Donar una vivienda a un hijo en España: pasos, impuestos y costes

Donar una vivienda a un hijo en España se puede hacer, pero no sale gratis: el hijo paga el ISD y, según el caso, también puede haber plusvalía municipal e IRPF para quien dona.

Qué es donar una vivienda a un hijo y qué impuestos se activan

La donación es una transmisión entre vivos. El Código Civil, en sus artículos 618, 623 y 633, la encaja como un acto de liberalidad que necesita aceptación del hijo y, si se trata de un inmueble, escritura pública. Sin esa aceptación no hay transmisión válida de la vivienda.

En fiscalidad, la operación activa el Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículos 3 y 5: quien recibe la vivienda es el sujeto pasivo, es decir, quien paga el impuesto. Además, puede entrar la plusvalía municipal del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 y 106, si el terreno urbano ha ganado valor, y el donante puede tener una ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículo 33.

La clave está en dos cosas: aceptación del hijo y escritura pública. Si una de las dos falla, la donación queda coja y luego vienen los problemas en notaría, en Hacienda o en el Registro.

Qué requisitos debe cumplir el donante y la vivienda antes de firmar

Antes de sentarse en la notaría, conviene revisar que el inmueble y quien dona llegan limpios. La vivienda debe pertenecer de verdad al donante, no arrastrar sorpresas registrales y estar al día en el IBI. La AEAT resume el criterio para mayores de 65 años y vivienda habitual en esta página oficial: transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años.

Mayor de 65 años, vivienda habitual y donación de nuda propiedad

• Si el donante tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial no tributa en IRPF conforme al artículo 33.4.b de la LIRPF.
• Reservarse el usufructo suele interesar cuando el padre o la madre quiere seguir viviendo en la casa y, al mismo tiempo, ordenar la transmisión al hijo.
• Donar solo la nuda propiedad suele rebajar el valor económico que se transmite, porque el uso y disfrute sigue en manos del donante.
• Si la vivienda no es habitual o el donante no llega a 65 años, ya no vale el mismo tratamiento y hay que calcular el IRPF con números reales.

Cómo se formaliza la donación paso a paso ante notario y Registro

La secuencia habitual en España es muy simple sobre el papel: notaría, impuesto y Registro. La escritura pública es la pieza central, y la inscripción posterior se apoya en la Ley Hipotecaria, que da publicidad y seguridad a la titularidad del inmueble.

1. Firma en notaría. Donante y donatario comparecen ante notario para otorgar la escritura pública de donación y dejar constancia de la aceptación. Es el paso imprescindible que exige el Código Civil.
2. Autoliquidación del impuesto. Después se presenta el modelo 651 ante la administración tributaria competente de la comunidad autónoma, normalmente dentro del plazo de 1 mes desde la firma.
3. Pago de la cuota. La autoliquidación se ingresa por internet o en una entidad colaboradora, según la comunidad autónoma y el canal elegido.
4. Inscripción registral. Con el justificante del impuesto, el nuevo titular presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la transmisión. No hay un plazo fiscal cerrado para inscribir, pero cuanto antes mejor.

Documentos que suele pedir la notaría

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para ver quién figura como titular y qué cargas existen.
• Escritura o título de propiedad original, para acreditar el origen de la finca y la capacidad de disponer.
• Último recibo del IBI, que ayuda a comprobar la referencia catastral y si hay recibos pendientes.
• DNI o NIE de donante y donatario, con sus datos personales completos y estado civil.
• Datos catastrales de la vivienda, sobre todo si hay dudas de superficie, lindes o coordinación con el Registro.

Cómo se calcula el ISD cuando se dona una vivienda a un hijo

El hijo es quien paga el impuesto. La base y el tipo se encajan con la Real Decreto 1629/1991, que desarrolla la Ley 29/1987, pero el resultado final depende mucho de la comunidad autónoma, del parentesco y del patrimonio preexistente del donatario.

La base imponible no es una cifra abstracta: arranca del valor real del piso o casa que se dona. Si hay hipoteca pendiente o una carga que se asume, el valor neto de lo transmitido puede cambiar. Luego vienen las reducciones, la tarifa y el coeficiente que dependen del grupo de parentesco y del patrimonio preexistente del hijo.

Ejemplo numérico de cálculo del ISD

Pongamos un caso sencillo. Marta dona a su hijo un piso en Zaragoza valorado en 250.000 € y libre de cargas. Supongamos que, tras aplicar la tarifa y el coeficiente que corresponden, la cuota resultante sale en 18.500 €. Si la comunidad autónoma aplicara una bonificación del 90 %, el hijo pagaría 1.850 € de ISD; sin bonificación, ingresaría los 18.500 € íntegros.

