Cuáles son los gastos de una hipoteca en España: notaría, registro, impuestos y más

Qué gastos tiene una hipoteca en España y cuáles son los principales

Una hipoteca en España no se paga solo con intereses: entre la firma, la tasación, los impuestos y la documentación, la factura sube bastante más de lo que muchos calculan al empezar a buscar vivienda. Los gastos que más aparecen son tasación, nota simple, notaría, registro, gestoría, AJD y copias de la escritura; si además compras la casa, entran IVA o ITP según sea obra nueva o segunda mano.

La idea útil es esta: unos costes van ligados al préstamo y otros a la compra. Y no siempre los asume la misma parte. La referencia clave en España es el artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que ordenó el reparto de gran parte de esos gastos en las hipotecas sobre vivienda.

Mapa rápido de costes habituales

• Tasación: sirve para que el banco sepa cuánto vale la vivienda y cuánto puede prestar.
• Nota simple: permite ver quién es el titular y si hay cargas, embargos o hipotecas previas.
• Notaría: formaliza la escritura del préstamo hipotecario y, si compras vivienda, también la de compraventa.
• Registro de la Propiedad: inscribe la hipoteca para que tenga plena eficacia frente a terceros.
• Gestoría: tramita impuestos y papeleo entre notaría, registro y administración.
• AJD: impuesto ligado a la escritura hipotecaria.
• IVA o ITP: no son de la hipoteca en sí, sino de la compra de la vivienda.

Qué no conviene mezclar

La hipoteca y la compraventa se firman muchas veces el mismo día, pero no son lo mismo. El préstamo genera su propio bloque de gastos; la vivienda, otro distinto. Si separas ambas cosas desde el principio, es más fácil comprobar si el banco te está cargando algo que no te toca.

Quién paga cada gasto tras la reforma de la Ley Hipotecaria

La reforma de la Ley 5/2019 cambió el reparto y, en España, el criterio general hoy es bastante claro: el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo; el cliente asume la tasación y los tributos ligados a la compra de la casa. La práctica comercial de algunas entidades puede presentar matices, pero la norma marca el suelo.

En la práctica, aquí está la clave: la tasación es el punto donde más discrepan las guías comerciales de los bancos. BBVA y Santander la sitúan en el cliente; CaixaBank, en su material informativo, la presenta de otro modo. Si miras el contrato y la FEIN, manda la ley y manda también lo que figure de forma expresa en la oferta, siempre que no contradiga el marco legal.

El reparto útil para el bolsillo es simple: la hipoteca carga al banco con notaría, registro, gestoría y AJD; la compra de la casa y la tasación suelen cargar más al cliente.

Tasación y nota simple: dos costes que suelen aparecer antes de firmar

Antes de llegar al notario, hay dos gestiones que conviene tener muy controladas. No suelen ser las partidas más altas, pero sí las que más ayudan a evitar sustos.

Tasación homologada por una sociedad inscrita en el Banco de España

• La tasación es la valoración oficial de la vivienda que usa el banco para fijar el riesgo y el importe máximo del préstamo.
• Debe hacerla una sociedad de tasación homologada y supervisada en España; no vale cualquier valoración comercial hecha por una inmobiliaria.
• Para una hipoteca en España, el valor de tasación importa porque condiciona el porcentaje que te financian, normalmente sobre el menor entre precio y tasación.
• La pides normalmente cuando la entidad te da luz verde de forma preliminar o cuando ya estás cerca de firmar, para no gastar dinero antes de tiempo.
• Suele tener sentido compararla si vas justo de financiación: una diferencia de 10.000 o 15.000 euros en la tasación puede cambiar mucho la hipoteca que te conceden.
• Su regulación técnica se apoya en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que fija criterios de valoración para inmuebles con finalidad financiera.

Nota simple registral: para qué sirve y cuándo pedirla

• La nota simple sale del Registro de la Propiedad y resume quién es el titular y qué cargas pesan sobre la finca.
• Sirve para comprobar si la vivienda está libre, si tiene hipotecas previas, embargos, usufructos o afecciones fiscales.
• Conviene pedirla antes de firmar arras o, como poco, antes de entregar una señal importante.
• Es un coste pequeño frente al total, pero te puede ahorrar un problema serio si descubres una carga tarde.
• BBVA y Santander la tratan como gasto previo del comprador o propietario, porque quien necesita asegurarse de lo que compra eres tú, no el banco.

Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y copias de la escritura

En la formalización de una hipoteca en España intervienen varios profesionales y cada uno cobra su parte según arancel o servicio. La cifra total no es fija, pero suele moverse en bandas bastante reconocibles.

Notaría

La notaría cobra por la escritura del préstamo hipotecario según un arancel estatal. El importe depende de la cuantía, del número de folios y de las copias que se expidan. En una hipoteca media en España, la factura notarial del préstamo suele moverse en unos pocos cientos de euros, no en miles, pero cambia con el capital y con la complejidad de la operación.

La escritura de la compraventa, si la haces en notaría, va aparte y la paga normalmente el comprador. No conviene mezclar ese coste con el de la hipoteca, porque son dos instrumentos distintos.

Registro de la Propiedad

Después de la firma, la hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que quede plenamente oponible frente a terceros. También aquí el coste está tasado por arancel y depende del importe de la responsabilidad hipotecaria y de las características de la escritura.

En términos prácticos, el registro de la hipoteca lo paga el banco. Si además inscribes la compraventa o necesitas otras notas, eso puede tener su propio coste registral.

Gestoría

La gestoría aparece porque el circuito hipotecario español mueve varias piezas a la vez: notaría, registro y administración tributaria. Muchas entidades la incluyen por comodidad operativa, para que el expediente no se quede parado entre trámites.

