Contrato de alquiler simple en España: modelo, cláusulas y pasos para hacerlo bien

Qué es un contrato de alquiler simple y qué validez tiene en España

Un contrato de alquiler simple en España es válido si deja claro quién arrienda, qué inmueble se alquila, cuánto se paga y para qué uso se cede. No necesita una redacción pomposa: lo que importa es que encaje con la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, sobre todo en sus arts. 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 17, 20, 27 y 36, y con el Código Civil, en los arts. 1255, 1258, 1543 y 1554.

En la práctica, un modelo sencillo bien rellenado sirve igual que uno largo. La diferencia no está en la extensión, sino en que el texto respete lo que manda la LAU para vivienda habitual y uso distinto de vivienda, y que no choque con las reglas básicas del Código Civil: libertad para pactar, buena fe y cumplimiento de lo firmado. En España, además, el contrato no se entiende por las etiquetas que le pongas, sino por su contenido real: si la vivienda va a ser domicilio estable, no vale disfrazarla de temporada para recortar derechos.

Base legal: LAU y Código Civil

La LAU marca el terreno en casi todo lo importante: duración mínima, prórrogas, renta, gastos repercutibles, resolución por impago, cesión y subarriendo. El artículo 6 de la LAU impide dejar sin efecto derechos imperativos del arrendatario; el 9 y el 10 ordenan la duración y las prórrogas en vivienda habitual; el 17 regula la renta; el 20, los gastos; el 27, las causas de resolución; y el 36, la fianza.

El margen real para pactar existe, pero no es libre al cien por cien. El art. 1255 del Código Civil permite pactar lo que las partes quieran siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público; el art. 1258 del Código Civil obliga a actuar conforme a la buena fe; y los arts. 1543 y 1554 del Código Civil siguen describiendo la idea básica del arrendamiento y las obligaciones del arrendador. Traducido: puedes ajustar muchos detalles, pero no vaciar de contenido las garantías mínimas que la ley da en España.

Si el contrato identifica bien a las partes, la finca y la renta, y no pisa normas imperativas, un modelo simple vale perfectamente.

Datos mínimos que no deberían faltar

• Nombre completo, DNI o NIE y domicilio de arrendador y arrendatario, y si firma una sociedad, datos del representante y su poder.
• Identificación exacta del inmueble: dirección, planta, puerta, referencia catastral y, si hace falta, trastero, garaje o anejos.
• Uso pactado: vivienda habitual, temporada, habitación, local, oficina, garaje u otro uso distinto.
• Renta mensual, forma de pago, día de vencimiento y cuenta bancaria de ingreso.
• Fianza legal, garantías adicionales si las hay y criterio de devolución.
• Duración del contrato, fecha de inicio, prórrogas y preaviso de no renovación.
• Reparto de gastos: comunidad, IBI, basuras, suministros, seguros y pequeñas reparaciones.
• Firma de ambas partes, fecha y, si se quiere ir fino, un inventario anexo con fotos.

Qué modelo elegir según el uso del inmueble

Vivienda habitual

La vivienda habitual es el arrendamiento clásico de domicilio estable. Aquí manda el art. 2 de la LAU y, sobre todo, las reglas de duración del art. 9 y de prórroga del art. 10. Si la persona va a vivir allí de forma continuada, no conviene llamarlo temporal solo porque interese al propietario; el contrato se interpreta por su realidad, no por el título.

Vivienda temporal

El alquiler de temporada solo encaja cuando hay una causa temporal real y concreta: un máster en Madrid durante nueve meses, una sustitución laboral en Valencia o una estancia por obra o traslado. Esa causa debe figurar por escrito, porque si no queda bien atada, el contrato puede acabar tratado como vivienda habitual. La clave es que la temporalidad no sea una excusa, sino el motivo del uso.

