Gastos de compra de vivienda con hipoteca en España: qué paga el comprador y qué gastos se pueden reclamar

En España, al comprar una vivienda con hipoteca no pagas solo el precio: hay impuestos, aranceles y costes del préstamo. La clave está en separar la compraventa de la hipoteca, porque desde la Ley 5/2019, art. 14.1.e) el reparto entre comprador y banco cambió bastante.

Qué gastos paga el comprador al firmar la compra con hipoteca

En una operación con hipoteca hay dos bolsas distintas. Una es la de la compraventa, que sigue ligada al inmueble y a su transmisión. La otra es la del préstamo hipotecario, que se vincula al dinero que te presta el banco. Si no separas ambas, parece que todo lo paga el comprador; en realidad, hoy el préstamo está mucho más cargado al banco que hace unos años.

Gastos de la compraventa

• Notaría de la escritura de compraventa: suele ir a cargo del comprador y, en España, se mueve de forma orientativa entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la compra la suele asumir el comprador; el coste habitual ronda el 0,1% al 0,25%.
• Gestoría: si la compraventa se tramita por gestoría, lo normal es ver facturas de unos 150 a 500 euros, según provincia y complejidad.
• Impuestos de la compra: si es vivienda nueva, el comprador paga IVA; si es usada, paga ITP. Aquí está el mayor salto de coste, porque el tipo cambia según el caso y la comunidad autónoma.

Gastos del préstamo hipotecario

• Tasación: la paga el prestatario y suele costar entre 300 y 500 euros. El banco la necesita para decidir cuánto presta sobre el valor de la vivienda.
• Nota simple: es pequeña, pero existe; suele moverse entre 3,64 y 15 euros y sirve para comprobar cargas en el Registro.
• Comisión de apertura: si el contrato la incluye y es transparente, puede ir del 0,5% al 2% del capital prestado.
• Copias de la escritura del préstamo: si las pide el cliente, puede asumirlas él; la escritura matriz y la inscripción del préstamo quedan hoy mucho más cerca del banco que del comprador.

La idea práctica es esta: la compraventa la pagas tú; la hipoteca, en buena parte, la asume el banco desde la reforma de 2019.

Cuánto suma todo junto: porcentaje sobre el precio y ejemplo con cifras

Aquí está la aparente contradicción entre fuentes: Idealista habla de un 10%-12% y Openbank llega al 20%-30%. No se contradicen tanto como parece. El 10%-12% suele referirse a gastos de compra estrictos; el 20%-30% suele mezclar esos gastos con la entrada que exigen muchas hipotecas, normalmente el 20% del precio.

Rango orientativo de costes por concepto

Ejemplo con una vivienda de 200.000 euros

Ana compra en Barcelona una vivienda usada de 200.000 euros y pide una hipoteca de 160.000 euros. Si el ITP es del 10%, solo ese impuesto ya son 20.000 euros. Añade aproximadamente 900 euros de notaría, registro y gestoría de la compraventa, 400 euros de tasación y 1.600 euros de comisión de apertura si el banco cobra un 1% sobre el capital prestado.

El total sale en torno a 22.900 euros, es decir, un 11,45% del precio de compra. Si la comisión de apertura no existe, el total baja a unos 21.300 euros. Si la vivienda fuese nueva, el cálculo cambiaría porque entrarían IVA y AJD, y el importe final subiría con facilidad.

Qué cambia si la vivienda es nueva o de segunda mano

En España la diferencia fiscal es muy clara. Si la vivienda es nueva, la compra tributa por IVA y AJD. Si es usada, lo habitual es pagar ITP. Esa distinción no es un detalle: cambia varios miles de euros y conviene tenerla cerrada antes de firmar arras.

Vivienda nueva: IVA o IGIC y AJD

La vivienda nueva tributa por IVA según la Ley 37/1992, art. 91.Uno.1.7º, con el tipo general del 10% sobre el precio escriturado en la Península y Baleares. En Canarias no se aplica IVA, sino IGIC, con su tipo propio autonómico; en la práctica, el importe cambia bastante y hay que revisarlo antes de firmar en la Agencia Tributaria Canaria.

