Contrato de arrendamiento en España: qué debe incluir, tipos y modelo

Qué es un contrato de arrendamiento y qué normas lo regulan

El marco jurídico

En España, el contrato de arrendamiento es el acuerdo por el que una persona cede a otra el uso de una cosa por precio, como recoge el artículo 1542 del Código Civil. El artículo 1543 del Código Civil añade que, si lo cedido son cosas fungibles, la figura cambia, y el artículo 1554 del Código Civil fija las obligaciones básicas del arrendador: entregar la cosa, conservarla y mantener el goce pacífico.

En el alquiler urbano manda la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: su artículo 1 delimita el ámbito de aplicación, el artículo 2 regula el arrendamiento de vivienda y el artículo 3 el de uso distinto de vivienda. Esa diferencia no es menor: cambia la duración, los preavisos, la fianza y el margen de pacto.

Si vas a alquilar en España, lo primero es fijar el uso real del inmueble: vivienda habitual, estancia temporal, habitación o local. A partir de ahí se sabe qué reglas son imperativas y cuáles pueden pactarse.

La etiqueta del contrato importa menos que el uso real de la finca: ahí se decide el régimen aplicable.

Qué debe incluir sí o sí un contrato de arrendamiento

El contrato no debería dejar huecos en lo esencial. El artículo 4 de la LAU marca qué materias son de obligado cumplimiento y cuáles pueden adaptarse por acuerdo. En la práctica, cuanto más cerrado esté el documento, menos discusiones habrá cuando surja un problema.

Cláusulas habituales que evitan conflictos

Cláusulas habituales que evitan conflictos

• Imprescindible: identificación completa de las partes, descripción de la vivienda o local, renta, fecha de inicio, forma de pago y fianza.
• Muy recomendable: actualización de renta, gastos, conservación, reparaciones, obras, cesión y subarriendo.
• Para dejar el contrato bien atado: inventario, estado de paredes y muebles, contadores, llaves, mascotas y causa de resolución.

Tipos de contrato de arrendamiento en España

• Vivienda habitual: se usa para residencia permanente y se rige por el artículo 2 de la LAU.
• Arrendamiento de temporada: responde a una necesidad temporal acreditable, como estudios, trabajo o una obra en otra provincia.
• Arrendamiento de habitación: se alquila una parte concreta de la vivienda y manda mucho lo pactado.
• Uso distinto de vivienda: entra aquí el artículo 3 de la LAU, con locales, oficinas, naves y garajes independientes.
• Con opción a compra: se mezclan alquiler y futura compraventa, pero cada pieza debe quedar separada por escrito.
• Subarriendo: solo si el contrato principal lo permite; si no, hay riesgo de incumplimiento.

Vivienda habitual

Es el arrendamiento pensado para vivir de forma estable en una vivienda en España, normalmente como domicilio permanente del inquilino. Aquí la LAU protege con especial intensidad al arrendatario: la duración mínima, las prórrogas y buena parte del régimen son más rígidos que en otros alquileres.

En un piso de Madrid, Valencia o Sevilla no basta con llamar al contrato «temporal» para que lo sea. Si la realidad es vivienda habitual, el juez mirará el uso efectivo, no el título del documento.

Arrendamiento de temporada

Este contrato encaja cuando la estancia tiene un motivo temporal real: una beca en Granada, un traslado por trabajo a Bilbao o una obra en la Costa del Sol. Conviene dejar por escrito la causa concreta y la fecha de fin, porque ahí está la clave.

Si se firma como temporada pero el inquilino vive allí como residencia ordinaria, el contrato puede acabar tratado como vivienda habitual. El papel no salva una mala calificación si los hechos dicen otra cosa.

Arrendamiento de habitación

Aquí se alquila solo una parte de la vivienda, no el piso completo. Por eso es esencial concretar qué habitación es, si se comparte cocina y baño, qué pasa con visitas, limpieza, uso de trastero o terraza y cómo se reparten los suministros.

En estos casos pesa mucho la autonomía de la voluntad: cuanto más exacto sea el contrato, menos discusiones habrá con el casero o con otros convivientes.

Uso distinto de vivienda: local, oficina o garaje

Este bloque agrupa los arrendamientos para actividad profesional, comercial o de aparcamiento. En un local de barrio en Barcelona, una oficina en Zaragoza o una plaza de garaje independiente en Málaga, la lógica es distinta a la de la vivienda habitual.

Aquí el margen de pacto es mucho mayor, así que conviene cerrar bien la duración, las obras, la salida anticipada y las penalizaciones. Lo que no se escribe, luego cuesta probarlo.

Con opción a compra

En este modelo hay dos planos: el alquiler y la futura compraventa. La prima de opción, el plazo para ejercitarla y cuánto de las rentas se descuenta del precio final deben figurar con números concretos.

Si no se separan bien ambos negocios, el conflicto llega pronto: una parte cree que paga alquiler con entrada al precio final y la otra entiende que son conceptos distintos.

Subarriendo

El subarriendo no se puede dar por hecho. En vivienda, hace falta autorización del arrendador y el contrato principal debe admitirlo de forma clara; si no, el riesgo de incumplimiento es serio.

