Gastos que conlleva una hipoteca en España: qué paga el comprador y qué asume el banco

Qué gastos genera una hipoteca en España y cuándo aparecen

En España, la hipoteca genera costes propios del préstamo y otros de la compra de la vivienda; no se pagan todos por el mismo lado. La foto legal cambió con los arts. 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: desde entonces el reparto de gastos del préstamo está mucho más cerrado, y el AJD de la escritura hipotecaria se conecta con el art. 29 del TRLITPAJD.

La clave práctica es esta: unas facturas nacen porque pides dinero al banco, y otras porque compras un inmueble. La tasación se mueve antes de firmar; la notaría, el registro y el AJD aparecen al formalizar la hipoteca; y la comisión de apertura, si existe, se carga en la concesión del préstamo. Si además firmas la compra y la hipoteca el mismo día, tendrás dos bloques de costes en la mesa.

Separar hipoteca y compraventa evita mezclar impuestos y aranceles: el banco no paga la compra de la casa, pero sí los gastos que la ley le asigna en la hipoteca.

Qué paga el comprador y qué asume el banco tras la reforma hipotecaria

Tras la reforma hipotecaria, en España el reparto suele quedar así:

• Comprador o prestatario: la tasación de la vivienda; las copias de la escritura del préstamo que pida; y la comisión de apertura sólo si figura pactada en la escritura y en la oferta previa.
• Banco o prestamista: el arancel notarial de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el AJD de la hipoteca conforme al art. 29 del Texto Refundido del ITPAJD y, en la práctica, la gestoría cuando la impone la entidad.
• AJD hipotecario: no lo paga el cliente en la hipoteca; el tipo lo marca cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria.
• Copias notariales: si pides copia simple o autorizada para tu archivo, esa copia puede ir a tu cargo aunque la escritura principal la asuma el banco.
• Comisión de apertura: puede existir o no; si está en la escritura, suele cobrarse una sola vez y forma parte del coste total del préstamo.

Cuánto cuestan tasación, notaría y comisión de apertura

Para hacer números, conviene mirar el importe orientativo y no sólo quién paga. En una hipoteca media en España, la tasación suele ser el gasto más previsible; la notaría y la comisión de apertura dependen más del capital y de lo pactado; y el AJD, aunque lo asuma el banco, puede ser el grueso fiscal.

Tasación de la vivienda

La tasación es obligatoria para la hipoteca porque el banco necesita una valoración objetiva de la garantía. Debe hacerla una sociedad de tasación homologada e inscrita, y el marco técnico lo fija la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. En una hipoteca, esa tasación suele tener una vigencia de 6 meses; si pasa ese tiempo, la entidad puede pedir otra.

En la práctica, el precio depende del tipo de inmueble, de la provincia y del valor que haya que valorar. Una vivienda en Madrid capital, una casa en Valencia o un piso en Sevilla no cuestan lo mismo de tasar si cambian la superficie, el estado o la complejidad del informe. El banco puede orientarte, pero la factura la soporta el prestatario.

Notaría y copias de la escritura del préstamo

La escritura de préstamo hipotecario tiene que pasar por notario si quieres inscribir la garantía con seguridad jurídica. El coste del otorgamiento viene del arancel notarial y no se fija al libre gusto de la notaría; depende de la cuantía, de los folios y de las copias.

En la práctica, lo que paga el cliente son sobre todo las copias que solicita. En España, una copia suele moverse en torno a 0,60 a 1 € por hoja. Si pides varias copias autorizadas o simples, el importe sube sin que te des cuenta; por eso conviene pedir sólo las que de verdad necesites.

Comisión de apertura

La comisión de apertura es un porcentaje sobre el capital prestado que la entidad cobra al conceder la hipoteca. No es obligatoria por ley, pero sí puede aparecer si está pactada de forma clara en la oferta y en la escritura.

Ejemplo: Carla firma en Valencia una hipoteca de 180.000 €. Si el banco cobra una comisión del 1 %, paga 1.800 € de una vez. Si la comisión es del 0,5 %, son 900 €. Si la entidad la elimina, ese coste baja a 0 €. La diferencia entre dos hipotecas muy parecidas puede salir casi toda de aquí.

