En España, muchos bancos siguen devolviendo gastos de hipoteca cuando la escritura se firmó antes del 16 de junio de 2019 y la cláusula cargó al cliente costes que no le tocaban. La reforma legal cambió el reparto para las hipotecas nuevas y dejó una base mucho más clara para reclamar lo pagado de más.
Qué cambia en España con la Ley Hipotecaria sobre los gastos
Reparto legal tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo
La regla actual nace en el artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y en el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Desde esa reforma, el reparto ya no es el de antes: la tasación la paga el prestatario; la gestoría, el registro y el coste fiscal de la hipoteca se trasladan al prestamista; y las copias de la escritura las paga quien las pide.
En la práctica, esto significa que una hipoteca nueva firmada en España ya no debería cargar al cliente con todos los gastos de constitución como se hacía durante años. CaixaBank lo resume en su guía de gastos de hipoteca: el cliente asume la tasación y la copia que solicite, mientras que el banco soporta el resto de los gastos de constitución vinculados al préstamo.
Qué han dicho el Tribunal Supremo y el TJUE sobre la devolución
El giro empezó con el Tribunal Supremo, que en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 declaró abusivas las cláusulas que imponían al consumidor todos los gastos hipotecarios. Después, la doctrina se fue afinando hasta dejar claro qué conceptos correspondían al banco y cuáles al cliente. Esa línea se apoya también en el artículo 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que sanciona con nulidad las cláusulas abusivas.
A nivel europeo, la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, reforzó que, anulada la cláusula, el consumidor debe quedar restituido sin trabas desproporcionadas. Esa es la base que hoy usan muchas reclamaciones extrajudiciales y demandas en España.
Si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, lo decisivo no es solo la fecha: importa qué gastos te cargaron, cómo lo dice la escritura y qué facturas conservas.
Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles sigue pagando el cliente
Tasación, notaría, registro, gestoría, AJD y comisión de apertura
| Gasto | Quién lo asume hoy en España | Qué conviene revisar |
|---|---|---|
| Tasación | Cliente | Si el banco reutilizó una tasación reciente, puede cambiar el reparto |
| Notaría | Banco, en la escritura de préstamo | Mira si te cargaron la matriz o solo copias |
| Registro | Banco | Debe referirse a la inscripción de la hipoteca, no a la compra |
| Gestoría | Banco | Comprueba si hubo factura única o gastos desglosados |
| AJD / IAJD | Banco | El tipo depende de la comunidad autónoma |
| Comisión de apertura | Normalmente cliente | Su reclamación es más discutida que la de los gastos puros |
CaixaBank explica que la tasación sirve para fijar el valor aproximado del inmueble y que debe hacerla una sociedad homologada y supervisada por el Banco de España. También recuerda que la notaría da fe de la legalidad del documento, el registro da seguridad jurídica y la gestoría tramita la inscripción y la liquidación del impuesto.
Tasación, notaría, registro, gestoría, AJD y comisión de apertura
La tasación es la fotografía económica de la vivienda. Sin ella, el banco no calcula bien el riesgo. Por eso, en las hipotecas nuevas, el coste suele caer del lado del cliente, salvo que la entidad haya aportado una tasación reciente válida.
La notaría cubre la autorización de la escritura. En la hipoteca, el gasto de la escritura matriz corresponde al banco; las copias, a quien las pida. El registro inscribe la hipoteca y protege jurídicamente la garantía, así que hoy lo soporta la entidad. La gestoría suele encargarse de mover papeles entre notaría, registro y Hacienda, y también la paga el banco.
El AJD o IAJD es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados aplicado a la escritura hipotecaria. En la hipoteca, el sujeto pasivo quedó desplazado al banco; en cambio, el impuesto de la compraventa va por otra vía y no entra en esta reclamación. La comisión de apertura es otra cosa: no es un gasto de constitución en sentido estricto y su devolución depende mucho de la transparencia de la cláusula y de la jurisprudencia aplicable en cada caso.