En locales o despachos de uso distinto, el pacto puede ser más flexible, pero sigue siendo imprescindible dejar constancia escrita de quién ocupa, cuánto paga y durante cuánto tiempo.

Modelo de contrato: orden de cláusulas y comprobaciones antes de firmar

1. Empieza por identificar a arrendador y arrendatario con nombre completo, DNI/NIE, domicilio y, si firma una sociedad, datos de representación.
2. Describe la finca con precisión: dirección, planta, puerta, anejos, metros, referencia catastral y estado de conservación.
3. Fija la duración, la fecha de entrega de llaves y el día exacto en que arranca la obligación de pagar.
4. Cierra la renta, la forma de pago, la cuenta bancaria y la actualización anual si la quieres pactar.
5. Añade fianza, garantías adicionales y reparto de gastos, sin dejar frases ambiguas como «según proceda».
6. Regula conservación, averías, obras, cesión, subarriendo y causas de resolución.
7. Revisa anexos, inventario, fotos, lectura de contadores y firma todas las hojas si el contrato es largo.

Documentación previa y anexos que conviene adjuntar

• DNI o NIE de las partes y, si firma una empresa, poder de representación.
• Acreditación de la propiedad: nota simple registral, escritura o recibo del IBI a nombre del arrendador.
• Copia del certificado de eficiencia energética.
• Inventario de muebles, electrodomésticos, mandos, llaves y estado de cada estancia.
• Fotografías fechadas de desperfectos previos y lecturas de luz, agua y gas.
• Recibos pendientes, cuotas de comunidad o de suministros que deban regularizarse antes de entrar.

Fianza, garantías adicionales y reparto de gastos

La fianza legal no es un detalle menor. En vivienda habitual suele ser una mensualidad; en uso distinto, dos. Además, en vivienda la suma de fianza y garantías adicionales no puede superar dos mensualidades de renta. Los gastos, por su parte, solo se pueden cargar al inquilino si el contrato lo dice de forma expresa y concreta, como exige el artículo 20 de la LAU.

Ejemplo con cifras

Ana alquila un piso en Sevilla por 950 € al mes. El casero le pide 950 € de fianza y otro aval de 950 € como garantía adicional. En vivienda, esa suma ya toca el tope legal: 1.900 € entre fianza y garantías adicionales.

Además, el contrato dice que Ana pagará 40 € mensuales de comunidad y 25 € de IBI repercutido, y que asumirá luz, agua y gas según consumo. Su desembolso inicial será de 2.850 € si entrega la primera renta junto con la fianza y el aval. Si al salir no hay daños ni recibos pendientes, la fianza debe devolverse al acabar el contrato; si pasan más de un mes desde la entrega de llaves sin devolución, empieza a correr el interés legal.

Duración, prórrogas, actualización de la renta y desistimiento

Tabla

La idea es sencilla: si el contrato no dice nada, la ley rellena muchos huecos; si sí dice algo, hay que comprobar que no contradiga la LAU. En un alquiler de vivienda en España, el error más caro suele ser confundir duración pactada con duración real protegida.

Límites en zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda reforzó los límites de renta en zonas declaradas tensionadas. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana explica en su guía oficial sobre la regulación de los contratos de arrendamiento que, en nuevos contratos, la renta no puede superar la última renta vigente del mismo inmueble en los cinco años anteriores, salvo incrementos de hasta el 10% por rehabilitación, mejoras de eficiencia energética de al menos el 30%, otras mejoras acreditadas o contratos de larga duración.

Si el arrendador es gran tenedor, la renta inicial no puede pasar del índice de precios de referencia del Ministerio. Y gran tenedor, en esta materia, es quien tiene más de 10 inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² residenciales. Ojo con esto si alquilas en municipios de Cataluña, Navarra, Euskadi o donde la comunidad autónoma haya declarado la zona tensionada: antes de firmar, conviene comprobar el municipio y el índice oficial.

Qué hacer si hay incumplimientos o el contrato acaba mal

Pasos

1. Reúne pruebas: contrato, transferencias, recibos, fotos, mensajes y lecturas de contadores. Si hay impago, calcula mes a mes la deuda exacta.
2. Envía un burofax por Correos con certificación de contenido y acuse de recibo. Da un plazo corto, por ejemplo 10 días, para pagar, reparar o entregar las llaves, y deja claro que el incumplimiento puede resolver el contrato por el art. 27 de la LAU.
3. Si no cumple, presenta demanda de desahucio o reclamación de cantidad ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca. El cauce habitual es el juicio verbal del artículo 250.1.1.º de la LEC.
4. En la demanda, pide desalojo, rentas debidas, daños y costas. La LEC exige que la demanda vaya bien formulada y con documentos; el artículo 437 de la LEC es la referencia práctica para el verbal.
5. El juzgado notificará al demandado y le dará 10 días para pagar, desalojar u oponerse, conforme al artículo 440 de la LEC. Si no hay pago ni oposición, se señalará el lanzamiento y seguirá la ejecución.
6. Si el problema es la fianza, reclámala primero por escrito y, si no hay acuerdo, añade esa petición al procedimiento o presenta una reclamación separada según la estrategia procesal.