¿Puedo subir el alquiler a mi inquilino en España? Cuándo, cuánto y cómo hacerlo

Puedes subir el alquiler a tu inquilino en España, pero solo cuando lo permita el contrato y la ley. Durante el arrendamiento, la referencia es la actualización anual del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; si lo que buscas es una renta nueva, eso se negocia al terminar el contrato o al firmar otro distinto.

¿Se puede subir el alquiler durante el contrato?

Actualización anual de la renta: la regla general

Durante la vigencia del contrato, la renta no se puede tocar porque sí. La subida solo cabe en la fecha de revisión que figure en el contrato y dentro del sistema de actualización que hayan pactado las partes o, en su defecto, el que marque la ley. En un alquiler de vivienda en España, eso significa que no puedes cambiar el recibo a mitad de mes ni improvisar un incremento fuera del aniversario pactado.

• La subida solo opera en la fecha prevista de actualización.
• Tiene que apoyarse en una cláusula del contrato o en la regla legal aplicable.
• No puede aplicarse de forma libre en cualquier momento del año.
• Hasta que no la notificas bien, la renta nueva no se puede exigir con normalidad.
• Si el contrato no prevé actualización, no hay subida automática por decisión unilateral.

La renta sube cuando toca, por la vía pactada y con aviso escrito; no por decisión unilateral y en cualquier momento.

Subir al renovar o firmar un contrato nuevo

La actualización anual no es lo mismo que renegociar el precio. Si el contrato termina y las dos partes firman uno nuevo, o pactan una nueva renta al vencimiento, ahí sí puedes fijar otra cuantía desde cero. En ese caso ya no estás revisando la renta vieja, sino cerrando un acuerdo nuevo.

Otra cosa distinta son las prórrogas. Si el contrato sigue por una prórroga obligatoria o tácita, la renta no cambia sola por arte de magia: hace falta una cláusula válida de actualización o un acuerdo expreso. Si no, el alquiler sigue como estaba hasta que toque revisar o se firme otro contrato.

Cuánto se puede subir: IPC, topes legales e IRAV

En la práctica, el índice que manda depende de la fecha de revisión y del tipo de contrato. El artículo 18 de la LAU es la base general, pero desde 2023 el sistema se ha ido cerrando con topes temporales y, desde 2025, con el IRAV que publica el INE. Ese índice cambia mes a mes; en enero de 2025 se situó en el 2,28%.

Qué índice toca según la fecha de revisión

1. Si tu revisión cayó en 2023, el máximo ordinario que se aplicó fue del 2%.
2. Si la revisión cayó en 2024, el techo subió al 3%.
3. Si la revisión cae desde 2025, miras el IRAV del mes que corresponda.
4. Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, manda la regla transitoria y, en la práctica, sigue pesando el IPC.
5. Si el contrato fija un índice concreto y la ley lo admite, se aplica ese criterio sin pasar del límite legal.

Subidas no aplicadas en años anteriores

Si no has actualizado la renta en años anteriores, la cuestión no es solo cuánto sube este año, sino si puedes poner al día varias revisiones pendientes. Hay contratos en los que sí se puede acumular el efecto de actualizaciones no aplicadas, siempre que no se haya tocado la renta en los últimos cinco años y el contrato lo soporte. No lo des por hecho sin revisar la cláusula.

Ejemplo: Marta alquila en Sevilla un piso por 900 € al mes. El contrato permitía revisar cada enero, pero el casero no aplicó subida en 2022, 2023 y 2024. Si se regularizan tres revisiones con un 2%, un 3% y un 2,5%, la renta pasaría de 900 € a 918 €, luego a 945,54 € y después a 969,18 € al mes. La diferencia final sería de 69,18 € mensuales, es decir, 830,16 € al año. Si solo procediera la revisión del último año, la subida se quedaría en ese único tramo y no en la suma completa.

