Contrato de alquiler en España: qué debe incluir, cláusulas clave y modelo

Qué es un contrato de alquiler en España y cuándo se aplica la LAU

Cuándo entra la LAU

Un contrato de alquiler en España es el acuerdo por el que una persona cede el uso de una vivienda, un local o una habitación a cambio de una renta. La norma de referencia es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que en sus artículos 1 a 5 marca el terreno: qué se alquila, para qué se usa y qué casos quedan fuera de su ámbito. Si el inmueble se destina a residencia permanente, estamos ante arrendamiento de vivienda del art. 2; si el uso es temporal, profesional, comercial o similar, entra el art. 3; y si el supuesto queda excluido, hay que mirar el régimen especial que corresponda o el propio contrato civil.

Qué puede pactarse y qué no

Además, el contrato se apoya en los artículos 1254, 1255 y 1258 del Código Civil: hay contrato desde que existe consentimiento, las partes pueden fijar cláusulas dentro de la ley y lo pactado debe cumplirse de buena fe. En la práctica, eso significa que un alquiler en España se puede personalizar bastante, pero nunca para recortar derechos mínimos del inquilino en vivienda o para colar cláusulas que la ley no permite.

Si una cláusula baja por debajo de la protección mínima de la LAU, no manda el papel: manda la ley.

Qué datos y condiciones no pueden faltar en el contrato

Un buen contrato de alquiler no debe dejar huecos en lo básico. Cuanto más claro quede quién alquila, qué se alquila, por cuánto y en qué estado, menos margen habrá para discutir después sobre pagos, desperfectos o devolución de la fianza.

Si alguno de esos datos falta, el problema suele aparecer en el peor momento: cuando hay impago, cuando termina el contrato o cuando se discute si un desperfecto era previo o no. En España, un inventario sencillo con fotos y un anexo firmado ahorra más pleitos que una cláusula larga.

Cláusulas clave que conviene revisar antes de firmar

Las que más guerra dan

• Duración y prórrogas: comprueba si el contrato es de vivienda habitual o de uso distinto, porque la protección y los plazos no son iguales. En vivienda habitual, la LAU da una cobertura reforzada al inquilino.
• Actualización de renta: solo conviene dejarla si está expresamente pactada. Indica desde cuándo se revisa, con qué índice y con qué límite.
• Gastos y suministros: separa bien renta, comunidad, IBI, basuras y suministros. Si el arrendador repercute algo, debe quedar negro sobre blanco.
• Obras y reparaciones: deja claro qué asume el casero y qué entra en pequeñas reparaciones por uso ordinario del inquilino.
• Desistimiento: si el arrendatario quiere irse antes, fija el preaviso y recuerda el marco del art. 11 de la LAU.
• Cesión y subarriendo: no los des por permitidos de forma tácita; si no están autorizados, pueden dar lugar a resolución.
• Resolución: detalla qué pasa ante impago, daños, actividades molestas, uso no pactado o incumplimiento de las obligaciones esenciales.

Lo que conviene dejar atado desde el principio

• Si hay meses de carencia, especifica cuándo empiezan y cuándo terminan.
• Si el piso se entrega amueblado, enumera los muebles y el estado de cada uno.
• Si el arrendador va a hacer obras, pon fechas, alcance y quién paga.
• Si se prevén seguros o garantías extra, concreta su duración y su devolución.

Modelos de contrato según el uso del inmueble y las variantes más comunes

Qué modelo encaja mejor

• Vivienda habitual: para vivir de forma permanente en un piso o casa en España.
• Alquiler de temporada: para una estancia temporal y justificada.
• Alquiler por habitaciones: para arrendar solo una parte de la vivienda.
• Local comercial u oficina: para actividad económica, profesional o empresarial.
• Garaje y trastero: para plazas y espacios auxiliares, anexos o independientes.
• Con avalista o fiador: para reforzar el cobro con garantía personal.
• Con opción a compra: para unir alquiler y derecho de compra.
• Subarriendo de habitación: para una cesión parcial autorizada por el arrendador.

