Gastos de notaría y registro en España: quién los paga, cuánto cuestan y cuándo se abonan

En una compra de vivienda en España, los gastos de notaría y registro suelen sumar unos pocos cientos de euros, pero cambian mucho según el precio, el tipo de operación y si hay hipoteca. No son el mismo coste: la notaría paga la escritura pública y el Registro de la Propiedad inscribe lo firmado.

Qué son exactamente los gastos de notaría y registro en una compraventa o una hipoteca

La notaría y el Registro no cobran por lo mismo. La notaría autoriza la escritura pública, que es el documento con el que se formaliza la compraventa o el préstamo; el Registro de la Propiedad da publicidad e inscripción a ese derecho para que quede protegido frente a terceros. En compraventa, el reparto legal supletorio arranca en el artículo 1455 del Código Civil, y los importes se calculan con los aranceles de Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre.

Compraventa de vivienda

• La escritura de compraventa se firma ante notario y deja constancia de quién vende, quién compra, el precio y la forma de pago.
• La inscripción registral no es la firma: es el asiento en el Registro de la Propiedad de la finca que ya has comprado.
• La factura de notaría y la del Registro son distintas, aunque en muchas compras se tramiten juntas por gestoría.
• No es lo mismo firmar que inscribir: sin escritura no hay título público; sin inscripción no ganas la protección registral frente a terceros.

Préstamo hipotecario y cancelación

• En la constitución de hipoteca se firma una escritura distinta a la compraventa, aunque muchas veces vaya el mismo día.
• En la hipoteca, lo que suele generar gasto es la escritura del préstamo, su inscripción y, si se usa, la gestoría.
• La cancelación registral es otra operación: primero se acredita que el préstamo está pagado y después se cancela la hipoteca en el Registro.
• La práctica notarial y registral separa muy bien constitución y cancelación, porque no tienen el mismo sujeto obligado ni el mismo momento de pago.

La escritura pública y la inscripción registral son costes diferentes: uno te da el documento, el otro te da la protección registral.

Cuánto cuesta la notaría y cuánto cuesta el Registro de la Propiedad

En una compra de vivienda habitual en España, las horquillas más habituales que manejan las guías de consumo sitúan la notaría entre el 0,2% y el 0,5% del precio y el Registro entre el 0,1% y el 0,25%. Traducido a importes, la escritura pública suele moverse en unos 600 a 875 euros y el Registro en torno a 400 a 650 euros, siempre según precio, número de fincas, copias y complejidad del documento.

La cuenta final depende de si hay una sola finca o varias, de si pides copias simples o autorizadas y de si la operación es una compraventa limpia o lleva préstamo hipotecario. En una vivienda de precio medio en una capital como Sevilla, Valencia o Zaragoza, el salto entre una escritura sencilla y una con hipoteca puede notarse mucho en la minuta.

Ejemplo con una vivienda de 200.000 euros

Imagina una compra de 200.000 euros en Madrid o en otra capital española. Con las horquillas habituales, la notaría podría quedarse entre 400 y 1.000 euros solo por el porcentaje orientativo, aunque en la práctica muchas escrituras de compraventa acaban cerca de los 600-875 euros. El Registro, por su parte, podría moverse entre 200 y 500 euros, con operaciones que suelen terminar en la banda de 400-650 euros cuando hay más folios o intervienen varias fincas.

Si sumas ambos conceptos, el bloque notaría + Registro puede rondar aproximadamente entre 1.000 y 1.525 euros. A eso no le has añadido todavía impuestos, tasación o gestoría si los hubiera.

Quién paga estos gastos cuando compras vivienda: regla general y pactos posibles

• En una compraventa entre particulares en España, la regla supletoria del Código Civil coloca el otorgamiento de la escritura en el vendedor y la primera copia en el comprador, salvo pacto en contrario.
• En la práctica, el reparto se pacta muchas veces en las arras o en la propia escritura, así que lo que manda de verdad es lo que hayas firmado.
• El Registro de la Propiedad suele pagarlo quien inscribe, normalmente el comprador, porque es quien quiere dejar su adquisición protegida frente a terceros.
• Si compras una vivienda nueva con promotora, el contrato suele detallar mejor qué asume cada parte, y ahí conviene leer la letra pequeña antes de entregar señal.

