Gastos para quitar un aval de la hipoteca en España: cuánto cuestan y quién los paga

Qué significa quitar el aval de una hipoteca en España

Quitar el aval de una hipoteca en España puede costar desde casi cero hasta varios cientos de euros, según si basta con una cancelación parcial o si el banco exige una novación. No se elimina por pedirlo: hace falta el consentimiento de la entidad o que la escritura ya prevea su extinción.

Aval personal, fianza y garantía real

En el uso corriente se habla de aval, pero jurídicamente conviene separar dos cosas. El aval personal es una fianza: quien avala responde si el deudor no paga, y puede hacerlo con su patrimonio, como recoge los artículos 1822 y siguientes del Código Civil.

Otra cosa distinta es que un tercero ponga su vivienda como respaldo. Ahí no estamos ante un aval personal, sino ante una garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad: suele ser una hipoteca sobre finca ajena o una carga parecida. En ese caso, lo que hay que cancelar no es una obligación personal, sino una inscripción registral, y por eso entra en juego la Ley Hipotecaria, artículos 79 y 82.

Qué sigue vivo y qué desaparece

Cuando se quita al avalista, el préstamo principal sigue existiendo. Lo que cambia es quién responde y con qué bienes. Si la garantía era personal, sale el garante; si era real, sale la finca o la carga que sostuvo la operación. Hasta que no se firma y se inscribe lo que toque, en la práctica el banco sigue teniendo la cobertura que figura en la escritura y en el Registro.

Sin consentimiento del banco o sin una cláusula clara de extinción, el aval no cae por sí solo: hay que mover la escritura y, muchas veces, también el Registro.

Cuándo se puede cancelar y qué tiene que aceptar el banco

Lo que debes tener claro antes de intentarlo

• El banco no está obligado a liberar al avalista solo porque el deudor lo pida; necesita aceptar la operación o haber pactado ya una salida automática en la escritura.
• Si la escritura dice que la garantía se extingue cuando se cumpla una condición concreta, esa cláusula manda: por ejemplo, pago total, amortización suficiente o sustitución por otra garantía.
• También puede funcionar una subrogación o una sustitución del aval por otro garante, pero eso es una negociación, no un derecho automático.
• En una garantía inscrita, el consentimiento debe plasmarse en escritura pública para que el Registro pueda borrar la carga.
• Si el banco rehúsa, la vía ya no es de ventanilla: toca revisar si la escritura, la información precontractual o la propia cláusula permiten discutir la validez de la garantía.

Cómo se retira el aval paso a paso

1. Revisa la escritura y la situación real de la garantía. Pide copia simple al notario o al banco y comprueba si se trata de fianza personal o de hipoteca sobre la vivienda de un tercero. Este primer cribado evita negociar algo que en realidad exige cancelación registral. Plazo orientativo: 3 a 7 días.
2. Negocia con la entidad bancaria. Presenta una propuesta clara: liberar al avalista, sustituirlo por otra garantía o tramitar una novación del préstamo. El departamento de riesgos o el de formalización suele tardar entre 1 y 3 semanas en responder.
3. Firma la escritura pública en notaría. Si el banco acepta, el notario autoriza la escritura de cancelación parcial o de novación. Aquí se deja negro sobre blanco que el avalista sale de la operación. Plazo habitual: 1 día de firma, más el tiempo de preparación de minuta.
4. Autoliquida el impuesto si procede. Si la operación genera IAJD, presenta el modelo correspondiente ante la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma, normalmente en 30 días hábiles desde la firma. Si la escritura encaja en la exención, la cuota puede quedar en cero.
5. Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad. El registrador borra o modifica la carga cuando recibe la escritura y, si toca, el justificante fiscal. El asiento suele quedar resuelto en varios días o pocas semanas, según la oficina registral y si la presentación es telemática.

Qué gastos genera quitar el aval de la hipoteca y cuánto suelen ser

Los costes salen del arancel notarial y del arancel registral aprobados por el RD 1426/1989 y el RD 1427/1989, y del impuesto regulado en los artículos 31 y 45.I.B.18 del Real Decreto Legislativo 1/1993.

Comisión de la entidad por estudiar o novar

El banco puede intentar cobrar una comisión de estudio, modificación o novación si la operación para sacar al avalista cambia condiciones del préstamo. La clave está en la escritura original y en la nueva propuesta: si la comisión está clara, pactada y se presta un servicio real, puede aparecer; si se impone sin transparencia o sin base contractual suficiente, se discute.

Notaría: escritura de cancelación parcial

La notaría cobra por autorizar la escritura pública que saca al avalista o cancela parcialmente la garantía. El importe depende del número de folios, copias, cuantía y complejidad del acto. En una operación simple, el coste suele quedarse en la franja baja del arancel. Si además hay novación del préstamo, la factura sube algo.

