Desahucio por precario en España: qué es, requisitos y cómo recuperar tu vivienda

Qué es el desahucio por precario y en qué se diferencia de otros casos

El desahucio por precario sirve para recuperar una vivienda ocupada sin título válido y sin pagar renta. En España se tramita por juicio verbal, conforme al art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y puede ejercerlo quien tenga derecho a poseer el inmueble, no solo el propietario.

El precario es, en esencia, una posesión sin justo título: la persona está dentro porque en su día se le dejó entrar, pero ya no existe base jurídica para seguir. El Tribunal Supremo viene insistiendo en que no basta con llevar tiempo en la casa; lo decisivo es si hoy hay un derecho que permita ocuparla.

En la práctica, la frontera con otros supuestos importa mucho. Si hay alquiler y el contrato sigue vivo, no estás ante precario. Si lo que hubo fue un préstamo de uso, primero hay que mirar si venció o se pidió la devolución. Y si la ocupación nace de la simple confianza familiar, sin contrato ni renta, el cauce normal en España es este procedimiento.

La pregunta clave no es cuánto tiempo lleva el ocupante dentro, sino si puede enseñar un título que le autorice a seguir.

Quién puede reclamar la vivienda y contra quién se dirige

• Puede reclamar el propietario de la vivienda, aunque no sea todavía quien la ocupa de hecho.
• También el usufructuario, porque su derecho le permite usar y disfrutar la finca.
• Pueden actuar otros titulares con derecho a poseer, como quien ha recibido la vivienda por adjudicación de herencia o por escritura de compraventa ya perfeccionada.
• La demanda se dirige contra el ocupante principal y, si conviven con él, contra quienes están poseyendo la casa de hecho junto a él.
• Si el ocupante dice tener un contrato, deberá probarlo; si no hay contrato, renta ni otro título, el terreno es el del precario.

Qué pasa si la vivienda es heredada o está en copropiedad

Si la vivienda está en una herencia pendiente de reparto, lo normal es que demande quien ya tenga un título bastante para poseer o, si todavía hay herencia yacente, que comparezcan los herederos conocidos para evitar discusiones de legitimación. Cuando la finca ya ha sido adjudicada, el adjudicatario es quien debe accionar.

En un proindiviso o comunidad de bienes, la posición más segura es que actúen todos los cotitulares o que uno de ellos acredite representación suficiente. La clave no es solo ser copropietario, sino poder justificar por qué tienes derecho a recuperar esa posesión frente al ocupante. Aquí ayuda tener presente los arts. 348 y 392 del Código Civil, porque el pleito gira alrededor del derecho a poseer y disfrutar la cosa común.

Requisitos que debe reunir tu caso para que prospere

1. Posesión sin título bastante. El ocupante está dentro de la vivienda, pero no puede mostrar contrato, cesión, usufructo, autorización vigente ni otro derecho que le permita seguir.
2. Falta de renta o contraprestación. Si no paga alquiler ni otra suma que responda a una relación jurídica clara, el juzgado suele mirar con buenos ojos la acción de precario.
3. Negativa a restituir la vivienda. No basta con que la ocupación haya empezado de forma tolerada; hace falta que, cuando le pides la devolución, el ocupante no entregue la finca.
4. Prueba suficiente del actor y de la ausencia de título del demandado. Conforme al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cada parte debe probar los hechos en que basa su pretensión: tú, tu derecho a poseer; la otra parte, si sostiene que tiene un título que le ampara.

La demanda prospera cuando el cuadro es limpio: una casa, un titular con derecho a poseer y un ocupante que ya no puede justificar por qué sigue dentro. Si el demandado enseña un contrato vencido, una autorización revocada o una renta que en realidad encubre otro negocio, el juzgado analizará la realidad del vínculo, no solo la etiqueta.

Qué pruebas conviene reunir antes de presentar la demanda

• Escritura de propiedad, testimonio de herencia, adjudicación o nota simple del Registro de la Propiedad.
• Recibos del IBI, certificado o referencia catastral y cualquier documento que identifique bien la finca.
• Requerimientos previos, mensajes, correos o WhatsApp donde pidas la entrega de la vivienda.
• Burofax, acta notarial o cualquier prueba de que el ocupante conoce tu petición de desalojo.
• Testigos que acrediten que no hay alquiler ni otra contraprestación real.

Antes de demandar: MASC y requerimiento fehaciente

1. Haz un requerimiento fehaciente al ocupante. Lo habitual en España es enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o acudir al notario de tu localidad para un requerimiento notarial. Dale un plazo razonable, normalmente 10 a 15 días, para abandonar la vivienda o sentarse a negociar.
2. Intenta un MASC de buena fe. La Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en muchos pleitos civiles. En la práctica, puede hacerse con un mediador, a través de un servicio de mediación o con la intervención de abogados, dejando siempre rastro documental.
3. Guarda la prueba del intento y pasa a la vía judicial si no hay acuerdo. Si no contestan o no aceptan la salida ordenada, conserva el justificante del burofax, el acta notarial o el certificado del intento de mediación. Ese papel te va a ahorrar problemas al presentar la demanda.

