Demanda por impago de alquiler en España: cómo reclamar al inquilino y recuperar la vivienda

Qué es la demanda por impago de alquiler y qué se puede reclamar

La demanda por impago de alquiler en España permite pedir al juzgado el desahucio, la reclamación de rentas o ambas cosas en el mismo procedimiento. Lo más habitual es acumular la recuperación de la vivienda o el local con la deuda, porque así evitas dos pleitos y no pierdes tiempo cobrando por una vía distinta.

La base está en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: si el inquilino no paga la renta o incumple una obligación esencial del contrato, el arrendador puede pedir la resolución. Si además hay fianza personal, la garantía se apoya en el artículo 1822 del Código Civil, que regula la fianza y permite reclamar al fiador cuando así se haya pactado.

Cuando la deuda está bien documentada, pedir desahucio y rentas en una sola demanda suele ser la vía más eficaz.

Desahucio, reclamación de rentas o ambas acciones a la vez

• Desahucio solo: interesa cuando la prioridad es recuperar la finca cuanto antes y la deuda es pequeña o discutible.
• Reclamación de rentas solo: útil si el arrendatario ya ha dejado el piso o el local, pero siguen pendientes mensualidades.
• Ambas acciones a la vez: suele ser la opción más práctica en España, porque un mismo procedimiento puede acabar con lanzamiento y condena al pago.
• Rentas hasta la entrega de llaves: conviene pedirlas también si el inquilino sigue ocupando el inmueble mientras el pleito avanza.

A quién se puede reclamar la deuda: inquilino, avalista o fiador

Cuándo procede demandar y qué conviene hacer antes

Antes de ir al juzgado conviene revisar bien la deuda y dejar prueba del intento amistoso. Si se hace con orden, el caso llega mucho más limpio y con menos margen para que el inquilino discuta pagos parciales o recibos sueltos.

1. Revisa si hay una o varias mensualidades vencidas y calcula la deuda exacta, porque una reclamación mal cerrada debilita la demanda.
2. Envía el burofax por Correos con certificación de texto y acuse de recibo, y da un plazo breve y claro para pagar.
3. Si no hay acuerdo, prepara la demanda para el Juzgado de Primera Instancia del lugar de la finca.
4. Si el asunto exige una negociación previa formal, deja constancia escrita de la oferta vinculante confidencial antes de demandar.

El impago que activa la acción de desahucio

El impago de la renta o de cantidades debidas en el alquiler activa la posibilidad de resolver el contrato. El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite ese desahucio por incumplimiento. En la práctica, muchos profesionales esperan a tener al menos dos mensualidades de deuda para no acudir al juzgado con una reclamación floja; con un solo mes ya se puede reclamar, pero el margen de defensa del arrendatario y la posibilidad de pagos parciales hacen menos sólido el caso.

Burofax, requerimiento de pago y prueba del intento amistoso

1. Remite un burofax al domicilio pactado en el contrato o al que sirva para notificaciones, porque esa prueba luego pesa mucho en el procedimiento.
2. Detalla la deuda: mensualidades, cantidades asimiladas y cualquier otro concepto que el contrato permita reclamar.
3. Concede un plazo razonable para pagar e indica que, si no se abona todo, presentarás demanda de desahucio y reclamación de rentas.
4. Guarda el justificante de envío, la entrega y la respuesta, porque ese intento amistoso puede ser decisivo para el juicio.

El requerimiento fehaciente cobra especial importancia por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que condiciona la posibilidad de enervar el desahucio si el pago llega tarde.

Oferta vinculante confidencial: cuándo aparece y para qué sirve

Si el caso pide una solución negociada formal, la oferta vinculante confidencial sirve para dejar por escrito una propuesta cerrada: cuánto se debe, en qué plazo se paga y qué ocurre si no hay respuesta. En un alquiler en España puede ser útil cuando la deuda es alta, hay dudas sobre el importe o se quiere demostrar que se intentó cerrar el asunto sin juzgado. Bien preparada, te ayuda a acreditar buena fe; mal hecha, solo retrasa el desahucio.

Dónde se presenta y qué debe llevar la demanda

La demanda de desahucio por impago va firmada por abogado y procurador, aunque la deuda sea pequeña. Aquí no sirve improvisar: el juzgado exige técnica procesal y documentos claros.

Juzgado competente y forma de presentación

El desahucio por impago se tramita como juicio verbal, conforme al artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La demanda se presenta, por regla general, en el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté la vivienda o el local arrendado. Si el arrendador vive en otra provincia o el inquilino se ha mudado, eso no cambia la competencia salvo excepción legal muy concreta.