Junto al IVA aparece el AJD, que en obra nueva depende de la comunidad autónoma. Ahí no hay una cifra única para toda España: cada autonomía fija su tipo dentro de su normativa tributaria. Por eso un piso nuevo en Madrid no cuesta fiscalmente lo mismo que en Cataluña o Andalucía.

Vivienda usada: ITP y posibles bonificaciones autonómicas

En segunda mano manda el ITP, regulado en los arts. 29 a 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993. El sujeto pasivo es el comprador y el tipo lo fija cada comunidad autónoma. En la práctica española, el rango más habitual está entre el 6% y el 10%, aunque hay bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, discapacidad o vivienda protegida, según la comunidad.

Lo importante es no quedarse con una cifra nacional falsa. En Madrid o la Comunitat Valenciana, en Cataluña, en Andalucía o en Aragón el tipo puede variar y también las reducciones. El sitio correcto para comprobarlo es la sede tributaria de tu comunidad autónoma.

Si la vivienda es nueva, piensa en IVA o IGIC más AJD; si es usada, piensa en ITP. A partir de ahí, el resto son aranceles y facturas de gestión.

Gastos de la hipoteca que suelen aparecer en la firma

La hipoteca genera sus propios costes, pero no todos pesan igual ni los paga la misma parte. Desde la reforma legal, la escritura del préstamo ya no se reparte como antes, y eso se nota mucho en la factura final.

Tasación, nota simple y comisión de apertura

• La tasación la hace una sociedad homologada y el banco la usa para calcular el riesgo. Aunque la pida la entidad, la paga el cliente porque es el informe que sirve para valorar la garantía.
• La nota simple la pide normalmente el banco o la gestoría para comprobar quién es el titular y si hay cargas. Es un coste pequeño, pero conviene meterlo en el presupuesto desde el principio.
• La comisión de apertura solo existe si aparece en la escritura y supera el filtro de transparencia. No es automática ni obligatoria; si la cobran, puede comerse un buen trozo del ahorro inicial.

Notaría, registro y gestoría

• La notaría del préstamo se mueve por el arancel del Real Decreto 1426/1989. En la hipoteca, la matriz de la escritura la paga el banco; las copias que pida el cliente pueden repercutirse al solicitante.
• El Registro de la Propiedad se rige por el Real Decreto 1427/1989. La inscripción del préstamo hipotecario corre hoy, por regla general, a cargo del prestamista.
• La gestoría no tiene un arancel fijo como notaría o registro; por eso verás más variación entre provincias y entre entidades. Si el banco te impone su gestoría, revisa la factura con lupa.

Qué gastos se pueden reclamar después de la Ley 5/2019

Aquí hay que distinguir bien entre hipotecas antiguas y préstamos firmados después de la entrada en vigor de la ley. Desde la Ley 5/2019, art. 14.1.e), el reparto de costes del préstamo quedó más claro, así que no todo lo que aparece en la firma es reclamable al banco. Lo reclamable depende de la fecha, de la cláusula concreta y de si el cargo te correspondía realmente.

Qué suele reclamar el prestatario y con qué base legal

• Notaría, registro y gestoría del préstamo: en hipotecas antiguas con cláusulas abusivas de gastos, son las partidas que con más frecuencia se discuten y se recuperan, total o parcialmente, según la jurisprudencia aplicable del Tribunal Supremo.
• Tasación: hoy la paga el prestatario por ley, así que solo tiene recorrido si te la cobraron mal, te obligaron a duplicarla o no fue la que realmente pedía el préstamo.
• Comisión de apertura: no se reclama por sistema. Solo tiene opciones si no fue transparente, si no se explicó bien o si resulta desproporcionada respecto del servicio prestado.
• AJD: no lo mezcles con el resto. En la práctica actual de las hipotecas nuevas, la carga del impuesto cambia mucho respecto a préstamos antiguos, así que aquí la fecha de firma manda más que el resto.

Documentación y plazos que conviene revisar

Para reclamar sin mezclar conceptos necesitas la escritura del préstamo, la escritura de compraventa, todas las facturas desglosadas de notaría, registro, gestoría y tasación, y los justificantes de pago. Si el banco te cargó importes en cuenta, guarda también los cargos bancarios y cualquier correo o carta en la que conste quién te impuso cada gasto.