Cómo se tramita el juicio verbal de desahucio por precario

1. Presentación de la demanda. Se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté la finca, por ser la competencia territorial propia del inmueble, conforme al art. 52.1.1 LEC. La demanda se tramita como juicio verbal por el art. 250.1.2 LEC y debe cumplir las exigencias del art. 437 LEC.
2. Admisión y traslado al demandado. El juzgado admite la demanda si ve correcta la documentación y da traslado al ocupante, con citación para contestar en el plazo legal. En este tipo de verbal, el margen para contestar es de 10 días.
3. Contestación y posible vista. Si el demandado se opone, puede alegar que sí tiene título o que la ocupación no es precario. Si alguna parte pide vista, el juzgado la señala; si no, puede resolver con lo actuado.
4. Sentencia. La sentencia se dicta conforme al art. 447 LEC. Si estima la demanda, declara que el ocupante debe devolver la vivienda y puede imponer costas si no hay dudas serias.
5. Ejecución y lanzamiento. Si no entrega la finca voluntariamente, se ejecuta la resolución y se practica el lanzamiento con comisión judicial. Tras las reformas procesales recientes, el juzgado fija día y hora del lanzamiento en la propia resolución para evitar más retrasos.

Qué documentos debe acompañar la demanda

• Título del demandante: escritura, adjudicación hereditaria, usufructo o documento equivalente.
• Identificación clara de la vivienda: dirección completa, referencia catastral y, si ayuda, nota simple.
• Poder para pleitos del abogado y procurador, si intervienen por representación.
• Prueba del MASC o del requerimiento fehaciente previo.
• Documentos que acrediten quién ocupa la finca y desde cuándo.

Plazos, costes y ejemplo realista de recuperación

Si ganas y el juzgado no aprecia dudas serias, lo normal es pedir costas al amparo del art. 394 LEC. Eso no significa recuperar todo al céntimo, pero sí una parte importante de lo gastado en abogado, procurador y actuaciones necesarias.

Ejemplo con cifras: una vivienda ocupada por un familiar sin título

Ana vive en Sevilla y heredó junto a sus dos hermanos un piso en Triana con un valor catastral de 84.000 €. Un primo siguió dentro tras el fallecimiento de la abuela, sin pagar renta ni firmar contrato. Ana envió un burofax por 32 € dando 15 días para salir y, como no hubo respuesta, acudió a un mediador del Colegio de Abogados de Sevilla. No aceptó. Presentó la demanda con abogado y procurador por unos 1.350 €.

El Juzgado de Primera Instancia admitió el asunto, señaló el plazo para contestar y, al no prosperar la oposición, dictó sentencia favorable en unos 6 meses. La resolución fijó el lanzamiento para 7 semanas después. Resultado: Ana recuperó la posesión en unos 8 meses y pudo pedir costas al ocupante.

Qué hacer si el ocupante se opone o surgen incidencias

Negociar una salida ordenada

Ventajas

• Sueles recuperar la vivienda antes y con menos desgaste emocional.
• Puedes pactar fecha de salida, entrega de llaves y estado de la casa.
• Evitas parte del coste de ejecución y posibles daños en la finca.

Inconvenientes

• Si el ocupante actúa de mala fe, solo alarga el problema.
• Puedes terminar aceptando una salida demasiado lenta si no fijas plazos claros.
• Si no dejas todo por escrito, luego es difícil probar lo pactado.

Seguir hasta la ejecución

Ventajas

• Obtienes una resolución judicial clara y ejecutable en España.
• Si te imponen costas, recuperas parte del gasto del procedimiento.
• El lanzamiento forzoso corta las maniobras dilatorias cuando ya no hay salida amistosa.

Inconvenientes

• El proceso tarda más si hay oposición, incidencias o carga de trabajo en el juzgado.
• Si el ocupante acredita vulnerabilidad, el juzgado puede coordinar con los Servicios Sociales del ayuntamiento o de la comunidad autónoma y retrasar el lanzamiento.
• La resistencia en el desalojo puede obligar a pedir cerrajero, comisión judicial y, si hace falta, auxilio de Policía Nacional o Guardia Civil.

Cuando hay oposición seria, la pregunta no es si seguir, sino cómo hacerlo bien. Si el ocupante no sale, la vía firme es mantener la demanda, documentar cada incidencia y pedir la ejecución sin perder de vista la fecha del lanzamiento. En cambio, si acepta irse con un pacto razonable, conviene dejarlo cerrado por escrito y con entrega real de llaves.

Dudas habituales sobre el desahucio por precario