Comprar vivienda en España no es pagar solo el precio del piso: reserva normalmente entre un 10% y un 20% extra para impuestos y gastos. La cifra cambia si compras obra nueva o segunda mano, si firmas hipoteca y según la comunidad autónoma.
En una compra intervienen cuatro bloques: impuesto de compra, notaría y Registro, gestoría y, si hay préstamo, tasación y comisión de apertura. Idealista suele situar el total en torno al 10%-12%, mientras Openbank eleva la previsión hacia el 20% porque mete más partidas y escenarios con hipoteca.
La horquilla no es caprichosa: en España pesa mucho la comunidad autónoma y si la compra es de obra nueva o de segunda mano.
Cuánto dinero necesitas según compres obra nueva, segunda mano o con hipoteca
| Escenario en España | Reserva extra orientativa | Qué pesa más |
|---|---|---|
| Obra nueva sin hipoteca | 11%-13,5% del precio | IVA + AJD + notaría/Registro |
| Segunda mano sin hipoteca | 7%-12% del precio | ITP autonómico + notaría/Registro |
| Obra nueva con hipoteca | 12,5%-16% del precio | Tasación + posible comisión de apertura |
| Segunda mano con hipoteca | 8%-14% del precio | ITP + tasación + apertura si la hay |
Para una vivienda de 200.000 €, la reserva práctica suele moverse entre 14.000 y 32.000 €, según territorio y financiación. Si quieres comprar en Madrid, la cuenta suele ir más contenida que en comunidades con ITP más alto; si además pides hipoteca, suma la tasación y, si existe, la comisión de apertura.
Gastos de compraventa sin hipoteca: notaría, Registro y gestoría
- La notaría formaliza la escritura pública de compraventa y suele costar entre 0,2% y 0,5% del valor del inmueble, con referencias habituales de 600 a 875 €.
- El Registro de la Propiedad inscribe la vivienda a tu nombre y suele moverse entre 0,1% y 0,25%, con una horquilla práctica de 400 a 650 €.
- La gestoría tramita impuestos y asientos registrales; en compras sin hipoteca suele costar 150-500 €, con un valor medio cercano a 300 €.
Notaría: escritura pública y aranceles
La escritura pública es el documento que deja la compraventa bien amarrada ante terceros y permite después inscribirla. El coste no es libre: lo marca el arancel del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. En una operación estándar en España, reservar entre 600 y 875 € para la notaría suele ser razonable, aunque el importe cambia con el precio, el número de folios y la complejidad de la escritura.
Registro de la Propiedad: inscripción de la vivienda
Inscribir la compra no es un adorno: te protege frente a cargas y ventas posteriores y deja la titularidad clara en el Registro. El arancel registral está regulado por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. En la práctica, calcula entre 400 y 650 € para una vivienda media en España.
Gestoría: provisión de fondos y tramitación
La gestoría cobra por presentar impuestos, mover papeles y rematar el expediente hasta que todo queda inscrito. Sin hipoteca, muchas veces la paga el comprador si decide usar este servicio; con hipoteca, el reparto cambia y la entidad suele asumirla en el préstamo. En cualquier caso, conviene dejar margen porque la gestoría suele pedir una provisión de fondos antes de firmar.
Impuestos al comprar vivienda nueva en España: IVA, IAJD e IGIC en Canarias
- La vivienda nueva en territorio común paga IVA al comprarla por primera vez.
- Si la vivienda tiene protección pública o social, puede aplicar un tipo reducido.
- En Canarias no se paga IVA, sino IGIC.
- Además, en la obra nueva suele entrar AJD por la escritura, con tipo autonómico.
IVA general en vivienda nueva
La primera entrega de una vivienda nueva tributa al 10% conforme al artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA. Si compras en España un piso de 200.000 €, el IVA son 20.000 €. Este impuesto lo cobra el promotor o vendedor en la escritura y es el gran bloque de la obra nueva en territorio común.
