Donación para comprar vivienda en España: requisitos, impuestos y cómo hacerla bien

Una donación de dinero para comprar vivienda en España puede servir para cubrir la entrada, los gastos o parte del precio, pero hay que dejarla bien atada: cambia mucho si el dinero se regala o se presta, y el impuesto depende de la comunidad autónoma donde liquide el donatario.

Qué es una donación de dinero para comprar vivienda y en qué se diferencia de un préstamo familiar

Una donación de dinero es una entrega gratuita, sin obligación de devolver lo recibido. En el Código Civil, la donación se encuadra en los arts. 618, 624 y 625 del Código Civil, que fijan la idea básica: quien dona tiene capacidad para disponer de sus bienes y quien recibe también debe poder aceptar.

Un préstamo familiar es otra cosa: hay entrega de dinero, sí, pero con devolución. Puede ser con intereses o sin ellos, y precisamente por eso no se trata fiscalmente como una donación. En la práctica, la diferencia importa mucho cuando el dinero se destina a la compra de vivienda habitual: si no hay devolución, Hacienda autonómica lo leerá como donación; si existe obligación de devolver, estamos ante un préstamo y conviene documentarlo como tal.

La clave práctica es sencilla: si el dinero no se devuelve, no lo llaméis préstamo para ahorrar impuestos, porque el papel no cambia la realidad. Y si sí se devuelve, mejor contrato y trazabilidad bancaria desde el primer día.

Escritura pública, documento privado o donación verbal

• Donación verbal: solo encaja si la entrega del dinero es simultánea al pacto. Para una transferencia bancaria, en la práctica suele quedarse corta si luego necesitas demostrar el origen y el destino ante la Hacienda autonómica.
• Documento privado: sirve para dejar constancia de quién dona, quién recibe, cuánto se dona y para qué. Es mejor que no tener nada, pero puede complicarse si hay reducción fiscal o si el banco pide explicaciones.
• Escritura pública: es la opción más sólida cuando hablamos de cantidades relevantes, de una donación para compra de vivienda o de una reducción autonómica que quieras defender sin dudas.
• Transferencia bancaria con concepto claro: ayuda mucho. Conviene que refleje algo tan simple como donación para compra de vivienda habitual y que no mezcle otros pagos.
• Cuando hay beneficio fiscal autonómico: la escritura pública suele ser la mejor prueba para acreditar parentesco, importe, destino y fecha exacta.

Documentación mínima para firmar sin sorpresas

• DNI o NIE del donante y del donatario.
• Datos completos de ambas partes: nombre, domicilio fiscal y parentesco.
• Justificante del origen del dinero: nómina, ahorro, venta de inmueble, rescate de plan, herencia u otro documento que explique de dónde sale.
• Extracto o certificado bancario de la transferencia.
• Importe exacto donado y fecha de entrega.
• Datos de la vivienda que se va a comprar: referencia, dirección o contrato de arras si ya existe.
• Si se va a pedir reducción autonómica, prueba del requisito personal que exija la comunidad: edad, discapacidad o situación protegida.
• Copia de la escritura de compraventa, si la operación ya está cerrada o muy avanzada.

Los bancos españoles suelen pedir trazabilidad cuando el importe es alto o el movimiento no encaja con la operativa habitual de la cuenta. Si además el dinero va a usarse para comprar vivienda, tener todo ordenado evita tener que reconstruir la operación meses después.

Si el dinero entra y sale con rastro bancario y con un documento claro, la donación se defiende mucho mejor: el problema serio suele ser la falta de prueba, no la entrega en sí.

Cómo formalizarla bien ante notario y qué documentos llevar

1. Antes de mover el dinero, concreta si será donación pura o si el importe se va a destinar a una vivienda concreta y en qué comunidad autónoma se va a presentar el impuesto.
2. Pide cita en una notaría y lleva DNI o NIE, datos bancarios, documentación de origen del dinero y, si ya existe, arras o señal de la vivienda.
3. Firma la escritura pública de donación si quieres dejar una prueba fuerte. Ahí deben figurar el importe, el parentesco, la fecha y el destino del dinero.
4. Haz la transferencia de forma trazable desde la cuenta del donante a la del donatario, o deja constancia muy clara de que el dinero se entrega para la compra de la vivienda indicada.
5. Guarda copia simple de la escritura y el justificante bancario para presentar después la autoliquidación en la Hacienda autonómica.
6. Revisa con calma si la comunidad donde liquida el donatario exige algún requisito adicional antes de firmar: no todas las autonomías piden lo mismo.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: quién paga, qué modelo se presenta y en qué plazo

1. El sujeto pasivo es el donatario: quien recibe el dinero es quien paga el impuesto. Así lo encuadra la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuyo art. 5 sitúa como contribuyente al favorecido por la donación.
2. El desarrollo reglamentario estatal está en el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, que regula la gestión del impuesto, aunque la reducción concreta dependa de cada comunidad autónoma.
3. La autoliquidación se presenta ante la Hacienda autonómica competente, porque el impuesto está cedido y la gestión práctica la lleva la comunidad donde deba tributar la donación.
4. En la práctica, el formulario que más vas a oír es el Modelo 651, aunque algunas comunidades lo integran en su propia sede electrónica con su nombre y formato.
5. El plazo general que debes tener en mente es de 30 días hábiles desde la donación. Si se pasa, pueden llegar recargos, intereses o la pérdida de la reducción aplicada.
6. Si la donación se ha hecho para comprar vivienda habitual, la reducción autonómica no se pide sola: hay que cumplir requisitos y probarlos en la autoliquidación.

