¿Es legal pedir dos meses de fianza en España? Lo que dice la ley sobre alquileres

Qué es la fianza legal en un alquiler de vivienda habitual

Pedir dos meses de fianza como fianza legal en una vivienda habitual no encaja con la ley española. En alquiler de vivienda, la fianza obligatoria es de 1 mensualidad; otra cosa distinta es pactar una garantía adicional dentro de los límites del art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019.

La fianza no se la queda el casero: se deposita en el organismo autonómico competente. Ese ingreso administrativo sirve para controlar el contrato y para que, al terminar, la cantidad se devuelva si no hay rentas pendientes ni desperfectos imputables al inquilino. El procedimiento cambia según la comunidad autónoma, pero la regla de fondo es la misma en toda España.

Dónde se deposita la fianza en cada comunidad autónoma

• Madrid: depósito ante la Comunidad de Madrid; aún se oye hablar de IVIMA, aunque hoy la gestión la canaliza la administración autonómica competente.
• Cataluña: INCASÒL.
• Andalucía: organismo de vivienda de la Junta de Andalucía, a través de su sede electrónica o del canal que tenga habilitado.
• Comunitat Valenciana: Generalitat, mediante su organismo autonómico de vivienda.
• En todas las comunidades autónomas, quien ingresa la fianza es el arrendador o la persona que gestione el alquiler, no el inquilino.

Fianza legal, garantía adicional y renta por adelantado: no son lo mismo

En un alquiler de vivienda habitual hay tres pagos que conviene separar desde el minuto uno. La fianza legal es obligatoria; la garantía adicional se negocia; y la renta por adelantado es simplemente alquiler pagado antes de su vencimiento. Mezclarlas en el contrato suele acabar en líos cuando toca devolver dinero o discutir una cláusula.

Cuadro rápido de figuras y límites

La diferencia importa mucho en la práctica: la fianza se deposita ante la comunidad autónoma; la garantía adicional se negocia entre las partes; y la renta adelantada sigue siendo renta, no una caución para cubrir desperfectos. Si en el contrato ponen el nombre de una cosa pero el contenido real es otro, manda la naturaleza del pago y no la etiqueta.

Si el contrato llama fianza a cualquier cantidad extra, lo que manda es la naturaleza real de la cifra, no el nombre que le hayan puesto.

¿Es legal pedir dos meses de fianza en una vivienda?

En vivienda habitual, pedir dos meses de fianza como tal no es legal. La LAU fija 1 mes de fianza obligatoria, pero sí permite que, además, se pacten hasta 2 mensualidades adicionales como garantía. Por eso el total puede llegar a 3 mensualidades, aunque no bajo la etiqueta de fianza pura.

Ejemplo: Marta alquila en Sevilla un piso por 950 €/mes. El arrendador puede exigir 950 € de fianza legal y, si ambas partes lo firman así, hasta 1.900 € más como garantía adicional. El desembolso inicial por estos conceptos sería de 2.850 €. Si en vez de separar conceptos le piden 1.900 € y lo llaman todo fianza, la cláusula choca con la ley y Marta puede reclamar el exceso.

La clave práctica es esta: en vivienda habitual no te pueden inflar la fianza hasta dos meses sin más. Sí pueden añadir garantías, pero bien diferenciadas y dentro del tope legal.

Qué cambia en alquileres de local, oficina o uso distinto de vivienda

1. La fianza legal sube a 2 mensualidades de renta en arrendamientos para uso distinto de vivienda: locales, oficinas, despachos o naves.
2. En estos contratos la LAU da más margen para pactar garantías adicionales; no existe el mismo tope cerrado que en vivienda habitual.
3. Sigue siendo importante separar en el contrato qué parte es fianza, qué parte es garantía y qué parte son rentas anticipadas, porque luego la devolución no se discute igual.
4. Si el contrato mezcla vivienda y actividad profesional, manda el uso real del inmueble y el pacto escrito, no el anuncio del portal inmobiliario.

Qué pasa si el casero cobra más de lo permitido y cómo reclamar

Si el casero cobra más de lo permitido en una vivienda habitual, la cláusula es nula de pleno derecho y el exceso se puede pedir de vuelta. No hace falta esperar a irte para reclamar.

1. Revisa el contrato, los justificantes de transferencia y el recibo de entrada el mismo día de la firma. Si hay dos meses enteros bajo el concepto fianza, separa qué parte es fianza legal y cuál, en su caso, garantía adicional.
2. Reclama por escrito al arrendador o a la inmobiliaria, mejor por burofax con acuse y certificado de contenido. Pide la devolución del exceso en un plazo de 7 días naturales y deja claro que reservas acciones si no corrigen la cláusula.
3. Si alquilas con empresa, promotora o agencia, presenta hoja de reclamaciones y acude a la OMIC de tu ayuntamiento o al servicio de consumo de tu comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, puede canalizarse por Consumo; en Barcelona o Valencia, por sus servicios municipales o autonómicos.
4. Si el propietario no devuelve el dinero, presenta demanda de reclamación de cantidad ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda. Guarda contrato, justificante bancario, mensajes y el burofax; son las pruebas que suelen pesar de verdad.

Plazos, depósito y prórrogas que debes revisar antes de firmar

Para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana resume la regla en su guía oficial de alquiler. Si el contrato es anterior, revisa el régimen aplicable entonces, porque aquí hablamos del marco vigente tras la reforma de 2019.

Las prórrogas obligatorias y la tácita salen de los arts. 9 y 10 LAU, y también conviene mirar qué pasa con la fianza depositada en la comunidad autónoma: si el arrendador se retrasa en ese depósito, incumple su obligación administrativa, pero eso no te quita a ti el derecho a reclamarle lo cobrado de más.

Calendario de prórrogas y preavisos

Si vas a firmar en España, mira estas tres cosas al mismo tiempo: cuánto te piden de fianza, qué llaman garantía adicional y qué plazos de prórroga te pueden afectar. Ahí es donde se aclara de verdad si dos meses de fianza es legal o si te están mezclando conceptos que la ley separa.