Contrato de alquiler vacacional en España: modelo, cláusulas clave y errores que debes evitar

Qué es un contrato de alquiler vacacional en España y para qué sirve

Un contrato de alquiler vacacional en España es un acuerdo por escrito entre el anfitrión y el huésped para una estancia turística concreta. Sirve para dejar negro sobre blanco qué vivienda se cede, por cuánto tiempo, a qué precio y con qué reglas; no es una simple reserva ni un mensaje de WhatsApp.

En la práctica, el contrato ordena la estancia, reduce malentendidos y te da una base clara si hay cancelaciones, daños o uso indebido. También ayuda a que la oferta publicada en Airbnb, Booking o en tu propia web coincida con lo que luego firmas en papel o en PDF.

Cuándo conviene firmarlo y qué cubre exactamente

Conviene firmarlo siempre que la cesión sea turística y no una vivienda habitual en sentido de la LAU. Especialmente en España, donde la normativa cambia según la comunidad autónoma, el contrato te permite encajar el alojamiento con la regla concreta de Andalucía, Canarias, Baleares, Comunidad Valenciana o Madrid, entre otras.

Cubre lo esencial de la estancia: identidad de las partes, fechas, precio total, fianza o garantía si la hay, número de ocupantes, normas de uso, limpieza, mascotas, horarios de entrada y salida, y cancelación. Si el inmueble está en un edificio con vecinos, también conviene que recoja la referencia a la comunidad de propietarios y a sus limitaciones.

Qué leyes mandan de verdad: LAU, normativa turística autonómica y Ley de Propiedad Horizontal

La exclusión del art. 5.e de la LAU y la norma turística autonómica

Cuando la cesión es de uso turístico y queda sometida a la normativa sectorial de la comunidad autónoma, no estamos ante el arrendamiento de vivienda de la LAU. Por eso el contrato de alquiler vacacional no se construye como un arrendamiento clásico de larga duración, sino como un documento ajustado a turismo.

Eso cambia mucho: en un piso de Málaga, un apartamento en Sevilla o una vivienda vacacional en Las Palmas no vale copiar una plantilla de arrendamiento urbano y cambiar las fechas. Hay que respetar el decreto autonómico que toque y lo que pida el registro turístico de la comunidad.

Si la estancia es turística, la LAU queda fuera y manda la norma autonómica; el contrato debe seguir ese marco, no al revés.

Cuándo entra la LPH y el papel de la comunidad de propietarios

Si la vivienda está en propiedad horizontal, revisa estatutos, título constitutivo y acuerdos de junta. El art. 17.12 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal permite que la comunidad limite o condicione el alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas.

Además, la comunidad puede fijar un recargo de gastos hasta el 20% para esa actividad si se aprueba correctamente. Si los estatutos ya prohíben o restringen el uso turístico, el contrato no lo sana: sólo ordena la relación entre anfitrión y huésped.

Modelo de contrato: los bloques que deben aparecer sí o sí

• Identificación completa del anfitrión o titular explotador y del huésped.
• Descripción exacta de la vivienda: dirección, planta, puerta, referencia catastral si la tienes a mano y capacidad autorizada.
• Número de registro turístico autonómico y, si procede, referencia registral estatal que ya sea exigible.
• Fechas de entrada y salida, horas de check-in y check-out y duración de la estancia.
• Precio total desglosado: noche, limpieza, suministros incluidos o no e impuestos aplicables.
• Fianza o garantía, forma de devolución y causas de retención.
• Forma de pago, anticipos y momento de la liquidación final.
• Normas de uso: ocupación máxima, ruido, fiestas, mascotas, humos y zonas comunes.
• Política de cancelación y de salida anticipada.
• Firma de ambas partes y fecha del contrato.

Identificación de las partes, la vivienda y el registro

• Nombre, DNI o NIE, domicilio y contacto del propietario, gestor o empresa explotadora.
• Nombre, DNI/NIE o pasaporte del huésped principal y relación de acompañantes.
• Dirección completa de la vivienda y, si existe, nombre comercial del alojamiento.
• Número de licencia, inscripción o registro turístico autonómico.
• NRUA o referencia registral equivalente cuando ya sea obligatoria en tu caso.
• Comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, porque Andalucía y Canarias no se redactan igual.

Fechas, precio, fianza y forma de pago

• Día y hora exacta de llegada y de salida.
• Precio total de la estancia y qué incluye: limpieza, ropa de cama, agua, luz, wifi o parking.
• Importe de la señal o anticipo, si lo hay, y cómo se imputa al precio final.
• Fianza o depósito de garantía, con plazo de devolución y supuestos de retención por daños.
• Medio de pago: transferencia, tarjeta, enlace de cobro o efectivo si la operación lo permite.
• Cláusula clara sobre no presentación, salida anticipada y cancelaciones.

Cláusulas que marcan la diferencia: uso, ocupación, limpieza y cancelación

Normas de uso, ocupación, limpieza y mascotas

Aquí está la parte que evita la mayoría de discusiones. Limita el número máximo de ocupantes a los autorizados, prohíbe subarrendar, fija horarios de descanso y concreta si se permiten mascotas, celebraciones o visitas externas. Si la finca tiene piscina, ascensor o patios comunes, añade el deber de respetar las normas de la comunidad.

También conviene dejar claro quién responde por desperfectos, qué se considera desgaste normal y si el huésped debe entregar la vivienda recogida o con una limpieza mínima. Si cobras suplemento de limpieza, dilo en el contrato y en el anuncio; si no, no lo improvises a la salida.

Cancelación, llegada y salida: un ejemplo de redacción con plazos

Ejemplo práctico: Ana alquila su piso turístico en Sevilla durante 4 noches a 120 € la noche. El precio total es 480 €, cobra una señal del 30% (144 €) y pacta que, si el huésped cancela con más de 10 días de antelación, se devuelve el 70% de la señal; si cancela con 10 días o menos, se pierde la señal.