Modelo 651 y plazo de 30 días hábiles

1. Reúne la escritura de donación, el justificante bancario y la documentación de la vivienda antes de presentar nada.
2. Presenta el Modelo 651 en la sede electrónica o en la oficina tributaria de la comunidad autónoma que corresponda.
3. Ingresa la cuota que salga, o aplica la reducción si cumples los requisitos y queda reflejada en la autoliquidación.
4. Conserva el justificante de presentación y el recibo del pago durante años, porque te lo pueden pedir el notario, el banco o la propia Hacienda autonómica.
5. Si la comunidad exige un trámite propio adicional, hazlo dentro del mismo plazo de 30 días hábiles para no perder la ventaja fiscal.

Requisitos para aplicar la reducción por destinar el dinero a vivienda habitual

Las comunidades autónomas mandan aquí. Dos donaciones idénticas, por importe y parentesco, pueden tributar de forma muy distinta según dónde liquide el comprador y dónde esté la vivienda. Por eso no basta con firmar: hay que revisar la norma autonómica antes de mover el dinero.

Ejemplo numérico con una donación de 100.000 euros

Imagina que un padre dona 100.000 euros a su hija para comprar su vivienda habitual en España.

• Si la comunidad aplica una reducción del 95 %, solo quedarían 5.000 euros sometidos a tributación por esa donación.
• Si la comunidad aplica una reducción del 99 %, la base reducida dejaría solo 1.000 euros dentro del impuesto.
• Si la hija usa 12.000 euros para muebles, coche o cualquier gasto ajeno a la compra de la vivienda, esa parte puede quedar fuera de la reducción y tributar aparte.

La diferencia no es pequeña: con la misma ayuda familiar, el ahorro fiscal puede pasar de ser testimonial a muy relevante, pero solo si el dinero se destina de verdad a la vivienda y se prueba bien.

Cataluña: reducción del 95 % para donar dinero y comprar vivienda

En Cataluña, la ATC tiene una ficha específica para la donación de dinero destinado a comprar vivienda. La ventaja es clara: si se cumplen los requisitos, la reducción puede ser del 95 %. Pero no conviene confiarse, porque el detalle normativo importa mucho y la propia Administración catalana remite a la regulación civil catalana y a la documentación del trámite.

Tramitación y fuentes oficiales de la Generalitat

• Agència Tributària de Catalunya: ficha específica del trámite de donación de dinero para comprar vivienda.
• tràmits gencat: acceso a la presentación y a la gestión electrónica.
• DOGC: publicación oficial de la normativa aplicable.
• web gencat: portal institucional de la Generalitat de Catalunya.

Andalucía: reducción del 99 %, límites de importe y requisitos personales

La regulación andaluza es una de las más generosas para la donación para compra de vivienda, pero exige bastante rigor. No vale con donar y ya: hay que mirar la edad o la situación protegida del donatario, el patrimonio preexistente, el destino íntegro del dinero y que la vivienda esté en Andalucía.

La fuente oficial de la Junta también permite aplicar la reducción a dos o más donaciones de uno o varios ascendientes o personas equiparadas, siempre que se respeten los límites de base. Y si el importe supera el tope general o el de discapacidad, la parte excedente no entra en la reducción.

Solicitud electrónica y posible reintegro

• La solicitud se presenta ante la Junta de Andalucía en la Ventanilla Electrónica o en el formulario habilitado para esta reducción.
• Junto con la autoliquidación, conviene adjuntar escritura de donación, justificante bancario, prueba del parentesco y, si procede, certificados de discapacidad o de la condición protegida.
• Si no se compra la vivienda dentro del periodo exigido, si no se destina todo el dinero a la vivienda habitual o si faltan documentos, la Junta puede exigir el reintegro de la ventaja fiscal aplicada.
• Conserva toda la documentación de la compra, porque una comprobación posterior suele centrarse en el rastro del dinero y en la fecha real de adquisición.
• La propia Administración andaluza advierte que los errores, irregularidades o incumplimientos de plazo pueden hacer caer la reducción.

Qué pasa si Hacienda rechaza la reducción y cómo corregir la donación

1. Revisa la causa exacta del rechazo en la notificación de la Hacienda autonómica: puede ser un problema de plazo, de parentesco, de destino del dinero, de ubicación de la vivienda o de prueba documental.
2. Si el fallo es corregible, presenta una autoliquidación complementaria o una solicitud de rectificación ante el órgano de gestión tributaria de tu comunidad autónoma.
3. Aporta toda la prueba que falte: escritura de donación, transferencia bancaria, escritura de compraventa, empadronamiento, certificado de discapacidad o cualquier documento que cierre el expediente.
4. Si ya te han girado una liquidación, usa el recurso o reclamación que indique la notificación y valora acudir al órgano económico-administrativo competente en la comunidad autónoma.
5. Si la reducción se aplicó mal, corrige cuanto antes. Cuanto más tarde se regularice, más fácil es que entren recargos, intereses o una reclamación por la diferencia dejada de ingresar.
6. Cuando el error sea de fondo y no de forma, asume que la donación tributará como tal: corregir rápido no borra el impuesto, pero sí evita que el problema crezca.

La donación no suele fallar por existir, sino por no poder probarse bien o por no haber cerrado el impuesto en plazo.

Dudas frecuentes sobre la donación para comprar vivienda