Gastos hipotecarios que se pueden reclamar en España: cuáles son y cómo reclamarlos

Qué son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar

La cláusula de gastos hipotecarios es la que cargó al cliente, casi por completo, costes vinculados a la firma de la hipoteca. En España, esa cláusula se ha discutido por abusiva cuando desequilibra el contrato y obliga al consumidor a pagar gastos que no le correspondían, a la luz del TRLGDCU, especialmente sus artículos 82, 83 y 89.3 y del criterio que ha ido fijando el Tribunal Supremo.

Lo práctico es sencillo: si firmaste un préstamo hipotecario con una entidad en España y conservas escritura y facturas, merece la pena revisar si te hicieron asumir gestoría, notaría, registro, tasación, AJD o comisión de apertura sin un reparto razonable. La reclamación no va de renegociar la hipoteca, sino de pedir la nulidad de la cláusula y la devolución de lo cobrado de más.

Esa devolución se conecta con la acción personal de restitución del artículo 1.964 del Código Civil, que hoy se mueve en el terreno de los cinco años, aunque el momento exacto de inicio sigue dando guerra en los juzgados.

Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar y cuáles no

Gestoría

• Suele reclamarse el 100% cuando la gestoría la eligió o impuso el banco para tramitar la escritura, la inscripción y la liquidación.
• La factura debe estar bien desglosada: importa ver si la gestoría actuó solo por la hipoteca o si mezcló otros servicios.
• Si el banco aportó una factura global sin detalle, conviene pedir el desglose antes de presentar la reclamación.
• Guarda también justificantes de pago; en muchos expedientes sirven tanto como la factura.

Notaría

• Lo más habitual es pedir el 50% de los aranceles de la escritura de préstamo hipotecario, no de la compraventa si fue un acto separado.
• La cifra puede variar según la escritura concreta y la línea jurisprudencial del juzgado de tu provincia.
• Revisa si la factura incluye copias autorizadas, simples o desplazamientos: no todo entra siempre en el mismo saco.
• Si la minuta es muy baja, a veces la recuperación real se queda corta; aun así, merece la pena sumar esta partida.

Registro de la Propiedad

• Esta partida suele reclamarse íntegra porque la inscripción de la hipoteca beneficia de forma directa a la entidad prestamista.
• La factura del Registro debe corresponder a la inscripción de la hipoteca, no a otros asientos posteriores.
• Si la hipoteca se firmó en una notaría de otra provincia, el registro competente es el de la finca, y eso no cambia el derecho a reclamar.
• En muchos casos, esta es de las devoluciones más claras dentro del paquete de gastos.

Tasación

• Muchas reclamaciones incluyen el 100% de la tasación si fue un requisito para que el banco concediera el préstamo.
• Conviene comprobar el importe exacto y que la tasación se hiciera por encargo ligado a esa hipoteca concreta.
• Si la tasación sirve también para otra finalidad —por ejemplo, una subrogación o una compraventa paralela— puede discutirse el reparto.
• Aquí hay más debate que con el registro, así que la factura y el encargo original mandan mucho.

AJD

• En hipotecas antiguas, el AJD es la partida más sensible y la que más depende de la fecha de firma y del criterio del juzgado.
• Desde el cambio normativo de 2018, el esquema para los nuevos préstamos cambió y el banco pasó a asumir el impuesto en las hipotecas posteriores.
• Si tu préstamo es anterior, revisa la escritura, la liquidación del impuesto y quién figuró como sujeto pasivo.
• Es una reclamación que puede sumar mucho dinero, pero también la más discutida en la práctica.

Comisión de apertura

• Solo merece pelearse si la cláusula puede atacarse como abusiva por falta de transparencia o por no responder a un servicio real y probado.
• No basta con que aparezca en la escritura: hay que mirar cómo se explicó, cuánto costaba y si estaba suficientemente claro.
• Si la comisión era pequeña y el resto de condiciones eran claras, algunos juzgados no la tumban.
• Si el banco no puede acreditar un servicio concreto, la reclamación gana fuerza.

Qué gastos suelen quedar fuera

• Los seguros vinculados al préstamo, como el de hogar o vida, normalmente no se devuelven por esta vía si fueron contratados aparte.
• Los gastos de una asesoría particular elegida por ti para consultar la hipoteca no suelen entrar.
• Las copias que pediste por tu cuenta, sin relación directa con la cláusula abusiva, tampoco suelen prosperar.
• Los costes posteriores a la firma que no nacen de la cláusula de gastos se quedan, por regla general, fuera del pleito.