Registro de la Propiedad

El Registro cobra por inscribir la modificación o la cancelación de la carga. Aquí el gasto suele ser contenido, pero no es simbólico: sin asiento registral, la liberación de la garantía queda coja frente a terceros. En la práctica, para un expediente sencillo, el coste suele ser mucho menor que el de la escritura.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ante la AEAT

En una cancelación pura de hipoteca o de garantía, lo habitual es que la operación esté exenta y el coste fiscal sea 0 €. Si lo que firmas es una novación con contenido valuable o un acto inscribible distinto, puede haber IAJD y la autoliquidación se presenta ante la administración tributaria competente de tu comunidad autónoma, con la información general del impuesto publicada por la AEAT. Si hay cuota, conviene comprobar antes de firmar quién la asume y si la escritura debe presentarse con modelo 600.

Quién paga cada coste y qué puedes reclamar en hipotecas anteriores a 2019

• La comisión bancaria la suele pagar quien solicita la modificación, salvo que el banco renuncie a ella o que la cláusula sea poco clara.
• La notaría y el Registro de la Propiedad dependen de cómo se articule la operación y de quién se beneficie de la cancelación; en la práctica, para pelear gastos antiguos de la hipoteca original, son partidas reclamables si te las cargaron a ti.
• La gestoría y la tasación de la hipoteca antigua son las cantidades que más a menudo se reclaman cuando la escritura anterior a 2019 trasladó todos los costes al consumidor.
• Si tu préstamo se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, revisa la cláusula de gastos: en muchos casos se discute la devolución de gestoría, registro, tasación y el 50% de notaría de la constitución del préstamo.
• La reclamación empieza por el Servicio de Atención al Cliente del banco; si no responde bien o no responde, se puede escalar la queja con la escritura, las facturas y las fechas.

Qué documentos reunir para reclamar

• Escritura del préstamo hipotecario y, si existe, la escritura de cancelación parcial o novación.
• Facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación.
• Justificantes de pago, transferencia o cargo en cuenta.
• Carta o correo del banco donde conste qué gastos te impuso y cuándo.
• DNI y datos de la hipoteca: entidad, número de préstamo, fecha de firma y domicilio de la finca.

Ejemplo de devolución con una hipoteca de 150.000 €

Ana, en Sevilla, firmó una hipoteca de 150.000 € en 2016 y sus padres quedaron como avalistas. Para sacarlos, el banco le pidió una novación con comisión del 0,25%: 375 €. La notaría le presupuestó 180 € y el Registro 90 €; si la operación es una cancelación pura y entra en la exención fiscal, el IAJD puede quedar en 0 €.

Si además quiere reclamar los gastos de constitución de la hipoteca original porque la escritura le cargó todo a ella, podría discutir unos 300 € de gestoría, 320 € de tasación, 450 € de registro y 50% de una factura notarial de 180 €, es decir, 1.160 € aproximadamente. La cifra cambia según la factura concreta y según qué partidas estén realmente impuestas en la escritura.

Cuándo el aval o la garantía puede ser abusivo, ilegal o impugnable

A favor de impugnar

• Si el garante no recibió información clara y suficiente, la cláusula puede discutirse por falta de transparencia, sobre todo en contratos con consumidores; ahí entran los artículos 82 y 83 del TRLGDCU.
• Si el avalista era especialmente vulnerable, por edad, dependencia económica o falta de formación financiera, la negociación real puede haber sido más aparente que efectiva.
• Si hubo sobreafianzamiento, es decir, una garantía muy por encima del riesgo real, puede defenderse que la cobertura fue desproporcionada.
• Si el banco confundió al cliente y presentó como aval personal lo que en realidad era una segunda hipoteca sobre la casa de un tercero, hay base para discutir la validez y el alcance de la garantía.
• Cuando prospera la nulidad, se liberan los garantes y pueden caer garantías accesorias o pagos hechos en aplicación de la cláusula discutida.

Lo que puede frenarte

• Si la escritura está bien redactada, el notario dejó constancia de la explicación y el garante firmó con información suficiente, la impugnación se complica.
• Si el banco acredita que la garantía fue individualizada y que no hubo imposición automática, el margen para anular baja.
• Si han pasado años y no conservas escritura, facturas o comunicaciones, la prueba se debilita mucho.
• Si lo que hubo fue una fianza válida en el Código Civil y no una cláusula abusiva, la discusión no es de nulidad sino de negociación, y ahí el banco suele tener la última palabra.

Si detectas señales de abuso, el camino práctico es claro: remite la escritura hipotecaria para revisión, reclama primero al banco por escrito y, si no rectifica, plantea demanda de nulidad ante el juzgado civil competente en España.