Qué gastos de la compraventa quedan fuera de la reclamación
ITP o IVA, compraventa y copia simple: lo que no entra
- El ITP o el IVA de la compraventa de la vivienda no forman parte de la reclamación al banco, porque gravan la compra del inmueble, no el préstamo.
- Los gastos de notaría, registro y gestoría de la escritura de compraventa son distintos de los del préstamo hipotecario y no deben mezclarse.
- La copia simple de la escritura de hipoteca, si la pediste tú, se paga aparte y no es el núcleo de la devolución bancaria.
- Los gastos de una futura cancelación registral o de una novación posterior tampoco se confunden con los de la constitución original.
- Si en tu compra hubo gastos de comunidad, IBI, certificado energético o mudanza, quedan fuera de esta reclamación porque no son gastos hipotecarios.
Rankia insiste en esta separación: los costes de la compra y los del préstamo van por carriles distintos, y mezclar ambos suele inflar o desordenar la reclamación. Su guía de quién debe pagar los gastos de hipoteca recuerda además que el comprador sigue asumiendo ITP o IVA y los gastos propios de la escritura de compraventa.
Desde qué fecha puedes reclamar y a qué hipotecas afecta
Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019
La reclamación de gastos hipotecarios se centra sobre todo en las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, porque a partir de esa fecha entra en juego el nuevo reparto legal de la Ley 5/2019. Si tu préstamo es anterior, revisa la escritura y las facturas: ahí suele estar la clave de si el banco te cargó notaría, registro, gestoría o AJD indebidamente.
También conviene mirar si la hipoteca se firmó con subrogación, novación o ampliación. No todos los casos son idénticos, pero la pista principal es la misma: qué pagaste tú al constituir el préstamo y qué pagó realmente la entidad.
Hipotecas posteriores y cancelaciones: qué revisar
Si firmaste después del 16 de junio de 2019, el reparto actual ya debería haberse aplicado desde el principio, así que la reclamación por gastos de constitución pierde fuerza salvo que exista una cláusula concreta discutible. Si la hipoteca está cancelada, eso no borra automáticamente el análisis: conserva la escritura, la carta de pago, las facturas y cualquier recibo bancario.
En una hipoteca ya cancelada también interesa revisar si hubo modificaciones posteriores. A veces el banco ofrece acuerdos parciales o liquida solo una parte del importe. Ahí manda el documento que firmaste y no lo que te dijeron de palabra.
Cómo reclamar al banco paso a paso
Reclamación extrajudicial ante el SAC y documentación
- Reúne la escritura del préstamo, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y el justificante de pago. Presenta la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco o, si existe, ante su Defensor del Cliente. Conserva copia sellada o acuse de recibo.
- En el escrito, pide la devolución de los gastos que correspondan y concreta la hipoteca afectada, la fecha de firma y el importe abonado. Si el banco tiene formulario propio, úsalo, pero añade tu relato y la documentación.
- Espera su respuesta. Como referencia práctica, muchas entidades contestan en 1 a 2 meses. Si aceptan, exige el desglose de lo que te devuelven y revisa que no falte nada.
- Si deniegan la devolución o ofrecen una cantidad insuficiente, prepara la siguiente fase con toda la prueba ordenada: escritura, facturas, carta de rechazo y cálculo de lo reclamado.
Si el banco no paga: demanda y juzgado competente
- Presenta demanda civil con abogado y procurador ante el Juzgado de Primera Instancia especializado en condiciones generales de contratación de tu provincia o, según el caso, el que resulte competente por tu domicilio como consumidor.
- La demanda debe pedir la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de las cantidades abonadas indebidamente, con sus intereses si procede.
- Si el banco no se aviene a pagar antes, el procedimiento avanza a vista, sentencia y, en su caso, apelación. En España, estos asuntos se tramitan en juzgados muy cargados, así que la paciencia también cuenta.