Qué dice el Código Civil

El artículo 1455 del Código Civil fija una regla supletoria clara: los gastos de otorgamiento de escrituras son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, del comprador, salvo pacto en contrario. Eso significa que la ley da una base, pero no impide que las partes distribuyan esos costes de otra forma en la escritura o en las arras.

En España, esa libertad de pacto es la que explica por qué dos compras de pisos parecidos en la misma ciudad pueden acabar con facturas distintas. Si el contrato dice que el comprador asume notaría o Registro, esa cláusula manda mientras no sea abusiva ni contraria a una norma imperativa.

Quién paga la notaría y el Registro cuando firmas o cancelas una hipoteca

1. Constitución de hipoteca: la carga principal de notaría, Registro y gestoría corresponde al banco, según el artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
2. Tasación: suele pagarla el cliente, porque la necesita para que la entidad valore la garantía antes de prestar.
3. Cancelación registral: normalmente la paga quien quiere dejar la hipoteca sin rastro en el Registro, casi siempre el titular de la vivienda.
4. Cláusulas antiguas: la STS 705/2015, de 23 de diciembre abrió la puerta a revisar cláusulas que cargaban todos los gastos al cliente y sigue siendo la referencia cuando se habla de reclamación.

Constitución de hipoteca

• El banco asume la escritura del préstamo hipotecario, la inscripción de la garantía y la gestoría cuando se formaliza bajo la Ley 5/2019.
• El prestatario suele pagar la tasación y las copias notariales que pida para su archivo personal.
• El impuesto de AJD cambió con la reforma fiscal y hoy se liquida conforme al régimen tributario aplicable, no como una imposición libre del banco.
• Si la hipoteca se firma en Barcelona, Málaga o Bilbao, el reparto legal es el mismo; lo que cambia son las prácticas de cada entidad y la comunidad autónoma donde se liquide el impuesto.

Cancelación de hipoteca

Al cancelar una hipoteca, la factura suele venir sobre todo por la escritura de cancelación ante notario y por la inscripción de esa cancelación en el Registro. Lo normal es que el titular pague esos trámites porque es quien quiere liberar la finca, aunque algunas entidades asumen el certificado de deuda cero o facilitan la documentación sin coste. Si hay gestoría, suele encargarse también de llevar la cancelación al Registro y de cerrar el expediente.

Cuándo se abonan: en la firma, con gestoría o sin gestoría

1. Antes de la firma, si hay gestoría, el comprador o prestatario entrega una provisión de fondos a la gestoría unos días antes.
2. El día de la firma, notario, banco y vendedor coordinan la escritura; si no hay gestoría, la factura de notaría puede pagarse en el acto o poco después, según la notaría.
3. Tras la firma, se liquidan los impuestos ante la administración tributaria competente en España, casi siempre la autonómica en ITP y AJD.
4. Después, la documentación se presenta en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la operación.

Con gestoría

1. La gestoría pide una provisión de fondos antes de la firma para cubrir notaría, Registro, impuestos y, si procede, otros trámites.
2. El día de la firma coordina el circuito con la notaría y el banco, y deja preparada la documentación para liquidar impuestos.
3. En los días siguientes presenta la autoliquidación ante la administración competente y lleva la escritura al Registro.
4. Cuando termina, devuelve o regulariza el sobrante si la provisión era superior al coste real.

Sin gestoría

1. Pagas notaría y Registro según las instrucciones de la propia notaría y del Registro, normalmente en la firma o poco después.
2. Si la vivienda es nueva, entregas el IVA al vendedor y después liquidas el AJD ante la comunidad autónoma competente.
3. Si es de segunda mano, ingresas el ITP ante la administración tributaria autonómica en el plazo legal.
4. Si además hay hipoteca, tendrás que coordinar por tu cuenta la inscripción y, en su caso, la cancelación futura.

