Traspasar una hipoteca a otra persona en España: cómo hacerlo, requisitos y gastos

Qué significa traspasar una hipoteca a otra persona y cuándo se puede hacer

Traspasar una hipoteca a otra persona en España es, en la práctica, hacer que el comprador asuma la deuda pendiente de una vivienda que se vende con préstamo vivo. No se cambia solo la casa: también cambia quién responde frente al banco por las cuotas que quedan.

Eso no va automático. El banco tiene que aceptar al nuevo titular, porque el cambio de deudor exige su consentimiento según el artículo 1205 del Código Civil. Si la entidad ve riesgo, puede decir que no, aunque vendedor y comprador estén de acuerdo.

En una compraventa típica en España, esta fórmula encaja cuando al vendedor le interesa cerrar la venta sin cancelar la hipoteca y al comprador le encaja quedarse con ese préstamo por sus condiciones o por el ahorro de trámites. Si la cuota pendiente, el tipo de interés y el plazo todavía son razonables, puede salir bien en ciudades como Madrid, Sevilla, Valencia o Zaragoza; si no, suele compensar más cancelar y firmar una hipoteca nueva.

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios se pensó sobre todo para la subrogación del acreedor, es decir, para cambiar de banco. Por eso, cuando hablamos de traspasar la hipoteca al comprador, la pieza jurídica clave no es esa ley, sino la aceptación del banco y la escritura pública que deje el cambio bien atado.

Sin permiso del banco, el deudor no se muda: la vivienda cambia de manos, pero la deuda sigue donde estaba.

Subrogación, novación o cancelación: diferencias que conviene no mezclar

La confusión más común es meter en el mismo saco tres operaciones distintas. No hacen lo mismo, no cuestan igual y no producen los mismos efectos.

Subrogación de deudor

• El comprador pasa a ser el nuevo obligado al pago de la deuda pendiente.
• El vendedor deja de responder solo cuando la operación se firma correctamente y el banco consiente.
• Suele usarse en compraventas de vivienda habitual o segunda residencia con hipoteca todavía viva.
• Evita abrir una hipoteca nueva, así que puede recortar tiempo y papeleo.

Subrogación de acreedor

• No cambia quién debe pagar, sino qué banco cobra la cuota.
• Puede interesar cuando otra entidad ofrece mejor diferencial, menos comisión o un plazo más cómodo.
• Es la modalidad que regula de forma más directa la Ley 2/1994.
• No sirve para vender la casa a otra persona si el objetivo es que el comprador se quede con la deuda.

Si lo que quieres es vender y que el comprador se quede con el préstamo, habla de subrogación de deudor; si lo que quieres es cambiar de banco, estás en una subrogación de acreedor.

Qué exige el banco al comprador antes de aceptar el traspaso

Lo que mira la entidad

• Solvencia real: ingresos estables para pagar la cuota sin ahogarse.
• Estabilidad laboral: contrato indefinido, antigüedad o actividad por cuenta propia con ingresos demostrables.
• Deuda pendiente y cuota: el banco compara lo que queda por pagar con el precio y con la capacidad del comprador.
• Historial crediticio: revisar si hay impagos, refinanciaciones o incidencias en ficheros de morosidad.
• Ratio de endeudamiento: muchas entidades en España miran que la suma de deudas no se coma más del 30 % o 35 % de los ingresos netos.
• Documentación: nóminas, declaración de la renta, vida laboral, contrato, recibos de préstamos y, a veces, extractos bancarios.

Lo que suele pedir el expediente

• DNI o NIE del comprador.
• Escritura o nota simple de la vivienda en España.
• Certificado de deuda pendiente.
• Últimas nóminas o justificantes de ingresos.
• IRPF más reciente si el comprador tributa en España.
• Información sobre otras cargas o préstamos.

La entidad también puede pedir un titular adicional o un aval si el perfil del comprador va justo. En la práctica, cuanto más parecida sea la nueva situación a la que aceptaría una hipoteca nueva, más fácil será que aprueben el traspaso.