Lo práctico es ordenar todo por bloques: compra por un lado, préstamo por otro. Si vas a reclamar, empieza por el Servicio de Atención al Cliente del banco con copia de la documentación. Si no te contestan o te rechazan, pasa al Banco de España y, si buscas devolución de dinero, valora la vía judicial. Cuanto más limpio esté el expediente, menos fácil será que te mezclen facturas que no tienen nada que ver.

Qué gastos corresponden al vendedor y no al comprador

Aquí conviene protegerse, porque en muchas compraventas se intenta cargar al comprador gastos que nacen de una deuda previa del vendedor o de un problema que no ha creado quien compra. La ventaja para el comprador es clara: no pagas una vivienda con cargas ajenas. El inconveniente es que, si no lo dejas atado en arras o en escritura, puedes acabar discutiendo facturas el mismo día de la firma.

Plusvalía municipal, cancelación de hipoteca y cargas

La plusvalía municipal es el IIVTNU, regulado en los arts. 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004. En una venta habitual, la paga el vendedor salvo pacto distinto, y no debe confundirse con la ganancia patrimonial del IRPF, que va por otra vía fiscal.

La cancelación de una hipoteca anterior también suele ser cosa del vendedor cuando esa carga pesaba sobre su vivienda. La escritura de cancelación, la factura de la entidad si la hubiera y la inscripción registral de esa cancelación no deben acabar, por defecto, en el bolsillo del comprador.

Suministros, comunidad y vivienda libre de cargas

• Pide el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad si el edificio está en régimen de propiedad horizontal.
• Revisa los últimos recibos de IBI, luz, agua y gas para no heredar deudas o cortes de suministro.
• Comprueba la nota simple para ver si hay hipotecas, embargos o afecciones que deban cancelarse antes de firmar.
• Si aparece una carga, exige que quede cancelada antes de la escritura o que se retenga parte del precio hasta la cancelación efectiva.

Cómo revisar bonificaciones, comparar presupuestos y ahorrar antes de firmar

La forma más sensata de ahorrar no es regatear a ciegas, sino revisar cada partida antes de llegar a la notaría. En España, con una mínima preparación, se pueden evitar sustos de miles de euros en ITP, AJD o comisión de apertura.

1. Comprueba las bonificaciones de tu comunidad autónoma en la sede tributaria autonómica: vivienda habitual, familia numerosa, discapacidad, jóvenes o vivienda protegida pueden bajar el ITP o el AJD.
2. Pide presupuesto a dos o tres notarías de tu provincia. Aunque el arancel esté regulado, el detalle de copias, suplidos y servicios vinculados puede variar un poco.
3. Revisa con tu banco la tasación, la comisión de apertura y la gestoría. Si algo no está en la FEIN o en la escritura, no lo des por hecho.
4. Mete los datos en la calculadora de gastos de hipoteca de Openbank y compárala con tu propio cálculo. Sirve para detectar si te has dejado una partida fuera.
5. Deja un margen extra del 1%-2% sobre tu estimación. En una compra real, siempre aparece algún suplemento pequeño que no estaba al principio.

Bonificaciones y presupuestos notariales

• En muchas comunidades autónomas hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compra de vivienda habitual.
• Pedir varios presupuestos notariales no sirve para abaratar el arancel puro de forma mágica, pero sí para comparar copias, suplidos y la parte de gestión que rodea la firma.
• Si la gestoría te la impone el banco, pide el desglose antes de firmar; ahí suele haber margen para evitar cargos poco claros.

Checklist final antes de la firma

1. Confirma si la vivienda es nueva o usada, porque el impuesto cambia por completo.
2. Mira el tipo de ITP o AJD en tu comunidad autónoma y comprueba si tienes bonificación aplicable.
3. Pide la nota simple y verifica que la finca esté libre de cargas o que la cancelación quede preparada.
4. Revisa la tasación, la comisión de apertura y la gestoría del préstamo antes de aceptar la oferta final.
5. Lleva calculado el total con un colchón de seguridad para no llegar a la notaría con el presupuesto justo.