Alquiler de habitaciones y subarriendo

La habitación no es lo mismo que un piso entero. Cuando se alquila una habitación, conviene describir qué parte se cede, qué zonas comunes se comparten y quién puede usar cada espacio. En el subarriendo, además, el contrato y el consentimiento del arrendador importan mucho: el art. 8 de la LAU exige consentimiento escrito para ceder o subarrendar, y en vivienda solo cabe el subarriendo parcial. Si lo dejas vago, tendrás roces con visitas, suministros y uso de cocina o baño.

Local, oficina, garaje y alquiler vacacional

Los locales, oficinas y garajes, cuando se alquilan para una actividad o uso distinto de vivienda, entran en la categoría de uso distinto de vivienda de la LAU. Aquí hay más libertad de pacto, pero también más necesidad de concretar quién paga qué, qué pasa con obras, licencias y salida anticipada. El alquiler vacacional va por otro carril: en España lo controlan las normas turísticas de cada comunidad autónoma y, según el caso, el ayuntamiento. No lo mezcles con un arrendamiento de vivienda habitual si el uso real es turístico.

Cláusulas esenciales para dejar el alquiler bien atado

• Duración y prórrogas: deja escrito el plazo inicial, si hay prórroga automática y cómo se avisa la no renovación.
• Renta y actualización: fija importe, día de pago, cuenta bancaria y sistema de actualización si procede.
• Fianza y garantías: concreta una mensualidad de fianza en vivienda y si habrá garantía adicional permitida por la ley.
• Uso del inmueble: prohíbe usos no pactados, actividades molestas y ocupaciones por terceros sin permiso.
• Gastos y suministros: separa comunidad, IBI, tasa de basura, agua, luz, gas e internet.
• Conservación y reparaciones: aclara quién asume las pequeñas averías y cuándo debe avisarse al propietario.
• Resolución del contrato: enumera impagos, daños, subarriendo no autorizado y demás causas de salida.

Duración, prórrogas y desistimiento

En vivienda habitual, la duración mínima y las prórrogas obligatorias no se inventan: salen de los arts. 9 y 10 de la LAU. Si el arrendador es persona física, el inquilino tiene derecho a llegar hasta cinco años; si es persona jurídica, hasta siete. Después, si nadie preavisa en plazo, entra la prórroga legal. El art. 11 regula el desistimiento del arrendatario: normalmente puede irse una vez pasados seis meses, con preaviso de 30 días, y la indemnización solo cabe si se pactó bien.

Para el arrendador, la resolución por incumplimiento se apoya en el art. 27 de la LAU: impago de renta, daños, subarriendo sin permiso o actividades molestas, entre otras causas. Cuanto más claro quede eso en el contrato, menos discusiones tendrás cuando llegue el momento de salir.

Cláusulas opcionales o delicadas: cuándo conviene incluirlas

Anti-morosidad, opción a compra y resolución anticipada

A favor

• La cláusula anti-morosidad ayuda a fijar qué pasa si el inquilino deja de pagar: requerimientos, intereses, compensación de gastos y vías de reclamación.
• La opción a compra puede interesar si el propietario quiere vender a medio plazo y el inquilino busca estabilidad con posibilidad de adquirir la vivienda.
• La resolución anticipada bien redactada evita discusiones sobre salida, penalización y devolución de llaves.

En contra

• Si la penalización por impago o salida anticipada es desproporcionada, puede acabar recortada o discutida por falta de equilibrio.
• Una opción a compra sin precio, plazo ni imputación de cantidades entregadas deja el contrato cojo.
• Una anti-morosidad mal escrita puede generar más conflicto que protección, porque el arrendatario no sabrá qué deuda real se está reclamando.

La libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil permite meter estas cláusulas, pero la redacción tiene que ser fina. En España, lo que sobra de ambigüedad se paga luego en juzgados.