Qué pasa con los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023

• La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023.
• Los contratos firmados antes de esa fecha siguen guiándose por el IPC para sus subidas, según la regla transitoria aplicada en España.
• La fecha clave es la de firma del contrato, no la del mes en que haces la revisión.
• Que el contrato sea antiguo no te permite cambiar la renta fuera de su calendario de actualización.

Cuándo sigue aplicándose el IPC en los contratos antiguos

En los contratos anteriores al 26/05/2023, la actualización anual sigue apoyándose en el IPC cuando esa era la referencia pactada o cuando el contrato remite a ese indicador. Si tu arrendamiento en Madrid, Valencia o cualquier otra ciudad española nació antes de esa fecha, no debes saltar directamente al IRAV por el simple hecho de que ahora exista otro índice.

Lo que importa es respetar la lógica del contrato: aniversario de revisión, índice pactado y aviso correcto. Si toca revisar en septiembre, la subida se calcula sobre la renta vigente en septiembre, no sobre lo que se dejó de actualizar en ejercicios pasados, salvo que el contrato permita regularizar atrasos.

Cómo notificar la subida para que sea válida

pasos

1. Revisa primero la cláusula de actualización del contrato y la fecha exacta en la que toca revisar la renta.
2. Calcula la nueva cuantía con el índice que corresponda ese mes y comprueba el dato oficial del INE si aplica.
3. Comunica la subida por escrito al inquilino con al menos un mes de antelación, o de forma que la nueva renta sea exigible desde el mes siguiente a la notificación.
4. Envía el aviso por un medio que deje prueba, como burofax o correo electrónico con acuse, para poder acreditar que lo recibisteis.
5. Empieza a cobrar la nueva renta solo desde la mensualidad que corresponda, no antes.

Datos que debe incluir la comunicación

• Renta anterior y nueva renta, con la diferencia clara.
• Fecha exacta desde la que la nueva cuantía se aplica.
• Índice, cláusula o base contractual en la que apoyas la subida.
• Mes de revisión al que corresponde.
• Medio usado para notificar, para que no haya discusión sobre el aviso.

Si no puedes probar el aviso, discutir la subida es fácil para el inquilino y difícil para el arrendador.

Límites extra en zonas tensionadas

En una zona declarada tensionada, la subida deja de depender solo de lo que pacten propietario e inquilino. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda permite que la comunidad autónoma aplique límites adicionales sobre el precio, sobre todo cuando se firma un contrato nuevo o cuando el arrendador encaja en los supuestos más restrictivos. En la actualización anual, además, sigue mandando el índice que corresponda: no hay barra libre para subir más por estar en una zona con tensión residencial.

Qué cambia si la vivienda está en una zona declarada tensionada

Si la vivienda está en una zona tensionada en España, el efecto práctico es claro: el margen de subida se reduce. En Cataluña, por ejemplo, la declaración autonómica puede afectar al precio de salida de un alquiler nuevo y condicionar el valor que puedes pedir al renovar. Eso no elimina la actualización anual, pero sí añade una capa más de control sobre la renta que quieres fijar.

Qué revisar antes de aplicar la subida

pasos

1. Comprueba la fecha de firma del contrato y separa si es anterior o posterior al 26 de mayo de 2023.
2. Lee la cláusula de actualización para saber si habla de IPC, IRAV u otro índice permitido.
3. Calcula la subida sobre la renta vigente y aplica el tope que toque por año de revisión.
4. Notifica por escrito con la antelación mínima y conserva prueba del envío.
5. Gira el nuevo recibo solo cuando la subida ya sea exigible.

Errores frecuentes que hacen discutir la subida

• Subir la renta fuera de la fecha anual pactada.
• Aplicar el IRAV a un contrato antiguo sin mirar si le corresponde IPC.
• Confundir una renovación con una actualización ordinaria.
• No avisar por escrito o no poder demostrar la recepción.
• Cobrar la subida con efectos retroactivos sin base contractual.
• Pasar por alto si la vivienda está en una zona tensionada y tiene límites extra.

Las dudas más comunes sobre subir el alquiler