Vivienda protegida y social
En determinados supuestos de vivienda protegida o social, la ley permite un tipo reducido, que en la práctica puede bajar al 4%. Aquí conviene mirar con lupa la calificación exacta de la vivienda y la norma de tu comunidad autónoma, porque no todas las VPO tributan igual ni en las mismas condiciones. No basta con que el anuncio diga VPO: importa la calificación administrativa y el régimen aplicable.
Canarias: IGIC
Si la vivienda nueva está en Canarias, el IVA desaparece y entra el IGIC bajo el marco de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico y Fiscal de Canarias. La referencia general que se maneja para vivienda nueva es el 6,5%. En una compra de 200.000 €, eso supone 13.000 €.
IAJD y variación autonómica
El AJD grava la escritura notarial y su tipo lo fija cada comunidad autónoma dentro del marco del artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del ITP y AJD. La horquilla real en España es muy amplia: Openbank sitúa el tipo entre el 0,5% y el 2% del precio escriturado, y en Madrid la referencia que se maneja para 2026 es el 0,75%. Sobre 200.000 €, eso son 1.500 €.
Impuestos al comprar vivienda de segunda mano y bonificaciones por comunidad autónoma
La segunda mano tributa por ITP, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del mismo Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, artículos 7.1.A) y 31.2. Aquí manda la comunidad autónoma: Openbank sitúa el tipo general entre el 4% y el 10%, e Idealista da una horquilla práctica de 6%-10% según territorio. En Madrid, la referencia que se maneja para 2026 es el 6%.
Tipos de ITP por comunidad autónoma
- Madrid: 6% en la referencia que se maneja para 2026; es de las opciones más contenidas.
- Andalucía: 7% en tipo general, con ventajas para ciertos colectivos.
- Murcia: 8% en el tipo general habitual.
- Comunidad Valenciana: 10% en la compra estándar de segunda mano.
- Cataluña: 10% en general, con posibles tramos superiores en viviendas de mayor valor.
- Canarias: 6,5% en segunda mano, distinto del IGIC de la obra nueva.
Bonificaciones para VPO, familias numerosas, discapacidad, jóvenes y zonas rurales
- Las VPO suelen tener tipos reducidos si cumplen la calificación y el uso exigidos por la comunidad.
- Las familias numerosas pueden acceder a rebajas si la vivienda será habitual y se cumplen topes de renta o superficie.
- Las personas con discapacidad encuentran bonificaciones en varias comunidades, a veces con tipos muy por debajo del general.
- Los jóvenes suelen tener reducciones ligadas a edad, primera vivienda y uso como residencia habitual.
- En zonas rurales o de despoblación, algunas comunidades rebajan el impuesto para fijar población.
Si firmas hipoteca: tasación, nota simple, comisión de apertura y gestoría
- La tasación la pide el banco para fijar el valor de garantía de la vivienda.
- La nota simple sirve para comprobar cargas, titulares y estado registral.
- La comisión de apertura puede aparecer en algunas hipotecas y dispara el coste inicial.
- La gestoría cambia mucho si hay préstamo: en la hipoteca, el reparto legal ya no es el de antes.
Tasación: cuánto cuesta y para qué sirve
La tasación homologada suele costar entre 250 y 600 €; Openbank la sitúa en 300-500 €. La piden las entidades para saber cuánto vale la vivienda a efectos de riesgo y cuánto pueden prestarte. La referencia técnica está en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Si compras con hipoteca, este gasto suele caer del lado del comprador.
Nota simple y comisión de apertura
La nota simple del Registro cuesta poco, normalmente entre 3,64 y 15 €, y te evita sorpresas: hipotecas antiguas, embargos, usufructos o cargas que no salen en el anuncio. La comisión de apertura es otro frente distinto: Openbank la sitúa entre 0,5% y 2% del capital prestado, y en la práctica puede convertirse en un buen mordisco si el préstamo es alto. Mira siempre la oferta previa y la FEIN antes de darla por buena.
Gestoría e impacto de la Ley 5/2019, de 15 de marzo
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de la hipoteca cambió de forma clara. En un préstamo hipotecario, la entidad asume los costes ligados a la formalización del crédito que la ley le atribuye, mientras que el comprador suele pagar la tasación y las copias que pida. En la práctica, la gestoría suele ir por cuenta del banco cuando está vinculada a la hipoteca.