Una cláusula útil podría quedar así: entrada a partir de las 16:00, salida antes de las 11:00, retrasos superiores a 2 horas sin aviso pueden considerarse no presentación y la vivienda debe dejarse con un uso diligente, sin residuos ni daños. Si el huésped se marcha antes de tiempo, no hay devolución del precio salvo pacto expreso.

Qué requisitos recientes debes reflejar también en el contrato y en los anuncios

1. Añade la referencia registral obligatoria del alojamiento en el contrato y en cualquier anuncio público.
2. Verifica que el sistema de registro de viajeros esté activo y que puedes comunicar datos por SES.HOSPEDAJES.
3. Si gestionas varias unidades o te afecta el nuevo modelo, prepara una carpeta anual por vivienda o apartamento.
4. Revisa cada temporada si la comunidad autónoma ha cambiado el decreto turístico o si la comunidad de propietarios ha aprobado nuevos límites.

NRUA y lo que debe figurar en anuncio y contrato

Desde julio de 2025, si tu alojamiento está sujeto a esa obligación, la referencia NRUA debe aparecer en el anuncio y también en el contrato que firma el huésped. La idea es simple: lo que publicitas y lo que entregas al cliente tiene que coincidir con la unidad registrada.

No basta con poner el número en una sola web. Debe ser visible en el canal de comercialización que uses y reproducirse en el documento contractual, porque así acreditas que la vivienda está correctamente identificada frente a la Administración y frente al propio cliente.

Registro de viajeros, SES.HOSPEDAJES y modelo anual

1. Comprueba que puedes dar de alta la estancia en el sistema oficial de comunicación de viajeros que depende del Ministerio del Interior.
2. Recoge los datos de identidad de cada huésped según el Real Decreto 933/2021 y conserva la trazabilidad documental.
3. Comunica la información por SES.HOSPEDAJES dentro del plazo operativo que marque el sistema para cada entrada.
4. Si te aplica la Orden VAU/1560/2025, prepara la información anual por cada unidad alojativa y preséntala en el ejercicio que corresponda a partir de su entrada en vigor en febrero de 2026.

Andalucía, Canarias y el resto de España: diferencias que cambian la redacción

Andalucía: Decreto 28/2016 y vivienda con fines turísticos

En Andalucía, el contrato debe mirar de frente al BOJA y al concepto de vivienda con fines turísticos. Revisa la inscripción, la capacidad autorizada, los datos de contacto y cualquier exigencia sobre equipamiento mínimo, porque eso condiciona la redacción del contrato y lo que puedes anunciar.

Si alquilas en Sevilla, Málaga, Cádiz o Granada, no te limites a la fórmula genérica de internet. El documento debe reflejar que la estancia se somete al régimen andaluz y que el huésped acepta las normas de uso derivadas de esa regulación.

Canarias: Decreto 113/2015 y vivienda vacacional

En Canarias, la clave está en el BOC y en la figura de la vivienda vacacional. El contrato debe ser coherente con la inscripción y con las condiciones que impone la normativa canaria sobre uso, gestión y comercialización.

Si trabajas en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote o Fuerteventura, conviene revisar muy bien la descripción del alojamiento, la ocupación máxima y las condiciones de explotación. Una cláusula copiada de otra comunidad suele quedarse corta o incluso chocar con la norma canaria.

Errores habituales al redactar un contrato de alquiler vacacional y cómo evitarlos

1. Dejar fuera el número de registro turístico o poner uno incorrecto.
2. Copiar una plantilla de arrendamiento urbano y no adaptarla a la normativa autonómica.
3. No fijar horarios, ocupación máxima, limpieza ni política de cancelación.
4. Olvidar la firma de una de las partes o fechar mal el contrato.
5. Contradecir el anuncio publicado: precio, servicios incluidos o capacidad.
6. Ignorar los acuerdos de la comunidad de propietarios o los estatutos.

Los fallos que más suelen tumbar un contrato

1. Datos incompletos del anfitrión o del huésped, sobre todo si luego hay que reclamar daños.
2. No identificar la vivienda con precisión: dirección, puerta y registro turístico.
3. Cláusulas ambiguas sobre cancelación, fianza o salida anticipada.
4. Una redacción que choca con el decreto autonómico aplicable en Andalucía, Canarias o la comunidad que corresponda.
5. Falta de prueba documental: sin contrato firmado, todo se complica en una reclamación civil.

Qué hacer si hay incumplimiento, daños o cancelación fuera de plazo

Daños, incumplimientos y prueba documental

1. Haz fotos y vídeos inmediatos al entrar y al salir de la vivienda, mejor con fecha visible.
2. Guarda contrato, conversación de reserva, justificantes de pago y copia del anuncio.
3. Si hay daños o incumplimientos, comunica la incidencia por escrito al huésped en el momento o al día siguiente.
4. Reclama la fianza o los daños con un desglose claro y, si no hay acuerdo, valora la vía civil o la reclamación ante la administración turística autonómica si hay infracción sectorial.

Cancelación fuera de plazo y devolución de importes

1. Revisa primero la cláusula firmada: ahí manda el pacto si no contradice la norma aplicable.
2. Calcula qué parte del importe corresponde devolver y qué parte puede retenerse como penalización.
3. Si el huésped cancela fuera de plazo, contesta por escrito y adjunta el cálculo de importes.
4. Si ya había entrada y salida anticipada, conserva la prueba de la ocupación real y del estado de la vivienda.
5. Si no hay acuerdo, reclama con toda la documentación y evita devolver o retener dinero sin justificarlo.