Quién puede reclamar y qué hipotecas entran

• Pueden reclamar las personas consumidoras, no una empresa que firmó el préstamo para su actividad profesional.
• La revisión interesa sobre todo en hipotecas firmadas antes de junio de 2019; muchas guías lo resumen como préstamos anteriores a 2019, porque la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto de gastos para los contratos nuevos.
• Si firmaste en 2017, 2014 o incluso antes, revisa la escritura con lupa: son los casos más típicos de reclamación en España.
• Necesitas conservar facturas y, mejor aún, justificantes de pago; sin ellos, el banco y el juzgado te exigirán más prueba.
• Si la hipoteca se firmó con dos titulares, ambos pueden aparecer en la reclamación si ambos asumieron el préstamo como consumidores.
• Si la vivienda está en Madrid, Valencia, Sevilla o cualquier otra provincia, lo que cambia es el juzgado competente y la práctica del procedimiento, no el fondo de la reclamación.

Plazos para reclamar en España y desde cuándo empiezan a contar

La discusión está en el plazo de cinco años de la acción personal del artículo 1.964 del Código Civil y, sobre todo, en el día desde el que empieza a correr. En la práctica, no se discute tanto si puedes pedir la nulidad de la cláusula —eso es otra batalla— como cuándo nace la posibilidad real de exigir la devolución.

Desde cuándo se computa el plazo

La Comunidad de Madrid viene sosteniendo, en su información de 20 de enero de 2025, que el plazo de cinco años empieza cuando el consumidor conoció que la cláusula era abusiva. Esa tesis pone el foco en la conciencia real del afectado.

Frente a eso, otra línea que usan las entidades financieras y parte de la litigación dice que el plazo no arranca hasta que una sentencia firme declara la nulidad de la cláusula. Esa posición retrasa mucho más el inicio y, en la práctica, favorece al banco.

Dicho fácil: una postura mira cuándo supiste que la cláusula era abusiva; la otra, cuándo un juez lo dejó cerrado por firmeza.

En este tipo de reclamaciones, el pleito suele estar menos en la suma que en el calendario: el banco intentará llevarte a la prescripción y tú tendrás que fijar bien el día inicial.

Qué pasa si el banco alega prescripción

• No basta con contestar “ya han pasado años”: la entidad debe concretar desde qué fecha dice que corre el plazo.
• La respuesta útil es pedir la nulidad de la cláusula y sostener que el dies a quo no puede fijarse sin atender a cuándo hubo conocimiento efectivo de la abusividad.
• Si ya hubo una reclamación previa o un pleito anterior, conviene revisar si hubo interrupción de la prescripción por escrito y con fecha.
• En España, este punto es de los que más diferencias genera entre juzgados, así que la documentación y las fechas mandan mucho.

Cómo reclamar al banco: reclamación previa y vía judicial

Reclamación extrajudicial

1. Reúne la escritura del préstamo, las facturas y cualquier justificante de pago.
2. Presenta un escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad o, si existe, ante el Defensor del Cliente.
3. Pide de forma expresa la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades concretas.
4. Espera la respuesta de la entidad; como referencia práctica, muchas contestan en un mes.
5. Si deniegan la devolución o no responden, pasa a la vía judicial.

Demanda judicial

1. Si el banco no paga, toca presentar demanda civil ante el juzgado competente.
2. El órgano que suele entrar es el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial que corresponda.
3. En la demanda se pide la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades, con intereses legales.
4. El juzgado tramita el procedimiento y, si estima la demanda, condena al banco a devolver lo que proceda.

Documentación necesaria

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Factura de notaría.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Factura de gestoría.
• Factura de tasación.
• Justificantes de pago o cargos bancarios si los conservas.
• Cualquier comunicación previa con el banco sobre esa hipoteca.

Cuánto dinero se puede recuperar y qué pasa si la hipoteca ya está pagada o se vendió la vivienda

Ejemplo de recuperación con cifras

Ana, de Sevilla, firmó en 2017 una hipoteca de 160.000 € y guardó las facturas. Pagó 420 € de gestoría, 240 € de Registro, 600 € de notaría y 310 € de tasación. Si su reclamación prospera con el criterio habitual del 100% en gestoría, registro y tasación, y el 50% en notaría, recuperaría 1.180 € más los intereses legales. Si además entrara el AJD en su caso concreto, la cifra subiría más.

Hipoteca cancelada o vivienda vendida

• Haber terminado de pagar la hipoteca no borra la posible nulidad de la cláusula.
• Haber vendido la vivienda tampoco cierra la reclamación si puedes acreditar que firmaste el préstamo y asumiste esos gastos.
• Lo decisivo es la existencia del contrato, la cláusula discutida y las facturas que prueben lo abonado.
• Si no conservas los papeles, merece la pena pedir copia simple de la escritura en la notaría y solicitar duplicados de facturas a la gestoría, al registro o a la tasadora.