En una hipoteca en España, el comprador ya no carga con todo: la ley ha desplazado al banco buena parte de los gastos de formalización del préstamo.
Quién paga cada gasto y cuándo se liquida en la compraventa
| Gasto | Quién suele pagarlo | Cuándo se paga | Dónde se liquida |
|---|---|---|---|
| IVA o ITP | Comprador | En la firma o dentro del plazo fiscal | Notaría y/o Hacienda autonómica |
| AJD de la compraventa nueva | Comprador | Tras firmar, según plazo autonómico | Agencia tributaria autonómica |
| Notaría de la compraventa | Comprador, salvo pacto | En la firma o con provisión de fondos | Notaría |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Tras la firma, cuando se presenta la escritura | Registro |
| Gestoría | Comprador sin hipoteca; banco con hipoteca | Antes y después de firmar, con provisión de fondos | Gestoría |
| Tasación | Comprador si hay hipoteca | Antes de que el banco cierre la oferta | Sociedad de tasación |
| Comisión de apertura | Comprador si la hipoteca la incluye | Al firmar el préstamo | Banco |
Si la provisión de fondos se queda corta
Si la provisión de fondos no cubre todo, la gestoría te pedirá un suplemento antes de seguir con la presentación de impuestos o la inscripción. No es raro si el AJD cambia, si la notaría resulta algo más alta o si la hipoteca arrastra gastos extra. En una compra sin gestoría, el problema es otro: tú mismo tienes que controlar el plazo de autoliquidación en la comunidad autónoma para no pagar recargos o intereses. En Madrid, por ejemplo, la gestión se hace ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid; en otras comunidades cambia el organismo, pero el principio es el mismo: no dejar pasar el plazo.
Ejemplo práctico de una compra de 200.000 € en Madrid
Ana compra un piso de 200.000 € en Madrid. Quiere saber cuánto necesita tener ahorrado antes de firmar.
Si es obra nueva:
- IVA: 20.000 €.
- AJD en Madrid al 0,75%: 1.500 €.
- Notaría, Registro y gestoría: alrededor de 1.300-1.800 €.
Total orientativo: 23.300 € de coste extra, muy en línea con el ejemplo que manejan algunas webs españolas para este tipo de compra.
Si es segunda mano:
- ITP en Madrid al 6%: 12.000 €.
- Notaría, Registro y gestoría: alrededor de 1.300-1.800 €.
Total orientativo: 13.300-13.800 € si no hay hipoteca. Si además pide préstamo, Ana debe sumar unos 300-600 € de tasación y, si el banco cobra apertura, entre 1.000 y 4.000 € más según el capital prestado.
Para no quedarse corta, Ana debería reservar unos 25.000 € si compra obra nueva con hipoteca y unos 15.000-18.000 € si compra segunda mano con préstamo. Si va al contado, la cifra baja, pero no desaparece: en España siempre hay impuestos y gastos que pagar además del precio del piso.
Dudas clave antes de comprar vivienda
1. ¿Qué gastos hay al comprar una vivienda en España?
Además del precio de la casa, calcula impuestos y gastos de escritura y registro. En una vivienda usada, el principal coste suele ser el ITP, que depende de la comunidad autónoma y suele moverse entre el 6% y el 10%; en una vivienda nueva, se paga IVA del 10% y AJD, que también varía por comunidad. A eso súmale notaría, registro, gestoría y, si pides hipoteca, la tasación.
Fuentes
- Cajaruraldenavarra¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda?consultado el 06/08/2026
- TinsaGastos e impuestos por la compra de una vivienda de segunda manoconsultado el 06/08/2026
- Bancsabadell¿Cuáles son los gastos de comprar un piso de segunda mano?consultado el 06/08/2026
- ComunidadQuiero comprarme una vivienda. ¿Qué gastos tengo que afrontar?consultado el 06/08/2026
- HelpmycashGastos de compra de vivienda: ¿cuánto cuestan en 2026?consultado el 06/08/2026