Cómo rellenar y personalizar el contrato antes de firmarlo

1. Comprueba quién firma y con qué título: propietario, copropietarios o representante con poder; si dudas, pide nota simple al Registro de la Propiedad antes de entregar señal.
2. Rellena la finca sin atajos: dirección, referencia catastral, anejos, mobiliario y uso real; si el inmueble está en una comunidad autónoma con requisitos de habitabilidad o turísticos, revisa el trámite autonómico antes de firmar.
3. Cierra la parte económica: renta, forma de pago, fianza, garantías, gastos y actualización; mejor dejarlo por escrito que discutirlo luego por WhatsApp.
4. Haz inventario y fotos: estado de paredes, electrodomésticos, contadores y llaves; si hay mobiliario, añade marca, número de serie y estado.
5. Añade anexos y revisa la versión final: duración, preavisos, cláusulas especiales, seguro y copia para cada parte; no firmes una plantilla genérica sin leer el clausulado entero.

Firma online, copias y seguros vinculados al alquiler

1. Puedes firmar en papel o con firma electrónica, siempre que la identidad quede bien acreditada y el documento no se pueda alterar después. En España, la validez de la firma electrónica se apoya en el Reglamento (UE) n.º 910/2014, eIDAS y en la Ley 6/2020, de servicios electrónicos de confianza.
2. Si usas modelos descargables, Idealista publica contratos en PDF y DOCX y avisa de que sus plantillas no son asesoramiento jurídico; Arrenta ofrece modelos orientativos en Word para vivienda habitual, temporada y local comercial, además de una plantilla de no renovación.
3. Firma dos copias, una para cada parte, y guarda una tercera digital con anexos, inventario y justificantes de transferencia. Si la firma es online, conserva el resguardo de la plataforma, la fecha y el hash o certificado asociado.
4. Si quieres cubrirte frente a impagos, defensa jurídica o incluso ocupación ilegal, puedes vincular un seguro de impago y un seguro de defensa jurídica del arrendador; en locales, Arrenta también lo ofrece por separado para actividad comercial.

Qué revisar si usas modelos descargables o firma electrónica

• Identidad de todos los firmantes y, si hay empresa, bastante poder de representación.
• Fecha correcta de inicio, duración y entrega de llaves; un error de un día cambia el cómputo de la prórroga.
• Coherencia entre el modelo, los anexos y lo que se ha pactado de verdad; si hay contradicción, manda el texto firmado.
• Versión del contrato: no mezcles páginas de distintos PDFs o DOCX.
• Validez del sistema de firma: si la plataforma habla de firma avanzada, verifica que identifica al firmante, asegura la integridad del documento y deja prueba verificable.

Fianza, devolución y no renovación al terminar el alquiler

Ejemplo: Ana alquila en Sevilla una vivienda habitual por 900 €/mes. Entrega una fianza legal de 900 € y, al salir el inquilino 18 meses después, quedan 68,40 € de suministros y una avería de 110 € en una persiana. Si todo lo demás está correcto, Ana debe devolver 721,60 € y hacerlo dentro del mes siguiente a la entrega de llaves; si se pasa de ese plazo sin razón, el arrendatario puede reclamar intereses. Si además se había pactado una garantía adicional válida, esa liquidación se hace igual, pero siempre con justificante.

Reclamación de cantidades y cierre del contrato

1. Levanta un acta de entrega de llaves con fecha, estado de la vivienda y lectura de contadores; si hay inmobiliaria, mejor dejar copia ese mismo día.
2. Comunica la baja o cambio de titularidad de luz, gas y agua en 24-72 horas, para que no queden consumos cruzados.
3. Reclama por escrito la devolución de la fianza y cualquier saldo pendiente; la LAU da un mes desde la entrega de llaves para devolver lo que proceda.
4. Si no renovación es lo que toca, usa un aviso fehaciente con la antelación legal del art. 10 LAU y, si quieres una plantilla, Arrenta tiene un modelo de no renovación editable en Word.
5. Si no te devuelven cantidades, envía burofax y, si sigue el bloqueo, presenta reclamación de cantidad ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté la finca.
6. Para dejar cerrado el expediente, Arrenta también publica una plantilla de devolución de fianza y otra sobre el plazo de devolución de la fianza, útiles como apoyo documental aunque la decisión final siempre dependa de lo pactado y de la LAU.