Qué otros costes suelen acompañar la operación

• La gestoría es opcional, pero en muchas hipotecas aparece sí o sí por comodidad del banco y del comprador.
• La tasación suele oscilar entre 250 y 600 euros y su validez habitual es de 6 meses.
• La comisión de apertura puede llegar hasta el 2% del importe del préstamo y conviene mirarla con lupa si no se explicó antes de firmar.
• En vivienda nueva, además, tienes IVA; en Canarias, IGIC; y en ambos casos puede entrar AJD según la comunidad autónoma.
• En segunda mano, el coste grande suele ser el ITP, que en España va del 6% al 10% según la comunidad autónoma, con tipos reducidos para VPO, familias numerosas, discapacidad, juventud o zonas rurales.
• Cuando haces números, no te quedes solo con notaría y Registro: muchas guías en España recomiendan reservar un colchón del 10% al 12% del precio para gastos, sin contar la entrada que te pida el banco.

Gestoría, tasación y comisión de apertura

La parte tributaria también pesa mucho. En vivienda nueva, el IVA general es del 10% en la Península y Baleares; en Canarias se aplica IGIC, y en determinadas viviendas protegidas puede bajar. En segunda mano, el ITP depende de la comunidad autónoma y cambia bastante entre Madrid, Cataluña, Andalucía o la Comunitat Valenciana. Para el marco fiscal de la operación, el texto de referencia es el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, mientras que el IVA se rige por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.

Cómo calcular la minuta y qué gastos hipotecarios se pueden reclamar

Saber calcular la minuta te ahorra disgustos, pero también te ayuda a detectar cobros que no encajan. La utilidad está en que una calculadora te da una horquilla y luego tú comparas con la factura real del notario o del registrador. El punto débil es que no todos los actos cuestan igual: cambia la cuantía, cambia el número de copias y cambia incluso la forma de redactar la escritura.

Ventajas de usar una estimación previa:

• Te permite preparar el presupuesto antes de firmar.
• Sirve para comparar la factura con lo que marca el arancel.
• Facilita una reclamación si ves una desviación clara.

Inconvenientes:

• La cifra es orientativa, no cerrada.
• Puede quedarse corta si hay hipoteca, copias extra o varias fincas.
• No sustituye la minuta real de la notaría o del Registro.

Calculadora orientativa y ejemplos de actos sin cuantía

OCU ofrece una calculadora gratuita para estimar el coste de notaría y Registro en actos como compra de vivienda, herencia o cancelación de hipoteca. En España, sus ejemplos de actos sin cuantía ayudan mucho a aterrizar la minuta: un testamento suele rondar los 40 euros y un poder para pleitos suele moverse entre 30 y 50 euros. Para socios, OCU indica además un 10% de descuento en la minuta de estos actos.

Un caso práctico: si en Alicante firmas un poder para pleitos para un procedimiento laboral y la notaría te pasa 48 euros, estás dentro de lo habitual. Si en cambio un testamento simple te sale por 80 o 90 euros, merece la pena revisar si hay copias, folios o trámites añadidos que lo expliquen.

Qué puedes reclamar tras la doctrina del Supremo

• Puedes reclamar todos los gastos de Registro de la Propiedad vinculados a la hipoteca, porque la cláusula que los cargaba íntegramente al cliente fue cuestionada por abusiva.
• Puedes reclamar la gestoría, si fue impuesta para formalizar la hipoteca y el banco te la cargó sin base negociada real.
• Puedes reclamar la tasación en muchos casos revisables por la doctrina de gastos hipotecarios seguida por los tribunales españoles.
• Puedes reclamar la mitad de los gastos notariales del préstamo hipotecario, no siempre el 100%.
• La referencia histórica es la STS 705/2015, de 23 de diciembre, que puso el foco en que el banco no podía trasladar al cliente toda la factura de formalización.
• Guarda escritura, facturas y justificantes de pago: sin esos papeles, reclamar en el banco o en un juzgado de primera instancia en España se complica mucho.

La reclamación no va de pedirlo todo, sino de separar lo que te correspondía pagar de lo que el banco te cargó sin base suficiente.