Liquidación de vivienda por divorcio en España: cómo repartir la casa y qué hacer si no hay acuerdo

Qué es la liquidación de gananciales y cuándo se hace tras el divorcio

La liquidación de la vivienda tras el divorcio no se resuelve sola con la sentencia: primero se disuelve el régimen económico y después se reparte la casa, la hipoteca y los créditos que haya que compensar. En España, si estabais en sociedad de gananciales, la base está en el artículo 1392 del Código Civil; y si habéis cambiado el régimen en capitulaciones matrimoniales, entra en juego el artículo 1325 del Código Civil.

Divorcio y liquidación no son lo mismo. El divorcio rompe el vínculo matrimonial; la liquidación calcula qué es común, qué es privativo y quién se queda qué. Por eso puede hacerse después de la sentencia, por acuerdo o, si falta pacto, por la vía judicial. No hace falta esperar a cerrar toda la vida patrimonial para mover este asunto: en cuanto se disuelve la sociedad, cualquiera de los dos puede pedir que se haga inventario y se reparta.

La sentencia cierra el matrimonio; la liquidación cierra las cuentas comunes.

Cómo encaja la vivienda familiar dentro de la liquidación

• Si la vivienda se compró durante el matrimonio con dinero común, suele entrar en la masa ganancial según el artículo 1344 del Código Civil. En ese caso, lo normal es partirla por mitades, salvo que haya créditos de reembolso o deudas que ajustar.
• Si la casa era de uno antes de casarse, se heredó o se recibió por donación, es privativa conforme al artículo 1346 del Código Civil. Entonces no se divide al 50 % como si fuera ganancial, aunque sí puede haber compensación si el dinero común pagó parte de la hipoteca, una reforma o la entrada.
• Si la vivienda figura a nombre de los dos, normalmente estamos ante un proindiviso: cada uno conserva su cuota registral. La liquidación ganancial solo afecta a la parte que realmente sea común; el resto se liquida como comunidad ordinaria.
• El uso de la vivienda no cambia la propiedad. Con hijos menores, el artículo 96 del Código Civil permite atribuir el uso al progenitor con guarda y custodia, pero eso no convierte a ese progenitor en único dueño.
• Si hay dinero privativo usado para la entrada, una reforma o la reducción del préstamo, aparece un crédito a favor de quien aportó ese dinero. Ese ajuste luego se refleja en la liquidación.

Cómo se valora la casa y qué pasa con la hipoteca y otras cargas

La valoración no se hace mirando el anuncio más optimista del portal inmobiliario. En una liquidación seria se parte del valor de mercado y se descuentan las cargas reales, sobre todo la deuda viva de la hipoteca y los créditos de reembolso que procedan según el artículo 1358 del Código Civil.

La idea práctica es simple: valor de mercado menos deuda viva, y después ajustes por reintegros privativos. Si la vivienda se vende, la hipoteca se cancela con el precio de venta y el remanente se reparte entre los cónyuges según su cuota y los créditos que existan. Si la vivienda se adjudica a uno solo, hay que calcular cuánto compensa al otro y quién asume la deuda frente al banco.

Ejemplo numérico de reparto con hipoteca pendiente

Ana y Luis, en Sevilla, compraron la casa durante el matrimonio por 240.000 € y les quedan 90.000 € de hipoteca. Ana además aportó 20.000 € de una herencia para la entrada.

1. Valor bruto de la vivienda: 240.000 €
2. Menos hipoteca pendiente: 90.000 €
3. Neto inicial: 150.000 €
4. Reintegro privativo de Ana: 20.000 €
5. Neto repartible tras el reembolso: 130.000 €
6. Mitad para cada uno: 65.000 €

Si la casa se adjudica a Ana, la compensación para Luis sería de 65.000 €. Si además el banco acepta la novación o subrogación, Ana se queda también con el préstamo. Si el banco no acepta, la escritura ordena la relación entre ambos, pero frente a la entidad pueden seguir respondiendo los dos firmantes hasta que cambie el contrato.

Qué fórmulas de reparto pueden pactarse cuando sí hay acuerdo

Cuando hay acuerdo, la clave es dejarlo negro sobre blanco en el convenio regulador, como exige el artículo 90 del Código Civil. Lo bueno del pacto es que os da margen para adaptar la solución a la familia, a la hipoteca y a la realidad del mercado. Lo malo es firmar deprisa y dejar cabos sueltos.

• A favor del acuerdo: rapidez, menos coste, menos tensión y más control sobre quién se queda la casa.
• En contra de improvisar: si el texto es ambiguo, luego aparecen problemas con el banco, el Registro de la Propiedad o la compensación económica.
• Si uno puede asumir la vivienda: la adjudicación individual suele ser la salida más limpia.
• Si ninguno puede sostenerla: vender antes que arrastrar el conflicto suele ahorrar tiempo y discusiones.

Adjudicación a uno de los cónyuges

Es la opción más habitual cuando uno de los dos quiere seguir en la casa o necesita estabilidad para los hijos. El acuerdo debe fijar cuánto paga al otro por su parte, cuándo lo paga y qué pasa con la hipoteca. Conviene reflejarlo primero en el convenio y después, si procede, en escritura pública. Ojo con el préstamo: si no hay novación bancaria, el pacto interno no libera por sí solo frente al banco.

