegar en pocos días hábiles.
2. Solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad. Sirve para comprobar cargas y titularidad; suele costar 3,64 € y puede subir hasta 15 € si la pides por web.
3. Revisa la FEIN y la oferta del banco con al menos 10 días de antelación a la firma en notaría. Ahí debe aparecer si hay comisión de apertura, productos combinados o alguna otra cláusula de coste.
4. Comprueba la comisión de apertura antes de firmar. Si el banco la aplica, suele moverse entre el 0,5% y el 2% del capital prestado.
5. Mira las posibles comisiones de vida del préstamo: amortización anticipada o subrogación, si están pactadas. No aparecen siempre, pero cuando llegan, duelen.

Qué costes añade la hipoteca y cuáles ya no paga el comprador

• Sí paga el comprador: tasación de la vivienda, nota simple si la pide o la exige el banco, comisión de apertura si está pactada, y las comisiones por amortización anticipada o subrogación si las utiliza.
• Ya no paga el comprador: notaría de la escritura del préstamo, inscripción registral del préstamo, IAJD del préstamo y gestoría vinculada a la hipoteca; esos costes los asume la entidad financiera conforme al reparto legal de la Ley 5/2019.
• Puede pagar también: copias simples o documentación extra si las solicita por su cuenta.
• Ojo con los productos combinados: seguros o bonificaciones que abaratan el tipo pero encarecen el coste total si no los necesitas de verdad.

Cuánto pagarás en total: porcentaje orientativo sobre el precio de compra

Idealista sitúa los gastos e impuestos de la compra de una vivienda alrededor del 10% y el 12% del precio; esa es la horquilla más útil para calcular el desembolso real sin perderse en detalles.

La cifra que más confunde no es el impuesto, sino la entrada: el banco puede prestarte hasta el 80%, pero el resto del precio y los gastos salen de tu bolsillo el mismo día de la firma.

Ejemplo con una vivienda de 200.000 euros

Ana compra en Madrid una vivienda nueva por 200.000 euros con hipoteca al 80%.

• IVA: 10% sobre 200.000 € = 20.000 €.
• IAJD en Madrid: 0,75% sobre 200.000 € = 1.500 €.
• Notaría, Registro y gestoría: en una horquilla prudente, 1.100 € – 1.600 €.
• Tasación y nota simple: unos 304 € – 515 € en conjunto.

Con esos números, el desembolso directo para la compra queda aproximadamente entre 22.904 € y 23.615 €. Si el banco solo financia el 80%, Ana necesita además 40.000 € de entrada. En total, conviene llegar a la firma con unos 63.000 € – 64.000 € de liquidez para no ir justa.

Quién paga cada gasto y qué revisar antes de firmar

La distribución legal favorece bastante al comprador cuando hay hipoteca, pero no te despistes: la compra sigue exigiendo dinero fresco, y la parte autonómica del IAJD puede mover varios cientos o incluso miles de euros según la comunidad.

Reparto de gastos entre comprador, banco y promotor

• Comprador: IVA o IGIC de la vivienda nueva, IAJD de la compra, tasación, nota simple, comisión de apertura si existe, costes por amortización o subrogación si los usa, y la entrada que no financia el banco.
• Banco: notaría del préstamo, registro del préstamo, IAJD del préstamo y gestoría vinculada a la hipoteca.
• Promotor: repercute el IVA o el IGIC en la factura y entrega la vivienda; no asume tus gastos de compra.
• Qué revisar antes de firmar: que el precio anunciado coincide con la escritura, que el tipo de IAJD es el de tu comunidad, que la comisión de apertura figura clara en la FEIN y que no hay productos ligados que no te compensen.
• Qué pedir en notaría: que te aclaren cualquier gasto dudoso antes de firmar, sobre todo si la vivienda está en una comunidad con tipo autonómico alto.
• Qué te conviene comparar: el coste total, no solo el tipo de interés; una hipoteca algo más barata puede salir peor si añade seguros, comisiones o vinculaciones que no querías.