Gastos de constitución de hipoteca en España: quién los paga y cuánto cuestan

Los gastos de constitución de la hipoteca en España no los paga siempre el cliente: desde el 16 de junio de 2019, la regla general mueve buena parte del coste al banco. Aun así, siguen quedando partidas a cargo del prestatario y otras que pertenecen a la compraventa, no a la hipoteca.

Qué son los gastos de constitución de la hipoteca y qué partidas aparecen

Son los costes ligados a firmar un préstamo con garantía hipotecaria, dejarlo preparado para su inscripción y cumplir con los trámites fiscales y notariales en España. En la práctica, cuando la gente habla de gastos de constitución, suele mezclar cosas que sí nacen de la hipoteca con otras que vienen de comprar la vivienda.

Gastos del préstamo y gastos de la compraventa

• Del préstamo hipotecario: tasación de la vivienda, escritura del préstamo en notaría, inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, gestoría si interviene en la tramitación, AJD de la hipoteca y, si existe, comisión de apertura.
• De la compraventa: ITP si la vivienda es usada, o IVA y AJD de la compra si es obra nueva, además de la notaría e inscripción de la escritura de compraventa.
• Copias: las copias de la escritura del préstamo que pida el cliente se pagan aparte y no deben confundirse con la escritura matriz.
• Otros pagos: algunos bancos venden seguros o productos asociados; eso no forma parte, por sí solo, del coste técnico de constitución.

Separar hipoteca y compraventa evita una confusión muy común: no todo lo que pagas al comprar piso en España es reclamable como gasto del préstamo.

Quién paga cada gasto en España antes y después del 16 de junio de 2019

La referencia clave es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en especial su art. 14.1.e), que fija el reparto de gastos en las hipotecas firmadas desde su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019.

Reparto de costes en hipotecas posteriores a la Ley 5/2019

Desde la fecha de aplicación de la ley, lo normal es que el banco asuma los gastos de formalización del préstamo: notaría de la escritura hipotecaria, registro, AJD y, en la práctica, la gestoría que use para tramitar la operación. La persona consumidora sigue pagando la tasación cuando la necesita para contratar y la comisión de apertura si el contrato la incluye.

Las copias de la escritura del préstamo que pida el cliente siguen siendo suyas. Esa es la diferencia que más suele pasar desapercibida y la que evita discusiones al revisar la minuta de notaría.

Qué ocurría en las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019

• Ventaja para el banco: durante años se trasladaron al cliente costes muy altos de la formalización.
• Inconveniente para el consumidor: había una factura inicial mayor y más litigios para recuperar dinero.
• Ventaja del cambio legal: el reparto quedó mucho más claro desde 2019.
• Inconveniente en hipotecas antiguas: cada caso depende de la fecha de firma y de la evolución judicial, así que reclamar exige revisar la escritura y las facturas.

Cuánto cuestan la tasación, la notaría, el registro, la gestoría, el AJD y la comisión de apertura

En España, la notaría y el Registro de la Propiedad tienen aranceles regulados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. A partir de ahí, la factura final cambia según el capital, la responsabilidad hipotecaria y la comunidad autónoma.

Ejemplo de coste total de una hipoteca

Ana compra un piso en Sevilla y firma una hipoteca de 180.000 €.

• Tasación: 350 €
• Notaría: 500 €
• Registro: 280 €
• Gestoría: 400 €
• AJD: 1.800 €
• Comisión de apertura: 900 €
• Copias de escritura: 20 €

Total aproximado: 4.250 €.

Eso supone alrededor del 2,36% del capital prestado, sin contar ITP o IVA de la compraventa. Si el AJD fuera del 0,5% en vez del 1%, el total bajaría de forma notable.