Si el banco impone o designa la gestoría para la hipoteca, lo normal tras la reforma es que la asuma la entidad. Ojo con servicios extra que no sean estrictamente necesarios: ahí sí puede aparecer un sobrecoste que no todo el mundo detecta a la primera.

Copia autorizada y copia simple

La copia autorizada es la que tiene valor jurídico pleno; la copia simple sirve para leer, revisar o guardar. En una hipoteca, cada parte suele pagar su propia copia: el banco la suya y el cliente la suya si la solicita.

No todas las operaciones necesitan la misma cantidad de copias. Si el banco te cobra por duplicado algo que no has pedido, revísalo bien porque puede ser un cargo discutible.

Impuestos de la compra y de la hipoteca: AJD, IVA e ITP

Aquí se nota la diferencia entre financiar y comprar. La hipoteca genera su impuesto documental; la vivienda, su impuesto de transmisión o de IVA. En España, el marco principal está en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, para el ITP-AJD, y en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva en España, el impuesto de la compraventa es el IVA. En vivienda residencial, el tipo general es del 10% conforme al artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992. A eso se suma, si firmas hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo.

El AJD no depende de si la casa es nueva o usada: depende de la escritura hipotecaria. Por eso puedes tener una compra nueva con una factura fiscal muy alta por el IVA y, además, el AJD del préstamo.

Vivienda de segunda mano: ITP y AJD

Si la vivienda es usada, no pagas IVA; pagas ITP, que es un impuesto autonómico sobre transmisiones patrimoniales. Aquí la diferencia entre comunidades autónomas pesa mucho: el tipo cambia según la región donde esté la vivienda y la autoliquidación se presenta ante la administración tributaria autonómica competente.

Además, si hay hipoteca, vuelve a aparecer el AJD de la escritura del préstamo. Es decir: en una segunda mano, el cliente suele cargar con ITP por la compra y el banco con el AJD hipotecario.

La mayor diferencia económica entre obra nueva y segunda mano no suele estar en la firma del préstamo, sino en el impuesto de compra: IVA o ITP.

Comisiones y otros gastos que pueden aparecer

Además de los costes “grandes”, hay comisiones que conviene leer con lupa. No siempre aparecen, pero cuando aparecen pueden mover bastante el total si el préstamo es grande o si cambias la hipoteca antes de tiempo.

Comisión de apertura

• Santander sitúa la comisión de apertura en un rango habitual del 0,5% al 2% del capital prestado.
• BBVA, en cambio, indica que en sus hipotecas no la aplica.
• En la práctica, lo importante no es solo cuánto cuesta, sino si aparece claramente en la FEIN y en el contrato.
• Si te cobran apertura, revisa si la entidad compensa con un tipo de interés más bajo o con menos vinculaciones.

Amortización anticipada, cancelación y subrogación

• La amortización anticipada es devolver parte del préstamo antes de tiempo.
• La cancelación total ocurre cuando pagas toda la deuda antes de la fecha prevista.
• La subrogación entra en juego si cambias la hipoteca de banco o mueves la deuda a otra entidad.
• Algunas hipotecas aplican compensaciones por estas operaciones, así que conviene mirar si el contrato fija un límite o un porcentaje.
• Santander menciona expresamente estos costes como posibles gastos asociados a la vida del préstamo.

Ejemplo práctico: cuánto cuesta una hipoteca de 200.000 €

Imagina a Marta, que compra en Sevilla una vivienda de 220.000 € y firma una hipoteca de 200.000 €. La tasación le cuesta 350 €, la notaría del préstamo 700 €, el Registro 350 €, la gestoría 400 € y las copias 60 €. Si en su comunidad el AJD del préstamo es del 1%, solo ese impuesto ya suma 2.000 €.

La parte hipotecaria total rondaría, en ese caso, entre 3.860 y 4.000 € sin contar impuestos de la compra. Si la vivienda es nueva, además pagará IVA: 22.000 € sobre 220.000 €. Si es usada y el ITP fuera del 6%, el impuesto de compra sería 13.200 €; si fuera del 10%, subiría a 22.000 €.

La lección es clara: la hipoteca pesa, pero el gran salto suele venir de la compra de la vivienda. En una casa de 220.000 €, la diferencia entre nueva y usada puede superar fácilmente los 8.000 € solo en impuestos.

Qué revisar antes de firmar y qué hacer si el banco te cobra un gasto indebido

1. Revisa la FEIN y la minuta de escritura antes de ir al notario. En España, la firma no debería pillarte sin haber visto con calma el reparto de gastos y las comisiones.
2. Comprueba la factura una por una: tasación, notaría, registro, gestoría, copias y AJD. Si un cargo aparece sin explicación clara, pide que te indiquen de dónde sale.
3. Si detectas un gasto que no te corresponde, presenta reclamación por escrito en el Servicio de Atención al Cliente de tu banco y adjunta factura, escritura y cualquier correo o simulación comercial.
4. Si la respuesta es negativa o no llega en plazo, eleva la reclamación al Banco de España. En general, conviene hacerlo dentro del plazo de un año desde la primera reclamación ante la entidad.
5. Guarda siempre justificantes de pago y la escritura. Sin papeles, reclamar cuesta mucho más.

Si el banco insiste en un cobro dudoso, no te quedes en la llamada telefónica. Pide respuesta por escrito y revisa si el cargo encaja con la Ley 5/2019, con el contrato y con la factura emitida. Muchas devoluciones empiezan por una reclamación bien documentada, no por una discusión verbal en oficina.