Extinción de condominio en España: qué gastos tiene y quién los paga

Qué es la extinción de condominio y cuándo se utiliza

La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se quede el inmueble y compense a los demás por su parte. En España se usa mucho con viviendas compradas entre dos, herencias o rupturas de pareja, porque evita seguir años en una comunidad ordinaria que solo complica vender, alquilar o decidir obras.

No es una compraventa al uso ni una división material de la casa. Lo que se hace es poner fin a la copropiedad y adjudicar el bien a uno solo, algo que encaja con los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil. Si el piso es indivisible o dividirlo lo devalúa, el Código Civil permite adjudicarlo a uno con compensación a los demás.

Base legal y derecho a pedir la división

• El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir su división, salvo pacto de indivisión temporal.
• Ese pacto no es eterno: el Código Civil lo limita, en general, a diez años, con posibilidad de renovación.
• El artículo 404 prevé que, si la cosa es esencialmente indivisible o la división la hace inservible, se adjudique a uno indemnizando a los demás.
• El artículo 1062 encaja la salida práctica cuando nadie quiere o puede quedarse el bien: venta y reparto del precio si procede.

La clave es esta: mientras la comunidad ordinaria puede seguir indefinidamente si nadie actúa, la extinción sirve precisamente para cerrar la copropiedad de forma ordenada.

Casos habituales en España

• Vivienda comprada entre dos, muy habitual en Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla cuando una de las partes se queda el piso.
• Herencias entre hermanos, cuando un heredero quiere conservar la casa familiar y los demás prefieren cobrar.
• Divorcio o separación, especialmente tras liquidar el régimen económico matrimonial y dejar la titularidad en uno solo.
• Copropiedad entre hermanos o entre parejas de hecho que ya no quieren seguir compartiendo un inmueble.
• Venta del bien a un tercero y reparto de lo obtenido, cuando ninguno quiere adjudicárselo.

Qué impuestos paga la extinción de condominio

AJD: base imponible, tipo autonómico y obligado al pago

La extinción de condominio suele tributar por AJD al formalizarse en escritura pública. La base se calcula, por lo general, sobre el valor total del inmueble que se adjudica, no solo sobre la parte que cambia de manos.

El tipo depende de la comunidad autónoma: en España se mueve, de forma orientativa, entre el 0,5 % y el 1,5 %. Por eso no cuesta lo mismo en Andalucía, la Comunidad de Madrid, Cataluña o la Comunidad Valenciana. Frente a Hacienda, el obligado al pago suele ser el adjudicatario, y eso se apoya en el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITPAJD.

ITP, plusvalía e IRPF: cuándo no se pagan y cuándo hay que mirarlos

• El ITP no se paga si estamos ante una verdadera extinción de condominio; si la operación encubre una compraventa, Hacienda puede discutirlo.
• La plusvalía municipal no se devenga en la extinción ordinaria, porque no hay una transmisión típica del terreno urbano; el marco general está en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
• El IRPF no suele entrar en juego por el mero hecho de extinguir el condominio, pero sí conviene mirar el artículo 33 de la Ley 35/2006, del IRPF si existe exceso de adjudicación o una compensación que genere ganancia patrimonial.
• Si hay exceso de adjudicación pero está justificado por indivisibilidad y bien compensado, el encaje fiscal suele ser más limpio.
• Si el exceso no está bien documentado, la AEAT puede revisar la operación y eso cambia el panorama.

La foto fiscal normal es AJD; el resto solo aparece si la operación deja de ser una auténtica extinción o si el reparto del valor se descompensa.

Qué gastos notariales, registrales y de asesoramiento puede haber

Notaría y Registro de la Propiedad

La escritura pública es la pieza central de la extinción de condominio. Sin escritura, no hay una operación bien cerrada para notaría, banco y Registro. La minuta notarial depende de la cuantía, del número de folios, de las copias y de si hay más pactos añadidos; el marco arancelario notarial se apoya en el Real Decreto 1426/1989.

Después viene la inscripción en el Registro de la Propiedad, que no es obligatoria para que exista la extinción entre las partes, pero sí muy recomendable para dejar la titularidad única bien reflejada frente a terceros. El coste registral también va por arancel y suele moverse mucho según el valor del inmueble y la complejidad del asiento.

Abogado, tasación, periciales y otros costes

• Abogado: útil para calcular la compensación, revisar la fiscalidad y evitar errores de escritura.
• Procurador: normalmente solo aparece si hay pleito y se presenta demanda.
• Tasación: muy recomendable cuando uno cree que la vivienda vale más que lo que ofrece el otro o cuando el banco pide valor actualizado.
• Periciales: necesarias si hay discrepancia seria sobre el precio, la división o el estado del inmueble.
• Mediación: puede ahorrar meses de conflicto si el problema es más económico que jurídico.
• Gastos administrativos: copias, certificados, notas simples y gestiones de AEAT, comunidad autónoma o registro.

Quién paga la extinción de condominio y cómo se reparte el coste

Regla general y pacto entre las partes

La regla práctica en España es sencilla: quien se queda el inmueble suele asumir la mayor parte de los costes, porque es quien obtiene el beneficio final de quedarse con la propiedad completa. Eso incluye, normalmente, el AJD y los gastos de notaría y Registro.

