Contratos simples de alquiler en España: modelo, cláusulas básicas y cómo firmarlos bien

Un contrato simple de alquiler sirve para dejar cerrado, por escrito y sin rodeos, quién alquila, qué inmueble se cede, cuánto se paga y bajo qué reglas se usa. En España, la base jurídica está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, sobre todo en los art. 2, 3, 4, 5, 11, 17, 20, 36 y 37; y se completa con el art. 1255 y el art. 1278 del Código Civil.

Lo simple no significa flojo. En una vivienda de Madrid, Sevilla o Valencia, un contrato claro evita discusiones por la duración, la renta, la fianza o quién paga la comunidad. Si está bien redactado, también ayuda a probar lo pactado si luego hay conflicto.

Un contrato breve puede ser perfectamente sólido si deja negros sobre blanco los puntos que de verdad generan problemas.

Qué es un contrato simple de alquiler y para qué sirve en España

Un contrato simple de alquiler es un arrendamiento urbano redactado con lo justo y necesario para que se entienda a la primera. En España, su función es fijar la relación entre arrendador e inquilino con un texto claro, sin adornos innecesarios, pero con toda la base jurídica que exige la LAU. La idea es práctica: menos ruido, menos malentendidos y menos margen para discutir después qué se habló y qué no.

Este tipo de contrato no se queda en una plantilla bonita. Tiene que encajar con el uso real del inmueble y con lo que permite la ley: vivienda habitual, temporada o uso distinto de vivienda. Por eso la diferencia entre un papel útil y un contrato débil no está en lo largo que sea, sino en si respeta la ley y si describe bien el inmueble, el precio y las reglas de juego. En la práctica española, esa claridad vale oro cuando hay entregas de llaves, devoluciones de fianza o una rescisión antes de tiempo.

Qué modelo te conviene según el uso del inmueble

Las plantillas orientativas que se usan en España no sirven todas para lo mismo. Algunas, como las de Idealista y Arrenta, separan vivienda habitual, temporada y local comercial; otras añaden opción a compra o alquiler de habitación. Elegir bien el modelo evita meter cláusulas que no tocan o dejar fuera otras que sí hacen falta.

Vivienda habitual

Es el modelo más habitual en España. Se usa cuando el inquilino va a vivir allí de forma estable, no unos meses sueltos. Por eso debe ajustarse al régimen general de la LAU para vivienda y no copiar cláusulas pensadas para temporada o para un local.

Si el piso está en Barcelona, Zaragoza o Málaga y la persona va a fijar allí su domicilio real, este es el contrato que toca. Conviene que el texto lo diga sin rodeos y que no mezcle finalidades distintas.

Alquiler de temporada

Aquí manda la causa temporal: trabajo, máster, desplazamiento profesional, obras en la vivienda habitual o una estancia limitada en otra ciudad española. No basta con escribir que es temporal; conviene justificarlo, porque si en realidad se está cubriendo una residencia estable, el contrato puede discutirse después.

En la práctica, este modelo sirve mucho en ciudades como Madrid, Valencia, Granada o Salamanca, donde hay rotación por estudios o por traslados laborales. La clave es que la temporalidad sea real y quede explicada en el propio contrato.

Local comercial

Encaja en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Aquí no se alquila para vivir, sino para explotar una actividad: tienda, despacho, oficina, taller o consulta, por ejemplo.

Este formato necesita cláusulas propias de actividad y explotación: horario, obras, permisos, reparto de gastos, imagen del local y, si procede, salida ordenada del negocio. No conviene usar una plantilla de vivienda y retocarla con cuatro frases.

Cláusulas básicas que no deberían faltar

• Identificación completa de las partes: nombre, DNI o NIE, domicilio y, si procede, representación de empresa.
• Descripción exacta de la finca: dirección, planta, puerta, anejo, referencia catastral y elementos incluidos.
• Tipo de arrendamiento y uso pactado, para que quede claro si es vivienda, temporada o local.
• Duración, fecha de inicio y, si se pacta, fecha de finalización o prórrogas.
• Renta mensual, forma de pago, día de ingreso y cuenta bancaria.
• Fianza y garantías adicionales, conforme al art. 36 de la LAU.
• Gastos y suministros: comunidad, agua, luz, gas, internet u otros conceptos que se repartan.
• Pactos específicos: mascotas, subarriendo, obras, inventario, plaza de garaje, trastero o uso de zonas comunes.
• Cláusula de actualización y revisión de renta, si las partes la quieren dejar cerrada desde el principio, dentro del marco del art. 17 de la LAU.
• Reglas de formalización y entrega de copias, que la LAU contempla en su art. 37.

La duración, la renta y la fianza

La duración debe quedar bien atada: fecha de entrada, duración pactada y qué pasa si nadie dice nada al terminar. En vivienda habitual, la LAU marca un régimen propio que no se puede ignorar con una frase improvisada. La renta también tiene que quedar clara desde el día uno: importe, periodicidad, medio de pago y momento exacto en que se considera cumplida.

La fianza legal es el gran punto de fricción cuando se redacta mal. El art. 36 de la LAU distingue entre vivienda y uso distinto de vivienda, así que conviene escribir si se entrega una o varias mensualidades, dónde se deposita y cuándo se devuelve. Si además hay garantía adicional, mejor dejarla separada y con su regla de devolución.