Copropiedad tras el divorcio

Mantener la vivienda en proindiviso puede servir como solución puente, por ejemplo si esperáis a vender cuando el mercado mejore o si queréis retrasar una mudanza de los menores. Pero hay que fijar cuotas, uso, aportación a la deuda y una fecha de salida. Si no se pone una puerta de cierre, la copropiedad acaba siendo una fuente de bloqueo: uno no vende, el otro no puede comprar su parte y la casa queda atascada.

Venta de la vivienda y reparto del precio

La venta limpia el problema de raíz. Se cancela la hipoteca con el precio, se pagan los gastos de cancelación y el sobrante se reparte según la cuota de cada uno y los créditos privativos reconocidos. Esta fórmula funciona bien cuando ninguno quiere o puede quedarse con el inmueble y cuando la deuda todavía pesa demasiado para que uno solo la asuma con comodidad.

Uso atribuido de la casa sin cambiar la propiedad

Aquí una cosa es quién usa la vivienda y otra quién es dueño. Puede pactarse que uno siga viviendo en ella, pero la titularidad sigue igual. Es útil cuando hay hijos y se quiere mantener estabilidad residencial. Aun así, el uso no resuelve por sí solo la propiedad ni la deuda: solo ordena quién ocupa la casa mientras el reparto patrimonial sigue su curso.

Qué hacer si no hay acuerdo: inventario, negociación y vía judicial

Si no hay pacto, toca ir por fases y hacerlo con orden. El recorrido judicial de la liquidación en España se apoya en los artículos 806, 808, 809, 810 y 811 de la LEC, con intervención del Juzgado de Primera Instancia y del Letrado de la Administración de Justicia.

1. Reunid escrituras, nota simple, recibos de hipoteca, IBI, comunidad, derramas y extractos bancarios. Sin papel, no hay inventario serio.
2. Presentad la solicitud de liquidación ante el Juzgado de Primera Instancia que conoce del divorcio, con abogado y procurador.
3. El Letrado de la Administración de Justicia cita a las partes para la formación del inventario y trata de cerrar el acuerdo sobre qué entra y qué sale.
4. Si hay discusión, se pasa a la propuesta de liquidación y al trámite de oposición, con los plazos que marca la LEC, incluido el de 10 días cuando procede impugnar la propuesta.
5. Finalmente, el órgano judicial aprueba la liquidación y, si hace falta, se lleva después a escritura o al Registro para dejar todo cerrado.

Inventario de bienes, deudas y cargas

1. Bienes que sí entran: la vivienda ganancial, los saldos de cuentas comunes, vehículos, muebles y demás activos que formen parte del patrimonio común.
2. Bienes que no entran: lo privativo por herencia, donación, compra anterior al matrimonio o adquisición con dinero privativo acreditado.
3. Derechos de reembolso: las aportaciones propias para la entrada, reformas o amortización de la hipoteca se anotan para compensarlas después.
4. Deudas y cargas: el préstamo hipotecario, los créditos ligados a la adquisición o conservación del inmueble y, si constan vencidos, los gastos pendientes que correspondan a la sociedad.

Cómo se pide la liquidación judicial cuando no hay pacto

1. Primero se presenta la petición ante el Juzgado de Primera Instancia, normalmente el mismo que tramitó el divorcio. La solicitud debe identificar el régimen económico, la vivienda y el resto de bienes y deudas.
2. Después, el Letrado de la Administración de Justicia señala la comparecencia para formar inventario conforme al artículo 808 de la LEC. Si una partida se discute, el inventario se cierra con las partidas aceptadas y las controvertidas quedan vivas.
3. Más tarde se formula la propuesta de liquidación y, si una parte se opone, entra el trámite del artículo 809 de la LEC, donde se discuten los lotes y la valoración.
4. Si la división sigue sin acuerdo, el artículo 810 de la LEC abre la fase de oposición a la propuesta de liquidación, con un plazo que normalmente se mueve en 10 días cuando el órgano judicial da traslado del cuaderno particional.
5. Al final, el tribunal aprueba la liquidación conforme al artículo 811 de la LEC, y con esa resolución ya se puede mover la adjudicación definitiva o la venta si se ha pactado así.

Si no hay acuerdo, lo decisivo no es quién aprieta más, sino qué entra en el inventario y qué crédito puede probar cada uno.

Quién usa la vivienda, quién paga qué y qué pasa si hay hijos menores

• El artículo 96 del Código Civil permite atribuir el uso de la vivienda familiar al progenitor con la guarda y custodia de los hijos menores. Eso protege a los menores, pero no cambia quién es propietario.
• La doctrina del Tribunal Supremo distingue entre gastos de propiedad y gastos de uso. El IBI, el seguro y las derramas extraordinarias suelen ir a cargo de los propietarios en proporción a su cuota; la comunidad ordinaria y los suministros, del cónyuge que usa la casa.
• La hipoteca merece doble lectura: frente al banco responde quien firmó el préstamo, y entre ex cónyuges podéis pactar quién paga cada cuota, pero ese pacto no modifica por sí solo el contrato con la entidad.
• Si la custodia es compartida y la vivienda ya no encaja en la economía de ninguno, suele ser más sensato pactar una adjudicación con compensación o una venta que mantener la copropiedad indefinidamente.
• Cuando uno se queda viviendo en la casa, conviene fijar por escrito qué paga él o ella y qué sigue siendo de ambos, porque los pleitos más caros nacen de los detalles pequeños: una derrama, una cuota impagada o un recibo de suministros mal repartido.