La cifra real puede variar muchísimo. Dos donaciones idénticas sobre el papel pueden acabar en importes muy distintos si cambian la comunidad autónoma, el patrimonio previo del hijo o la existencia de reducciones propias.

Plazo del modelo 651 y formas de presentar la autoliquidación

1. Presenta el modelo 651 dentro del plazo de un mes desde la fecha de la donación.
2. Si el último día cae en sábado o festivo, pásalo al siguiente día hábil.
3. Si la donación no se formalizó en escritura pública, la comunidad puede exigir que se eleve a público dentro de ese mes desde la entrega del bien o desde el acto equivalente.
4. Paga la cuota por la vía admitida por tu comunidad autónoma: internet, entidad colaboradora o atención presencial.

En el cuadro de delimitación de competencias del modelo 651, la AEAT recuerda qué administración gestiona cada caso: cuadro de delimitación de competencias. En Cataluña, la competencia es de la ATC; fuera de Cataluña, la lleva la administración tributaria autonómica que corresponda.

Cataluña: presentación en la ATC y pago telemático o presencial

En Cataluña, la web de la Generalitat de Catalunya centraliza la gestión de la Agencia Tributaria de Catalunya. El modelo 651 puede presentarse por internet o de forma presencial, y el pago puede hacerse telemáticamente o en una entidad financiera colaboradora con la recaudación de la Generalitat. Además, la ATC ofrece cita para ayudar a preparar determinados documentos cuando la operación se complica.

Qué ocurre con la plusvalía municipal y el IRPF del donante

• La plusvalía municipal la paga el hijo si la finca es urbana y ha aumentado de valor el terreno. No grava la vivienda entera, sino el suelo.
• Si no ha habido incremento de valor del terreno, no nace el impuesto. Eso evita pagar por una ganancia que no existe.
• El IRPF del donante va por otro lado: la donación puede generar una ganancia patrimonial por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
• Si el donante tiene 65 años o más y la vivienda donada es su habitual, la ganancia está exenta en IRPF.
• Cuando se reserva el usufructo y se transmite solo la nuda propiedad, la familia suele mantener el uso de la casa y la operación se ordena mejor desde el punto de vista patrimonial.

Qué bonificaciones autonómicas cambian el coste final

La factura final cambia mucho según la comunidad autónoma. En España no hay un único precio para donar una vivienda a un hijo: cada comunidad regula sus reducciones, bonificaciones y, en muchos casos, su propia forma de aplicar el impuesto.

La diferencia entre comunidades explica por qué dos familias con la misma vivienda pagan importes muy distintos. En una donación bien planificada, la comunidad donde tributa y la forma de documentarla pesan casi tanto como el valor del inmueble.

Qué documentación conviene revisar y qué errores evitar antes de firmar

• Pide una nota simple reciente y comprueba que el titular registral coincide con quien va a donar.
• Revisa la escritura de compra o el título original para ver si hay limitaciones de disposición, pactos o reservas antiguas.
• Verifica el último recibo del IBI y la referencia catastral para evitar diferencias entre Catastro y Registro.
• Comprueba si existen cargas, embargos, afecciones fiscales o usufructos que obliguen a rectificar la operación.
• Lleva al notario el DNI o NIE de todos y los datos completos del hijo, porque la aceptación no se improvisa.
• No firmes sin calcular antes ISD, plusvalía municipal e IRPF; el error típico es mirar solo el impuesto del hijo y olvidar el del donante.

Qué hacer si hay cargas, hipoteca o discrepancia registral

• Si hay hipoteca viva, hay que hablar antes con el banco para decidir si se cancela, se subroga o se mantiene con consentimiento expreso.
• Si aparece un embargo o una anotación preventiva, conviene aclararlo antes de elevar la donación a escritura pública.
• Si Registro y Catastro no coinciden en superficie, linderos o titularidad, lo sensato es corregirlo antes de firmar.
• Si la vivienda está en proindiviso o hay varios titulares, todos deben comparecer y consentir la donación de su parte.
• Si la finca arrastra una afección urbanística o una carga fiscal antigua, la notaría suele pedir documentación extra para no frenar la inscripción.
• Si el donante quiere quedarse en la vivienda, la opción de reservar usufructo debe dejarse atada en la escritura para evitar conflictos futuros.