Qué factores hacen subir o bajar la factura final

• El importe del préstamo: cuanto mayor es, más suben notaría, registro y AJD.
• La comunidad autónoma: el AJD cambia de una a otra y puede mover cientos o miles de euros.
• La responsabilidad hipotecaria: no se calcula solo sobre el capital, también sobre intereses y costas garantizadas.
• Las copias de escritura: cada copia autorizada o simple que se pida suma un pequeño importe.
• La complejidad de la operación: si hay más trámites, más anotaciones o varias fincas, la minuta suele crecer.

Qué exige la Ley 5/2019 antes de firmar la hipoteca

1. El banco debe entregarte la documentación precontractual con 10 días naturales de antelación mínima antes de la firma, conforme a la ley.
2. Debes recibir la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato para comparar condiciones, tipos de interés, vinculaciones y gastos.
3. Antes de firmar, tienes que pasar por notaría para el acta previa de transparencia; el notario revisa que entiendes lo que vas a firmar.
4. Si falta documentación o el banco cambia condiciones a última hora, no firmes: pide que rehagan la información y respeta el plazo legal.

Documentación e información previa que debe recibir el cliente

• FEIN: ficha europea de información normalizada, con el tipo, cuotas y escenarios.
• FiAE: advertencias estandarizadas sobre los puntos más delicados del préstamo.
• Proyecto de contrato: la minuta del préstamo para leerla antes de la firma.
• Desglose de gastos: quién paga qué, incluido AJD, notaría, registro y gestoría.
• Información sobre productos vinculados: seguros, bonificaciones o paquetes asociados, si los hay.
• Cita con notaría: para revisar el préstamo con calma antes de la firma definitiva.

Qué gastos se pueden reclamar y cuál es la vía para recuperarlos

Los gastos que suelen reclamarse son gestoría, registro, notaría, AJD, comisión de apertura y tasación, siempre que la cláusula o el reparto aplicado en tu hipoteca hayan sido abusivos o contrarios al criterio que corresponda por fecha de firma. Si el banco devuelve el dinero de forma voluntaria, perfecto; si no, toca seguir el cauce formal.

Cómo presentar la reclamación al banco y qué hacer si no paga

1. Reúne la escritura del préstamo, las facturas y los justificantes de pago.
2. Presenta una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o, si existe, el Defensor del Cliente de tu banco.
3. Espera la respuesta de la entidad; si la deniega o no te satisface, pasa a la siguiente fase.
4. Si no hay devolución, presenta demanda en los tribunales con abogado y procurador, porque la cuantía suele justificarlo.
5. Conserva toda la documentación: escritura, facturas, reclamación previa y respuesta del banco, porque el juzgado la va a mirar con lupa.

Cuál es el plazo para reclamar la devolución de los gastos abusivos

El punto de partida está en el artículo 1964.2 del Código Civil, que fija un plazo de cinco años para las acciones personales. En reclamaciones por cláusulas abusivas, la discusión no es solo cuánto dura ese plazo, sino desde cuándo empieza a contar.

En la práctica, el cómputo se conecta con el momento en que el consumidor conoció o pudo conocer razonablemente que la cláusula era abusiva. Por eso no conviene dejar la reclamación para más adelante: cuanto antes se ordenen la escritura, las facturas y la fecha de conocimiento, mejor se defiende el caso.

Qué costes de la compraventa no forman parte de la constitución de la hipoteca

• ITP si compras vivienda usada en España, o IVA si compras vivienda nueva.
• AJD de la compraventa en obra nueva, que no es el AJD de la hipoteca.
• Notaría de la escritura de compraventa, distinta de la escritura del préstamo.
• Inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de agencia inmobiliaria si los asume el comprador por contrato, algo que conviene revisar con calma.
• Otros pagos de la operación de compra que no dependen del préstamo hipotecario, aunque acaben sumándose a la factura final.

En una compra en España, estos costes de compraventa pueden añadir fácilmente entre un 10% y un 15% sobre el precio de la vivienda, así que conviene separarlos mentalmente de los gastos de constitución de la hipoteca para no calcular mal el desembolso total.

Dudas frecuentes sobre los gastos de hipoteca