Escritura de extinción de condominio en España: qué es, cómo se hace y cuánto cuesta

Qué es la escritura de extinción de condominio y cuándo se usa

Cuándo se usa de verdad

La escritura de extinción de condominio es la escritura notarial que pone fin a una copropiedad y deja el bien en manos de uno de los comuneros, con compensación al resto si procede. En España se usa mucho en viviendas compradas entre dos, herencias ya repartidas o inmuebles de pareja cuando uno se queda la casa y el otro sale.

La base civil la marca el artículo 400 del Código Civil, dentro del marco general de los artículos 392 a 406: nadie está obligado a permanecer en la comunidad, salvo pacto temporal de indivisión o que la salida pactada perjudique de forma seria al bien.

En la práctica, esta escritura evita vender toda la casa a un tercero cuando una de las partes quiere conservarla. Si el acuerdo está bien cerrado, suele ser una solución más limpia que una compraventa y, muchas veces, también más suave en impuestos.

Si el inmueble está en copropiedad, la salida natural suele ser adjudicarlo a uno y compensar al otro; si se vende a un tercero, ya hablamos de otra operación distinta.

Cómo se regula la copropiedad y qué puede hacer cada comunero

La comunidad ordinaria de bienes en España se mueve en los artículos 392 a 406 del Código Civil. Si el inmueble está en Cataluña, la referencia propia está en el artículo 551-1 y siguientes del Libro V del Código civil de Cataluña. Estas reglas importan porque de ahí salen la cuota de cada uno, los gastos que paga y qué mayoría hace falta para mover la cosa común.

Qué puede hacer cada copropietario con su cuota

• Usar la vivienda o el local conforme a su destino, sin molestar ni vaciar de contenido el derecho del resto.
• Disponer de su parte ideal: venderla, cederla o hipotecarla.
• Cobrar la parte que le corresponda de frutos, rentas o beneficios.
• Reclamar gastos pagados de más cuando haya adelantado recibos, derramas o reparaciones que beneficiaban a todos.
• Pedir la división de la cosa común, porque nadie está obligado a quedarse para siempre en esa situación.

Cómo se toman las decisiones ordinarias y extraordinarias

En resumen: la copropiedad da margen para usar y administrar, pero no para hacer cualquier cosa. Y justo por eso la extinción de condominio funciona bien cuando hay un acuerdo claro sobre cuotas, dinero y titularidad.

Cómo se tramita la extinción de condominio paso a paso

La extinción de condominio bien hecha tiene un recorrido corto: acuerdo, escritura, impuestos e inscripción. Si el inmueble está en Madrid, Sevilla, Valencia o cualquier otra provincia, el notario y el Registro de la Propiedad son los mismos; lo que cambia es el fisco autonómico y, a veces, el tipo de gravamen.

1. Revisar el título y las cargas. Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad del municipio donde esté la finca y comprueba cuotas, hipoteca, embargos o usufructos.
2. Cerrar el acuerdo entre los copropietarios. Hay que fijar quién se queda el inmueble, cuánto compensa al otro y en qué plazo se paga.
3. Preparar la notaría. El notario redacta la escritura y verifica identidad, titularidad y capacidad de todos los firmantes.
4. Firmar la escritura pública. El día de la firma se eleva a público el pacto y queda listo para tributar.
5. Presentar el impuesto. La autoliquidación se presenta ante la consejería o agencia tributaria de la comunidad autónoma correspondiente, normalmente en 30 días hábiles desde la firma.
6. Inscribir la adjudicación. Lleva la escritura al Registro de la Propiedad para que el nuevo titular quede protegido frente a terceros.

Documentación que suele pedir el notario

• DNI original de todas las personas que firman.
• Título de propiedad: escritura de compra, herencia o adjudicación previa.
• Nota simple registral reciente, para ver titularidad y cargas.
• Certificado de habitabilidad, si la comunidad autónoma o la finca lo exige.
• Certificado de eficiencia energética, cuando la operación lo requiera.
• Certificado de deuda de la comunidad de propietarios.
• Certificado de aptitud del edificio o de inspección técnica, si la finca está sujeta a ese control.
• Último recibo del IBI.
• Datos bancarios de la compensación económica, si uno paga al otro.