- Antes de firmar cualquier acuerdo, comprueba que no te hace renunciar a conceptos todavía reclamables.
Qué bancos devuelven los gastos y en qué condiciones
BBVA, Bankinter y Santander: qué están devolviendo
| Entidad | Práctica habitual | Condición más frecuente |
|---|---|---|
| BBVA | Suele cerrar acuerdos amistosos con relativa rapidez | Muchas devoluciones se pactan sin ir a juicio |
| Bankinter | Tiende a devolver parte de la factura de notaría y el resto de gastos discutidos | En los casos que recoge Reclamador, suele devolver el 50 % de notaría y el 100 % de registro, tasación y gestoría |
| Banco Santander | Más proclive a forzar la vía judicial | A menudo exige sentencia para pagar |
Según Reclamador, todos los bancos que cobraron íntegramente estos gastos están obligados a reembolsarlos si la cláusula era abusiva; lo que cambia es la actitud de cada entidad al recibir la reclamación. En la práctica española, BBVA suele negociar antes, Bankinter responde con fórmulas parciales y Santander suele empujar a judicializar.
BBVA, Bankinter y Santander: qué están devolviendo
| Banco | Devolución que suele ofrecer | Observación útil |
|---|---|---|
| BBVA | Acuerdo amistoso rápido | Normalmente evita el pleito si la documentación está completa |
| Bankinter | 50 % de notaría y 100 % de registro, tasación y gestoría | La devolución depende mucho del expediente concreto |
| Santander | Devolución tras sentencia o tras presión procesal | Suele alargar más la respuesta |
En la práctica, la diferencia entre bancos no está tanto en el derecho de fondo como en la facilidad para reconocerlo. Cuanto más limpia lleves la documentación, más opciones tienes de cerrar el asunto sin juzgado.
Cuánto puedes recuperar y cuánto tarda el proceso
Ejemplo con una hipoteca de 150.000 €
Ana, en Sevilla, firmó en 2017 una hipoteca de 150.000 € sobre una vivienda de 180.000 €. Pagó 300 € de tasación, 280 € de notaría, 190 € de registro, 320 € de gestoría y 1.850 € de AJD en una comunidad autónoma con tipo del 1 % sobre una responsabilidad hipotecaria de 185.000 €.
Si reclama esos importes, puede recuperar alrededor de 2.940 € solo en principal. Si además el banco acepta intereses legales o el juzgado los reconoce, la cifra final sube un poco más. En una hipoteca así, el ahorro real no es menor: para muchas familias supone varias cuotas o una parte importante de la entrada que pagaron al comprar.
Plazos orientativos de respuesta y resolución
Si la reclamación se queda en el SAC, lo normal es una respuesta en unas semanas o en un par de meses. Cuando hay acuerdo amistoso, el pago puede llegar rápido, incluso en pocos días tras aceptar la oferta. Si el asunto acaba en juzgado, el plazo habitual se alarga: en primera instancia puede moverse entre varios meses y más de un año, según la provincia y la carga del juzgado.
En casos como los del Banco Santander, Reclamador sitúa la resolución media entre algo más de un año y cuatro años, dependiendo de la saturación judicial y de si hay recursos. Por eso merece la pena pelear bien la reclamación desde el principio: una carpeta ordenada ahorra tiempo, discusiones y viajes innecesarios al juzgado.
Fuentes
- BbvaGastos de una hipoteca – BBVAconsultado el 09/08/2026
- HelpmycashGastos hipotecarios: cuáles son y cuánto cuestan – HelpMyCashconsultado el 09/08/2026
- DistritolegalQué gastos de hipoteca paga el cliente y cuáles el bancoconsultado el 09/08/2026
- ArriagaasociadosReclamar los gastos de tu hipoteca – Arriaga Asociadosconsultado el 09/08/2026
- BdeGastos asociados a la hipoteca – Portal del Cliente Bancarioconsultado el 09/08/2026