Vivienda habitual

Es el modelo pensado para la residencia permanente del inquilino, el típico piso alquilado para vivir en él de forma estable en ciudades como Madrid, Valencia, Sevilla o Zaragoza. Aquí encaja la protección específica de la LAU para vivienda, con sus plazos mínimos, prórrogas y límites más favorables al arrendatario.

El contrato debe dejar claro que el destino es vivienda habitual y no temporal. Si eso no aparece o se contradice con lo que luego pasa en la práctica, el conflicto puede acabar en discusión sobre la verdadera naturaleza del arrendamiento.

Alquiler de temporada

Este modelo se usa cuando la estancia es temporal y tiene una causa concreta: una obra en la vivienda habitual, un trabajo temporal en Barcelona, un curso en Salamanca o una estancia por tratamiento médico en otra provincia. El contrato tiene que decir muy bien por qué es temporal y durante cuánto tiempo.

No basta con poner la palabra temporada y ya está. Si el uso real es el de vivienda habitual, el contrato puede acabar tratándose como tal. Conviene reflejar el motivo, la fecha de entrada y salida y, si es posible, conservar una prueba mínima de esa temporalidad.

Alquiler por habitaciones

Aquí no se arrienda toda la vivienda, sino solo una habitación, normalmente con uso compartido de cocina, baño y salón. El contrato debe precisar qué habitación es, qué zonas comunes se pueden usar, quién limpia, cómo se reparten los suministros y qué pasa con las visitas o las pernoctas.

Es importante no confundir este modelo con el subarriendo. Si el propietario alquila directamente la habitación, una cosa es el contrato de habitación; si quien cede la habitación es un inquilino, ya entramos en subarriendo y hace falta autorización expresa.

Local comercial u oficina

Para un local, una oficina o un despacho profesional, el arrendamiento es de uso distinto de vivienda. Aquí hay más libertad de pacto que en vivienda habitual, pero precisamente por eso el contrato debe afinar más: actividad concreta, licencias municipales, obras de adaptación, horarios, rótulos, salida de humos si procede y reparto de gastos.

En una ciudad como Barcelona o Málaga, por ejemplo, puede ser decisivo dejar escrito quién asume la adecuación al negocio y qué pasa si el ayuntamiento exige una licencia o una obra adicional. En estos casos, el contrato mal redactado sale caro.

Garaje y trastero

Una plaza de garaje o un trastero pueden ir unidos a la vivienda o alquilarse por separado. Si van aparte, el contrato debe decir si el espacio está fijo o es rotatorio, quién entrega las llaves, si se permite almacenar objetos y qué ocurre con desperfectos, puertas automáticas o gastos de comunidad.

Si el garaje o el trastero son anexos de una vivienda, conviene que aparezcan descritos en el mismo contrato para evitar dudas sobre si forman parte del arrendamiento o si son un alquiler independiente.

Con avalista o fiador

Esta variante añade una garantía personal. El avalista o fiador responde si el inquilino no paga o incumple, por eso hay que redactar muy bien hasta dónde llega su responsabilidad: rentas, suministros, daños, costas o solo una parte de la deuda.

La diferencia entre fiador simple y fiador solidario no es menor. Si no se define con precisión, la reclamación se complica. En contratos de alquiler en España, lo sensato es dejar por escrito el alcance, la duración y el momento en que esa garantía desaparece.

Con opción a compra

Aquí el alquiler incorpora un derecho de compra sobre la vivienda o el local. El contrato debe distinguir con claridad la renta mensual, la prima o cantidad pagada por la opción, el precio final de venta, el plazo para ejercerla y el medio para comunicarlo.

También conviene decir si una parte de las rentas se descuenta del precio final y, si es así, en qué porcentaje. Sin esas cifras, la opción a compra queda coja y luego vienen las discusiones sobre cuánto se debía descontar y cuándo había que comprar.