Si no hay acuerdo: la vía judicial

1. Cualquier comunero puede presentar demanda de división de cosa común ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté el inmueble.
2. El juzgado da traslado a las otras partes y comprueba si el bien puede dividirse sin perder valor o si es indivisible.
3. Si la división material no es viable, la salida suele ser la adjudicación a uno con compensación o la venta y reparto del precio.
4. La resolución judicial se ejecuta y luego se inscribe. No hay un plazo cerrado; en la práctica, el asunto puede durar varios meses.

Extinción de condominio, venta a tercero o renuncia de cuota: en qué se diferencian

Extinción de condominio

Ventajas

• Deja un solo propietario y cierra la copropiedad.
• Suele encajar mejor fiscalmente cuando la adjudicación respeta la cuota de cada uno.
• Evita meter a un tercero en una relación que ya viene tocada.

Inconvenientes

• Requiere acuerdo y escritura pública.
• Si hay hipoteca, el banco debe entrar en la operación.
• Si se usa para encubrir una venta, Hacienda puede discutir el tratamiento fiscal.

Venta a tercero

Ventajas

• Da liquidez rápida.
• Resuelve el problema cuando nadie quiere quedarse el inmueble.
• Cierra la relación patrimonial entre los copropietarios.

Inconvenientes

• El comprador paga ITP.
• Puede haber ganancia patrimonial en IRPF para quien vende.
• Se pierde el control sobre quién acaba siendo el dueño.

Renuncia de cuota

Ventajas

• Puede servir para salir de una copropiedad muy bloqueada.
• Simplifica la titularidad si la salida está bien documentada.

Inconvenientes

• Si es gratuita, puede parecer una donación y arrastrar otra fiscalidad.
• Si hay compensación, puede acercarse a una transmisión onerosa y exigir más cuidado tributario.
• No siempre zanja el conflicto económico si no se fija pago y fecha.

Qué cambia en la titularidad y en la fiscalidad

Cuánto cuesta y qué impuestos tiene en España

La factura real sale de tres piezas: notaría, registro y fiscalidad autonómica. El encaje tributario nace en los artículos 7.2.B) y 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, que son los que hacen que una extinción pura no se trate igual que una compraventa.

AJD frente a ITP según la comunidad autónoma

En Cataluña la diferencia se nota de verdad: una compraventa de vivienda usada tributa al 10% de ITP en el tramo general, mientras que la extinción de condominio se mueve en el 1,5% de AJD. En otras comunidades el tipo de AJD puede variar, así que conviene mirar siempre la normativa autonómica donde esté el inmueble.

Ejemplo con una vivienda de 150.000 euros

Ana y Marcos tienen al 50% una vivienda en Girona valorada en 150.000 euros. Si Marcos se adjudica la casa por extinción de condominio y la comunidad aplica un AJD del 1,5%, el impuesto sería de 2.250 euros. Si, en vez de eso, la operación fuera una compraventa sujeta al ITP del 10%, el coste fiscal subiría a 15.000 euros. La diferencia es de 12.750 euros, antes de sumar notaría y Registro.

La cifra clave no es solo el valor de la vivienda: importa mucho más si la operación es una extinción pura, una venta o una renuncia gratuita.

Qué pasa si hay hipoteca o la extinción viene de una separación de pareja

Cuando el inmueble está hipotecado

La hipoteca no desaparece porque cambie el dueño en la escritura. Si el préstamo sigue a nombre de dos personas y una se queda el inmueble, hay que coordinar la modificación de la deuda con el banco para evitar problemas posteriores.

El banco tiene que aprobar la novación o la subrogación si cambia el deudor hipotecario, o si se quiere dejar la carga solo sobre quien se adjudica la vivienda. Si no se hace bien, puedes acabar con un propietario único y dos deudores frente a la entidad, que es justo el lío que conviene evitar.

Antes de firmar, revisa también si hay comisión por novación, gastos de gestoría bancaria y qué exige la escritura para que el Registro no frene la inscripción.

Si la extinción se hace tras una ruptura de pareja

• Separa propiedad, uso de la vivienda y deuda: no son la misma cosa.
• Si hay hijos y vivienda familiar, el uso puede quedar regulado aparte y no se arregla solo con la escritura.
• Comprueba si el piso era ganancial o privativo antes de cerrar el reparto.
• Deja por escrito quién paga hipoteca, IBI, comunidad, seguro y derramas hasta que todo quede inscrito.
• Fija la compensación económica, el plazo de pago y la fecha de entrega de llaves.
• Si la operación viene tras divorcio o ruptura, conviene coordinar notaría, banco y, si hace falta, abogado de familia en España para que no queden flecos.