Gastos de apertura de hipoteca en España: qué son, quién los paga y cómo reclamarlos

Qué son los gastos de apertura de hipoteca y en qué se diferencian de la comisión de apertura

Cuando se habla de gastos de apertura hipoteca en España, normalmente se mezclan dos cosas distintas: los costes de firmar y poner en marcha el préstamo, y la comisión de apertura que cobra el banco por concederlo. No son lo mismo, y conviene separarlos desde el principio.

Los gastos ligados a la escritura y a la inscripción son los que aparecen alrededor del préstamo: tasación, notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados. La comisión de apertura, en cambio, es una cantidad que puede cargar la entidad por estudiar y conceder la hipoteca; suele fijarse como un porcentaje del capital prestado o de la responsabilidad hipotecaria.

Esa diferencia importa porque no todo se reclama igual. Hay gastos que hoy, tras la normativa hipotecaria vigente, corresponden al banco; y hay comisiones que pueden ser válidas si están bien explicadas, son transparentes y no duplican otros conceptos. Por eso, cuando un cliente pregunta si puede recuperar ‘los gastos de apertura’, primero hay que mirar la escritura y ver qué le cobraron exactamente.

Quién paga cada gasto al firmar una hipoteca en España

La regla actual en España viene marcada por la artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: el préstamo hipotecario reparte los costes de forma bastante clara y, salvo las excepciones legales, el peso principal recae en la entidad prestamista.

Gastos que suele asumir el comprador

• La tasación del inmueble, que suele costar entre 200 y 600 euros y tiene una vigencia habitual de 6 meses. Sin tasación válida, el banco no suele cerrar la operación.
• Las copias de la escritura del préstamo que solicite el cliente. En notaría, el coste suele ser pequeño, pero existe: aproximadamente entre 0,60 y 1 euro por hoja, según el número de páginas y las copias que pidas.

Gastos que asume la entidad bancaria

• El AJD del préstamo hipotecario, que en la práctica suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, con cifras orientativas de 500 a 1.500 euros en hipotecas de 100.000 euros.
• Los aranceles notariales de la escritura de préstamo, que suelen situarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, con un rango habitual de 300 a 500 euros para una hipoteca de 100.000 euros.
• La gestoría, que muchas entidades cargan con una media aproximada de 400 euros.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad, que suele moverse entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria, con importes de 100 a 300 euros para una hipoteca de 100.000 euros.

Cuánto cuestan en España: importes habituales y ejemplo práctico

En una hipoteca de 100.000 euros, la comisión de apertura puede ir desde 100 hasta 2.000 euros si se aplica un rango amplio del 0,1% al 2% sobre el capital prestado. En la práctica comercial española, muchas ofertas la sitúan entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, así que el coste puede quedarse alrededor de 300 a 500 euros o subir algo más si la escritura recoge una base mayor.

Pensemos en Ana, que compra un piso en Sevilla por 150.000 euros y firma una hipoteca de 100.000 euros. Si el banco le cobra una comisión de apertura del 1%, paga 1.000 euros solo por ese concepto. Añade 350 euros de tasación y 30 euros por copias notariales, y el coste previo al cierre ya supera los 1.380 euros.

Si la vivienda es nueva, el impuesto de la compra no es el mismo que el de la hipoteca: en una obra nueva en Madrid, el IVA del 10% sobre 150.000 euros supondría 15.000 euros; en Canarias, la fiscalidad de la primera entrega de vivienda va por IGIC y el tipo citado en la práctica es del 6,5%, es decir, 9.750 euros sobre esa misma base. Si la vivienda es usada en Andalucía y el ITP general está en el 7%, el impuesto de compraventa subiría a 10.500 euros. Ahí se ve por qué los gastos de comprar casa pueden elevar el coste total entre un 10% y un 15%.

Qué añaden el IVA y el ITP al comprar vivienda

• En vivienda de obra nueva en España peninsular y Baleares, el impuesto habitual es el IVA del 10%; en Canarias no hay IVA, sino IGIC, y en la compra de vivienda nueva el tipo citado suele ser del 6,5%.
• En vivienda usada, el coste fiscal depende del ITP que haya aprobado cada comunidad autónoma. En España puede moverse, según el territorio y los supuestos, entre el 6% y el 10%.
• No conviene mezclar el impuesto de la compraventa con los gastos de la hipoteca: una cosa es lo que pagas por la casa y otra lo que te cobra el banco por financiarla.
• Si quieres revisar el dato exacto de IVA o ITP en tu caso, mira la normativa de tu comunidad y la información general de gob.es, porque el tipo puede cambiar bastante entre Madrid, Andalucía, Cataluña o la Comunidad Valenciana.