Ahora bien, las partes pueden pactar un reparto distinto en la propia escritura o en un acuerdo previo. Otra cosa es la relación con Hacienda: el impuesto lo paga quien resulte obligado por la norma, y luego, si queréis, podéis compensaros entre vosotros en el precio global de la operación.

Ejemplo de reparto con una vivienda de 180.000 €

Ana y Javier tienen un piso en Sevilla valorado en 180.000 €. Javier se queda la vivienda y compensa a Ana con 90.000 € por su mitad.

Si en Andalucía el AJD aplicable fuera del 1 %, Javier ingresaría 1.800 € de impuesto. Supongamos además 650 € de notaría y 300 € de Registro. El coste total visible sería de 2.750 €.

Si pactan que los gastos de notaría y Registro se reparten al 50 %, Ana asumiría 325 € de notaría y 150 € de Registro, mientras que Javier seguiría soportando el AJD frente a la comunidad autónoma. La compensación de 90.000 € es el precio de quedarse con la otra mitad, no un gasto adicional.

Qué pasa si hay hipoteca o no hay acuerdo entre los copropietarios

Cuando hay hipoteca, no basta con que los copropietarios quieran extinguir el condominio: el banco tiene que aceptar la liberación, la subrogación o la novación del préstamo. Si no lo hace, podéis repartir la propiedad, pero seguir atados al préstamo si no se renegocia bien.

1. Habla con el banco: pide estudio de liberación del deudor, subrogación o novación. Suele tardar entre 2 y 4 semanas, según oficina y documentación.
2. Cierra el valor y la compensación: encarga tasación si hay dudas. Lo normal es resolverlo en pocos días si hay acuerdo.
3. Firma en notaría: el notario autoriza la escritura de extinción y deja fijada la adjudicación. Si todo está preparado, puede salir en 1 a 2 semanas.
4. Presenta e inscribe: se liquida el impuesto ante la comunidad autónoma y se lleva la escritura al Registro de la Propiedad. La inscripción suele tardar entre 15 y 30 días, a veces más.
5. Si no hay acuerdo, demanda: la vía judicial se tramita en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca; ahí ya entran abogado y, normalmente, procurador. El procedimiento puede alargarse varios meses.

Con hipoteca: qué tiene que aceptar el banco

La extinción de condominio con hipoteca sí es posible, pero la entidad financiera tiene que aceptar el cambio. En la práctica, el banco decide si libera a uno de los deudores, si permite una novación del préstamo o si exige una nueva estructura de pago.

Si el banco no consiente, la escritura entre copropietarios no arregla el problema del préstamo. Por eso conviene hablar con la oficina antes de firmar nada y llevar una simulación clara: valor de la vivienda, deuda pendiente, cuota y capacidad real de pago del adjudicatario.

Sin acuerdo: demanda de división de cosa común

1. Revisa si existe pacto de indivisión y si ya ha vencido; si no, cualquier copropietario puede pedir la división conforme al Código Civil.
2. Encarga abogado para redactar la demanda de división de cosa común y reunir la documentación del inmueble.
3. Presenta la demanda en el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde radique la finca.
4. Aporta tasación, nota simple, escrituras y, si hace falta, prueba pericial sobre valor o indivisibilidad.
5. Espera la resolución judicial: el juez puede forzar la venta o articular la adjudicación con compensación si el inmueble no se puede dividir.

Extinción de condominio o compraventa: qué sale más barata y qué revisar antes de firmar

En la práctica, la extinción de condominio suele salir bastante más barata que comprar la cuota por compraventa, porque no pagas un ITP sobre la parte adquirida sino un AJD sobre la operación documentada.

Ejemplo con cifras de ahorro

Imagina un piso en Valencia valorado en 200.000 € con dos copropietarios al 50 %.

• Si uno compra la mitad al otro por compraventa, la base del ITP sería 100.000 €. Con un tipo del 8 %, el impuesto sería 8.000 €.
• Si hacen extinción de condominio y el AJD de la comunidad es del 1 %, el impuesto sobre 200.000 € sería 2.000 €.

La diferencia es de 6.000 €, y antes de contar notaría y registro. En inmuebles más caros, el ahorro supera con facilidad los 10.000 €. Por eso, antes de firmar una compraventa entre copropietarios, merece la pena mirar si la extinción encaja mejor.

Checklist previo: valor, cargas y presupuesto

• Comprueba el valor de mercado real de la vivienda, no solo el que os parece justo a ojo.
• Mira el tipo de AJD de tu comunidad autónoma y el criterio de la consejería de Hacienda correspondiente.
• Pide nota simple para ver hipoteca, embargos o cargas.
• Confirma con el banco si acepta liberar a uno de los deudores o novar el préstamo.
• Calcula notaría, Registro y, si hace falta, abogado y tasación.
• Pide un presupuesto cerrado antes de ir a notaría; evita sorpresas en la minuta final.
• Revisa si hay exceso de adjudicación y si puede afectar al IRPF o a la liquidación pactada.