Subarriendo de habitación

Este supuesto aparece cuando un inquilino, y no el propietario, quiere ceder una habitación a un tercero. En España, el subarriendo necesita autorización escrita del arrendador y debe estar muy bien delimitado: habitación concreta, duración, renta y uso de zonas comunes.

Si no está autorizado o se hace por la puerta de atrás, el contrato principal puede quedar en riesgo. Por eso, cuando se quiera subarrendar una habitación en un piso compartido, la autorización del casero debe aparecer expresamente en el contrato o en un anexo firmado.

Cómo firmarlo y qué trámites hacer después

1. Revisa la versión final antes de firmar. Comprueba nombres, DNI/NIE, dirección completa, duración, renta, fianza, gastos, inventario y cláusulas especiales. Si falta una página o un anexo, no firmes todavía.
2. Firma dos ejemplares iguales y deja fecha en ambos. Cada parte debe quedarse con su copia. Si se firma en digital, descarga y guarda el documento completo con todas sus páginas.
3. Entrega y recibe las llaves el mismo día. Haz fotos del estado de la vivienda o local, de los contadores y de cualquier defecto visible. Es tu mejor prueba si luego hay discusión sobre desperfectos.
4. Deposita la fianza legal del art. 36 de la LAU en el organismo autonómico competente de tu comunidad autónoma. El plazo cambia según la norma regional, pero en la práctica suele moverse entre 30 días y 1 mes desde la firma o la entrega de la fianza; en Cataluña, Madrid o Andalucía el trámite se hace en la sede electrónica de la comunidad o en su organismo de vivienda o hacienda.
5. Cambia, si procede, la titularidad de luz, agua, gas e internet y comunica un domicilio o correo para notificaciones. Hazlo en los primeros días para que no te lleguen recibos de otra persona ni se mezclen consumos.

Ejemplo práctico de contrato de alquiler con cifras

Ana alquila en Sevilla un piso de 80 m² como vivienda habitual por 950 €/mes. Como la renta se fija libremente dentro del art. 17 de la LAU, el contrato recoge esa cantidad, el día 5 de cada mes como vencimiento y una cuenta bancaria para el ingreso. Al tratarse de vivienda, la fianza legal es de 950 €, es decir, una mensualidad conforme al art. 36.

Además, el arrendador pide una garantía adicional de dos mensualidades, 1.900 €, que también queda por escrito porque en vivienda no conviene improvisar. El desembolso inicial de Ana asciende a 2.850 € si paga fianza y primera renta al firmar. Si al final del contrato se acredita un daño en una puerta por 300 €, el casero podrá descontarlo de la fianza, pero deberá devolver el resto con justificante. Si no hay daños, la devolución debe ser íntegra.

Qué hacer si hay impagos, incumplimientos o rescisión del contrato

1. Reúne todas las pruebas del impago o del incumplimiento: transferencias, recibos, mensajes, correos y cualquier documento que acredite la deuda o el uso indebido del inmueble. Sin prueba, la reclamación pierde fuerza.
2. Envía un requerimiento fehaciente al arrendatario, normalmente por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. La LAU no obliga siempre a empezar por ahí, pero en la práctica ayuda a fijar la deuda y a dejar claro que se exige el cumplimiento.
3. Si no hay pago o el incumplimiento sigue, resuelve el contrato conforme al art. 27 de la LAU. Ahí encajan, entre otros, el impago de renta o cantidades asimiladas, la falta de fianza, el subarriendo inconsentido y otros incumplimientos graves.
4. Presenta demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda o el local. El cauce es el juicio verbal previsto en el artículo 250.1.1.º y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5. Atiende a la notificación judicial y al plazo que marque el juzgado. El arrendatario podrá pagar u oponerse en el trámite correspondiente y, si no lo hace, se señalará el lanzamiento. Si además reclamas rentas, pide también costas e intereses para no dejar dinero en la mesa.

En la práctica, cuanto mejor esté redactado el contrato de alquiler en España, menos veces tendrás que llegar a este punto. Un documento claro no evita todos los problemas, pero sí deja mucho más fácil probar quién incumplió y cuánto debe.