Gastos, obras y uso de la vivienda

Aquí se libran muchas discusiones pequeñas que luego acaban en problemas grandes. El art. 20 de la LAU permite pactar gastos generales, pero no conviene dar nada por supuesto: comunidad, recogida de basura, suministros y servicios deben quedar repartidos por escrito. También ayuda concretar quién contrata y quién cambia la titularidad de luz, gas o internet.

En obras y uso diario, cuanto más concreto mejor. Deja escrito si se pueden colgar elementos, pintar paredes, instalar electrodomésticos o subarrendar. Y si el inmueble tiene garaje o trastero, dilo expresamente: en un contrato simple, lo que no se escribe suele acabar discutiéndose.

Qué datos y documentos conviene preparar antes de firmar

• Del arrendador: nombre completo, DNI/NIE o CIF, domicilio a efectos de notificaciones y cuenta bancaria para el pago.
• Del inquilino: nombre completo, DNI/NIE, domicilio actual, teléfono y correo electrónico.
• De la finca: dirección exacta, planta, puerta, referencia catastral y anejos incluidos.
• Del título de uso: escritura, nota simple o documento que acredite la disponibilidad del inmueble.
• De la entrega: inventario, fotos fechadas, estado de paredes, muebles y electrodomésticos.
• De los suministros: últimas facturas de luz, agua, gas o comunidad, para evitar dudas sobre consumos previos.
• De la habitabilidad o eficiencia energética, si procede según el tipo de inmueble y la documentación disponible.
• De los pactos accesorios: garaje, trastero, terraza, muebles o electrodomésticos concretos.

Ejemplo de carpeta mínima para un piso de 70 m²

Imagina un piso de 70 m² en Sevilla capital, con una renta de 850 €/mes, fianza de 850 € y plaza de garaje por 60 €/mes. La carpeta mínima debería llevar el DNI del propietario y del inquilino, la dirección completa del piso, la referencia catastral, un inventario con fotos del salón, cocina y dormitorios, y un anexo que describa el garaje si entra en el arrendamiento.

Si además hay trastero, conviene detallarlo con su número y ubicación. En un caso así, el contrato queda mucho más limpio si la renta principal se separa de los anexos y cada elemento tiene su propia descripción. Así evitas que dentro de seis meses alguien discuta si el garaje iba incluido o no.

Cómo rellenarlo y firmarlo bien paso a paso

1. Elige el modelo correcto según el uso real del inmueble: vivienda habitual, temporada o local. Si dudas, para y revisa antes de meter datos.
2. Completa los datos de las partes y de la finca con exactitud: nombres completos, DNI/NIE, dirección, referencia catastral y anejos.
3. Añade los anexos necesarios: inventario, fotos, llaves entregadas, estado de muebles y pactos especiales.
4. Revisa cada cláusula antes de firmar y asegura que ambas partes entienden lo mismo sobre renta, duración, fianza y gastos.
5. Firma todas las hojas y guarda copias completas. Si tu comunidad autónoma exige depósito de la fianza, hazlo ante el organismo autonómico competente dentro del plazo que marque su norma.

Firma presencial, copias y anexos

Lo limpio es que firmen ambas partes todas las páginas o, como mínimo, que cada hoja quede identificada y sin huecos. En España, lo sensato es que cada parte se quede con una copia íntegra del contrato y otra de los anexos: inventario, fotos, recibos o cualquier documento que aclare lo pactado.

También puede firmarse electrónicamente si las dos partes usan un sistema válido y el documento final queda cerrado, sin cambios posteriores. Lo importante no es el formato, sino que no haya dudas sobre qué se firmó, cuándo y por quién.

Dónde descargar modelos orientativos y cómo adaptarlos

Word, PDF y contrato propio: cuándo usar cada uno

Las plantillas de referencia de Idealista y Arrenta sirven para salir del paso con buen orden y no empezar de cero. Si el alquiler es un piso estándar en España, con un solo inquilino, una renta mensual clara y pocos extras, una plantilla en Word o PDF puede bastar siempre que se revise con calma.

Ahora bien, si hay cláusulas raras, varios arrendatarios, uso de oficina, opción a compra, temporada, garaje, trastero o garantías adicionales, merece la pena personalizar el contrato. Ahí es donde un profesional inmobiliario, gestor o abogado puede ahorrar problemas. La plantilla ayuda; la versión final tiene que encajar con la LAU y con el Código Civil.

Qué revisar si faltan datos, hay errores o una cláusula no encaja

1. Corrige el error antes de entregar las llaves, si todavía no se ha producido la posesión.
2. Si el fallo es pequeño y no cambia la esencia del contrato, añade un anexo firmado por ambas partes.
3. Si la cláusula afecta a renta, duración, fianza o uso del inmueble, rehace la página o el contrato y vuelve a firmarlo.
4. Si hay dudas serias sobre validez, modificación o encaje legal, pide revisión profesional antes de dar el documento por cerrado.

Cómo corregirlo antes de entregar llaves

El mecanismo más limpio es este: detectar el fallo, dejarlo por escrito y firmar la corrección de inmediato. Si es un dato material —por ejemplo, la planta, el número de puerta o una referencia catastral mal puesta—, un anexo suele bastar. Si el error toca una condición esencial, mejor un contrato nuevo o una versión corregida firmada otra vez.

Así evitas ambigüedades desde el principio y te apoyas en la libertad de pactos del Código Civil y en la fuerza del contrato bien consentido. En un alquiler en España, la prisa suele salir cara; una revisión corta antes de firmar ahorra semanas de discusiones después.