Documentación imprescindible para reclamar

• Contrato de arrendamiento firmado, con anexos, prórrogas y cláusulas de fianza o aval.
• Recibos impagados, transferencias devueltas, justificantes bancarios y un cuadro de deuda.
• Burofax o requerimiento fehaciente, con prueba de envío y de recepción.
• Si no hay contrato escrito, correos, WhatsApp, ingresos mensuales y cualquier prueba de la relación arrendaticia.
• Documento del aval, la fianza o la garantía personal, si existe.

Qué pedir en el suplico de la demanda

• Resolución del contrato por impago.
• Desalojo y lanzamiento si no entrega voluntariamente la posesión.
• Condena al pago de las rentas vencidas y de las que sigan devengándose hasta la entrega de llaves.
• Costas del procedimiento.
• Condena subsidiaria o solidaria al avalista o fiador, si el contrato lo permite.

Cómo avanza el procedimiento de desahucio por impago

El procedimiento avanza con una secuencia bastante marcada: admisión, oposición del inquilino, señalamiento, posible vista y, si no paga ni entrega las llaves, lanzamiento. El encaje legal está en el juicio verbal del artículo 250.1.1.º y en los artículos 437, 440 y 441 de la LEC.

Admisión y señalamiento por el juzgado

1. El juzgado revisa la demanda y dicta decreto de admisión si todo está correcto.
2. Ese decreto suele llegar en unas semanas y, en muchos partidos judiciales, puede rondar el mes.
3. En el mismo decreto suelen fijarse ya la fecha de la vista, el lanzamiento y los plazos de reacción del arrendatario.

Oposición del inquilino y justicia gratuita

1. El inquilino dispone de 10 días hábiles para oponerse desde la notificación.
2. Si quiere pedir justicia gratuita, conviene hacerlo en cuanto reciba la notificación del juzgado, porque el propio trámite suele advertirlo.
3. Si no formula oposición, el procedimiento sigue hacia la recuperación de la finca y la condena al pago.

Sentencia, decreto y lanzamiento

1. Si hay vista, el juzgado dicta sentencia; si no, el procedimiento sigue por el cauce previsto en la LEC.
2. La resolución puede fijar el desahucio en una fecha concreta y condenar a pagar la deuda.
3. Si el inquilino no entrega las llaves, el lanzamiento se ejecuta con comisión judicial y, si hace falta, cerrajero, sin necesidad de una segunda demanda ejecutiva cuando ya se pidió en la inicial.

Enervación del desahucio y efecto del burofax

La enervación: una sola vez por contrato

La enervación es el salvavidas del inquilino: si paga todo lo que debe dentro del plazo legal, puede frenar el desahucio una sola vez por contrato. Pero no es un derecho ilimitado. Si ya la usó antes, o si el arrendador requirió de pago por medio fehaciente con antelación suficiente, la posibilidad de parar el procedimiento se reduce mucho.

Qué cambia si hubo burofax previo

Si el arrendador envió un burofax claro, entregado y con la deuda bien detallada, el pago posterior ya no siempre evita el desahucio. En la práctica española, ese requerimiento previo deja al arrendatario en peor posición para enervar, porque ya no puede alegar que desconocía lo que se le reclamaba ni que no tuvo ocasión de pagar a tiempo.

Un burofax bien hecho no solo avisa: también puede cerrar la puerta a que un pago tardío pare el desahucio.

Costas, avalistas, embargo de salarios y plazo para reclamar

Costas del procedimiento y reclamación a fiadores

Embargo de nómina y otros bienes: ejemplo práctico

Ana, arrendadora en Sevilla, demanda por impago después de acumular una deuda de 1.800 € en tres mensualidades. El arrendatario cobra 1.500 € netos al mes y tomamos como referencia un SMI de 1.080 €.

Con el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los primeros 1.080 € son inembargables. Quedan 420 € por encima del mínimo; de esa cantidad, el 30 % es embargable. El embargo mensual sería de 126 €. Si la deuda sigue viva, ese embargo se mantiene hasta cubrir principal, costas e intereses, respetando siempre los tramos legales.

Plazo para reclamar la deuda después del desahucio

1. Las rentas y cantidades asimiladas prescriben a los 5 años conforme al artículo 1966.3 del Código Civil.
2. Ese plazo se interrumpe si se reclama de forma fehaciente, por ejemplo con un burofax, o si se presenta demanda.
3. Cada interrupción vuelve a poner el contador a cero, así que no conviene dejar pasar años sin actuar.

Dudas clave sobre el desahucio por impago