Paso a paso para hacer la subrogación hipotecaria en una compraventa

1. El vendedor y el comprador pactan que la vivienda se transmite con la hipoteca pendiente y revisan cuánto queda por pagar, qué comisión existe y si el préstamo compensa.
2. El comprador presenta la solicitud al banco o, si quiere mejorar condiciones, a otra entidad que pueda subrogarse como acreedora. La entidad emite una oferta vinculante con tipo de interés, plazo, cuotas y costes.
3. El nuevo banco contacta con el banco actual. Este dispone de 7 días para expedir el certificado de deuda y de 15 días para hacer una contraoferta, según el esquema que suelen seguir las entidades como BBVA en estos procesos.
4. Si el banco actual mejora la oferta y el comprador acepta, el proceso se frena y se firma una novación con la entidad que ya tenía la hipoteca. Si no hay acuerdo, continúa la subrogación.
5. Se firma la escritura ante notario en España. No es un trámite en línea: las partes firman físicamente la documentación en notaría, como recuerda Bankinter.
6. Después, la escritura se lleva al Registro de la Propiedad para dejar el cambio inscrito y cerrar la operación con seguridad jurídica.

Gastos, comisiones e impuestos: quién paga cada partida

No es un trámite gratuito. Si la subrogación sale adelante, el vendedor suele librarse de la cancelación anticipada y el comprador de la apertura de un préstamo nuevo. BBVA señala además que suelen aparecer una comisión de subrogación y una nueva tasación; Sabadell, por su parte, concreta que la tasación la paga el nuevo titular y que la comisión de subrogación, si existe, la asume el titular actual.

Ejemplo de costes con una hipoteca pendiente de 150.000 €

Ana vende su piso en Sevilla con 150.000 € pendientes de hipoteca. El préstamo tiene una comisión de subrogación del 0,25 % y la entidad exige una tasación nueva de 350 €.

• Comisión de subrogación: 375 € para la vendedora.
• Tasación: 350 € para la compradora.
• Comisión de apertura de una hipoteca nueva evitada: si el nuevo préstamo tuviera un 1 %, el ahorro sería de 1.500 € sobre 150.000 €.
• Cancelación anticipada y gestiones de una hipoteca nueva evitadas: en muchos casos, el ahorro conjunto supera fácilmente los 1.000 € más lo que el banco no cobre por apertura.

Con ese esquema, la compradora entra en la vivienda sin abrir una hipoteca desde cero y la vendedora cierra la venta sin pagar todo el coste de cancelación. Si el préstamo viejo era bueno, el ahorro puede ser claro; si era malo, el descuento por subrogación a veces no compensa.

Ventajas e inconvenientes para comprador y vendedor

Para el comprador

Ventajas

• Puede quedarse con un préstamo ya existente y esquivar la comisión de apertura.
• A veces mejora el tipo de interés respecto al mercado actual.
• Se ahorra parte del papeleo de una hipoteca nueva.

Inconvenientes

• El banco puede rechazarlo si el perfil financiero no convence.
• Hereda un préstamo con condiciones que quizá no son las ideales para su situación.
• Si la hipoteca tiene cláusulas poco flexibles, tendrá menos margen para negociar.

Para el vendedor

Ventajas

• Puede evitar la comisión de cancelación anticipada.
• La venta de la vivienda hipotecada se vuelve más fácil si el comprador acepta quedarse con el préstamo.
• Reduce trámites y puede cerrar antes la operación.

Inconvenientes

• Hasta que el banco no acepta y se firma, la operación no está cerrada.
• Si el comprador no pasa el filtro bancario, la compraventa se atasca.
• Algunas entidades cargan gastos o comisiones que conviene leer con lupa antes de firmar.

Qué hacer si el banco no acepta la subrogación

• Pedir una novación al banco actual para cambiar plazo, tipo de interés o cuota sin cambiar de deudor. Suele ser la salida más rápida si la entidad quiere retener la operación.
• Cancelar la hipoteca vieja y firmar una hipoteca nueva con otra entidad. Es más caro, pero abre la puerta a mejores condiciones si el mercado ha mejorado.
• Renegociar la compraventa: bajar precio, aportar más entrada o incorporar un segundo titular que mejore la solvencia.
• Buscar otra entidad dispuesta a aceptar al comprador como deudor, siempre que el perfil económico encaje y la operación aún no esté cerrada.
• Replantear la venta con la ayuda de la notaría y de la propia entidad, porque a veces el bloqueo no es jurídico sino de riesgo bancario.

Si el banco dice no, no significa que la venta muera. Significa que esa vía concreta no le encaja a la entidad; a partir de ahí, toca escoger entre negociar, cambiar de banco o empezar de nuevo con una hipoteca distinta.