Qué dice la normativa española y el Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura

La clave jurídica está en la artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que ordena el reparto de gastos del préstamo hipotecario y exige claridad en la información precontractual. A eso se suma la Ley Hipotecaria, que da el marco registral de la hipoteca, y el control de adhesión y transparencia de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

En la práctica, el análisis no se hace con una regla automática. El Tribunal Supremo ha venido examinando cláusulas de comisión de apertura en escrituras públicas de préstamo hipotecario y, en los casos estudiados, ha concluido que pueden ser transparentes y no abusivas si cumplen varios requisitos: información comprensible, ausencia de solapamiento con otras comisiones y coste razonable. La referencia reciente del Alto Tribunal, difundida por el Consejo General del Poder Judicial, conecta además con las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025, asuntos C-699/23 y C-39/2024 y con la publicación en el BOE de 19 de junio de 2025.

No se trata de invalidar toda comisión de apertura, sino de comprobar si la cláusula se explicó de verdad, si no duplica otros conceptos y si el precio tiene sentido en el mercado.

Marco legal aplicable en España

• El artículo 14 de la Ley 5/2019 fija el reparto de gastos del préstamo hipotecario y da especial peso a la información previa al firmar.
• La Ley Hipotecaria aporta el soporte registral de la hipoteca y su oponibilidad frente a terceros.
• La Ley 7/1998 exige incorporación clara de las condiciones generales al contrato.
• Los artículos 82 y 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 permiten controlar las cláusulas abusivas en contratos con consumidores y anularlas si causan un desequilibrio importante.

Criterios del Supremo y del TJUE sobre la comisión de apertura

• La validez de la cláusula se analiza caso por caso; no existe una nulidad automática por el simple hecho de llamarse comisión de apertura.
• La transparencia exige que el cliente sepa qué paga, por qué lo paga y cuánto le cuesta, con documentación bancaria clara y comprensible.
• No debe haber solapamiento con otras comisiones ni cobro duplicado por estudiar, tramitar o conceder el mismo préstamo.
• El coste tiene que ser razonable y respetar las exigencias de buena fe; si se aparta de los parámetros habituales en operaciones similares, la impugnación gana fuerza.
• El Supremo ha venido señalando que, cuando el precio está dentro de los parámetros estadísticos de operaciones comparables y el cliente recibió información suficiente, la cláusula puede mantenerse.

Cómo reclamar la comisión o los gastos de apertura de hipoteca

1. Presenta primero una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco, con copia de la escritura, recibos, cuadro de amortización y cualquier folleto o oferta previa. Lo razonable es pedir la devolución de lo cobrado de más y guardar el justificante de entrada.
2. Si la entidad no responde en el plazo de 1 mes o contesta de forma insatisfactoria, da el siguiente paso ante el Banco de España. Su servicio de reclamaciones emite un informe técnico que no obliga al banco, pero ayuda mucho si luego vas a juicio.
3. Conserva toda la documentación: escritura del préstamo, factura de tasación, facturas notariales, justificantes de comisión y comunicaciones con el banco. Sin papeles, la reclamación se debilita.

Reclamación al banco y al Banco de España

La secuencia práctica en España es bastante clara: primero el banco, luego el supervisor. Si la entidad no corrige el cobro, el expediente del Banco de España sirve para dejar constancia técnica de la queja y para valorar si la cláusula fue transparente o no. Cuanto mejor esté armado el expediente, más fácil será discutir la comisión.

Demanda civil si no hay devolución

Si la entidad mantiene su postura, la vía judicial es la siguiente parada. El juzgado revisará la escritura, la información previa, el precio cobrado y si hubo solapamiento con otros conceptos. Si aprecia falta de transparencia o abusividad, puede declarar la nulidad de la comisión y ordenar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas, con intereses. En un asunto así, el examen del caso concreto manda más que cualquier regla general.

Cuándo merece la pena impugnar la comisión de apertura y cuándo no

Reclamar compensa cuando la cláusula huele a copia y pega, cuando el banco cobró por algo que ya estaba incluido en otra comisión o cuando el importe parece sacado de sitio. También merece la pena si firmaste sin información clara, con la presión de la oferta comercial o con la escritura lejos de lo que te explicaron antes.

En cambio, si la comisión está bien explicada, la documentación precontractual era completa y el precio encaja con lo habitual en España, la reclamación se vuelve más cuesta arriba. No es imposible, pero la base jurídica se debilita bastante.

Señales de cláusula discutible

• Te hablaron de la hipoteca con prisas y no te entregaron una explicación clara del coste de apertura.
• La comisión aparece junto a otros gastos parecidos y parece que te cobraron dos veces por estudiar o tramitar lo mismo.
• El importe es alto para el mercado de tu momento y tu provincia, y no se justifica con la documentación previa.
• La escritura o la oferta vinculante no dejan claro qué servicio concreto cubre la comisión.

Señales de cláusula defendible

• La entidad te entregó información previa comprensible y la comisión figuraba desde el inicio, sin sorpresas.
• El contrato distingue bien entre comisión de apertura, gastos notariales y resto de conceptos.
• No hay duplicidad de comisiones y el banco acredita un coste real de estudio, concesión o tramitación.
• El precio se mueve dentro de los parámetros habituales de hipotecas similares en España y la cláusula no rompe el equilibrio del contrato.

Dudas frecuentes sobre la comisión de apertura