Qué gastos de la compraventa de la vivienda van aparte de la hipoteca

La hipoteca no agota la factura de comprar casa en España. Si compras una vivienda en Barcelona, Sevilla o Valladolid, verás costes de la transmisión de la vivienda que no tienen que ver con el préstamo, aunque lleguen al mismo tiempo en la firma.

• En vivienda nueva suele entrar el IVA, y además puede haber AJD de la compraventa.
• En vivienda usada, lo normal es pagar ITP, pero el tipo cambia según la comunidad autónoma.
• La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es un gasto distinto al de inscribir la hipoteca.
• La gestoría y la inmobiliaria pueden entrar en la operación, pero dependen mucho de quién contrata y de lo pactado.

IVA o ITP según vivienda nueva o usada

• Vivienda nueva: el impuesto habitual es el IVA, regulado por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA. En España peninsular y Baleares, la vivienda nueva suele tributar al 10 %; en VPO de régimen especial y supuestos concretos puede bajar al 4 %. Además, la compraventa nueva puede llevar AJD autonómico, que no es el mismo AJD de la hipoteca.
• Vivienda usada: no paga IVA, sino ITP. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y en España suele moverse entre el 6 % y el 10 %, con reducciones o tipos bonificados según edad, discapacidad, familia numerosa o vivienda protegida, si la norma autonómica lo prevé.
• Dónde se paga: IVA a través de la operación correspondiente y ITP ante la agencia tributaria autonómica o la oficina liquidadora de la comunidad correspondiente, no ante el banco.

Registro de la Propiedad, gestoría e inmobiliaria

• Registro de la Propiedad: la compraventa también se inscribe y lleva arancel. Aquí no hablamos de la hipoteca, sino de la transmisión de la vivienda.
• Gestoría: su precio suele ser libre y depende del despacho, del volumen de trabajo y de la ciudad. En una operación sencilla puede moverse en unos cientos de euros.
• Inmobiliaria: si la contrata el vendedor, normalmente la paga el vendedor; si la contrata el comprador o se pacta otra cosa, puede repercutirse al comprador.
• Desglose útil: si te pasan una factura conjunta con compra y financiación, pide que separen cada concepto para saber qué te corresponde revisar.

Diferencias entre constitución, formalización y compraventa

Conviene ordenar los cajones para no confundir un préstamo con una compraventa. No es lo mismo constituir la hipoteca que comprar la vivienda, y tampoco es igual pagar una escritura que pagar un impuesto de transmisión.

La palabra formalización se usa mucho en las ofertas bancarias, pero no es un cajón mágico: engloba la puesta en marcha documental del préstamo, no la compra de la casa. Si lo separas bien, ves enseguida qué factura pertenece al banco y cuál al inmueble.

Qué revisar antes de firmar y qué hacer si te han cobrado de más

1. Diez días antes de la firma, revisa en la notaría la FEIN, el proyecto de escritura y el cuadro de gastos. La notaría debe explicarte el préstamo y resolver dudas antes de firmar.
2. El mismo día de la firma, pide factura desglosada de tasación, notaría, registro, gestoría y comisión de apertura, y guarda transferencias, justificantes y copias de la escritura.
3. Si el cobro viene del banco, presenta reclamación ante su Servicio de Atención al Cliente. La entidad debe contestar en un máximo de 2 meses; si no responde o la respuesta no te convence, puedes llevar el caso al Banco de España.
4. Si el error es del notario o del registro, pide rectificación en el propio despacho o en el Registro de la Propiedad y, si no corrigen, presenta queja ante el Colegio Notarial o el Colegio de Registradores correspondiente.
5. Si el problema afecta al AJD o a otro impuesto de la operación, acude a la oficina tributaria autonómica de tu comunidad para revisar la autoliquidación y pedir la devolución que proceda.

Si el banco te cargó algo que no tocaba, no te quedes con la factura cerrada. El desglose manda: primero identifica qué gasto era de hipoteca y cuál era de compraventa, y después reclama donde corresponda.