Hipotecas 100% más gastos sin aval en España: cómo conseguirlas y qué bancos las ofrecen

Conseguir una hipoteca 100% más gastos sin aval en España es posible, pero no es lo habitual: suele llegar por ofertas muy concretas, por hipoteca joven o por el aval público ICO. Y aunque el banco te financie el precio entero, en muchos casos los impuestos y parte de los gastos siguen fuera.

Qué es una hipoteca 100% más gastos sin aval y cuándo hablamos de «sin entrada»

La diferencia entre precio, entrada y gastos

En España, la hipoteca “normal” suele cubrir hasta el 80% del valor de compra o de tasación, el menor de los dos. Eso te obliga a aportar un 20% de entrada más los costes de la operación. Cuando se habla de una hipoteca 100% más gastos, el banco asume el precio completo de la vivienda y además puede hacerse cargo de algunos costes de formalización.

“Sin entrada” no significa “sin dinero”. Significa que no aportas ese 20% inicial que suele frenar la compra. Otra cosa es que te queden fuera impuestos, tasación o parte de los gastos, que en España pueden mover fácilmente varios miles de euros según la comunidad autónoma y si compras vivienda nueva o de segunda mano.

Qué cambia realmente en España

• Si solo financian el 100% del precio, dejas de poner la entrada, pero sigues necesitando colchón para gastos.
• Si además te cubren notaría, registro y gestoría, el desembolso baja bastante, pero no siempre desaparece.
• Si el banco o el aval público también te ayuda con la entrada indirectamente, la operación se acerca mucho a una compra con muy poco ahorro previo.
• En la práctica, “sin aval” suele querer decir sin avalista personal; no que no exista una garantía pública o una cobertura de riesgo interna del banco.

En España, la gran diferencia no está solo en llegar al 100%: está en saber qué parte de la factura inicial sigue quedando fuera.

Qué bancos la acercan más en España: ABANCA, Unicaja y el aval ICO

ABANCA Hipoteca Joven: hasta el 100% y hasta 40 años

• Se orienta a la compra de la primera vivienda.
• La edad máxima que maneja la oferta es de hasta 45 años.
• Puede llegar hasta el 100% del precio de la vivienda.
• El plazo puede estirarse hasta 40 años.
• La oferta dice que no te repercuten gastos de notaría, registro ni gestoría.
• Exige residencia habitual en la comunidad autónoma que corresponda.
• Los ingresos mínimos y máximos cambian según la comunidad autónoma, así que no vale copiar el mismo filtro para Madrid, Andalucía o Cataluña.

Unicaja Banco: promociones y condiciones comerciales a revisar

• La promoción comercial habla de “0 € comisiones, gastos ni impuestos”, pero hay que leer la letra pequeña antes de dar por hecho que cubre toda la compra.
• Incluye una bonificación del 1% en el tipo de interés, lo que puede mejorar bastante la cuota mensual.
• También anuncia cancelaciones anticipadas sin límite y descuentos en IKEA, un gancho comercial más que una mejora financiera pura.
• En la información disponible no aparecen aquí los importes concretos, el porcentaje real de financiación ni si llega al 100% sin refuerzo adicional.
• Tampoco se detallan avales públicos, así que conviene pedir simulación por escrito antes de comparar con ABANCA o con el ICO.

Línea de avales del ICO: la vía pública para llegar al 100%

• La lanzó el Gobierno de España el 25 de febrero de 2025 para jóvenes y familias con menores a cargo.
• Puede ayudar a acceder a hipotecas que cubran hasta el 100% del valor de la vivienda.
• El aval puede cubrir hasta el 20% del préstamo, o hasta el 25% si la vivienda tiene una calificación energética D o superior.
• Está pensada para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo.
• Exige haber residido en España al menos dos años antes de pedirla.
• No puedes tener propiedades a tu nombre, salvo excepciones previstas por la propia línea.
• El límite de ingresos es de 4,5 veces el IPREM, que en esta referencia equivale a 37.800 € anuales por titular, con incrementos si hay menores.
• No puedes superar 100.000 € de patrimonio financiero.
• La vivienda debe respetar el máximo de valor fijado para cada comunidad autónoma.

Requisitos que suelen pedir para financiar el 100% o muy cerca

• Ingresos estables y demostrables.
• Contrato indefinido, antigüedad laboral o una situación profesional muy sólida.
• Ahorro mínimo para cubrir parte de los gastos que no financia el banco.
• Historial bancario limpio, sin impagos ni ficheros de morosos.
• Vivienda habitual y precio alineado con el valor de tasación.

Ingresos, edad y patrimonio

Para llegar al 100% o acercarte mucho, el banco quiere ver dos cosas: que cobras con regularidad y que tu nivel de endeudamiento no va a ahogarte. En productos como la hipoteca joven de ABANCA, la edad pesa porque el plazo máximo y el riesgo del banco se miden con la vida laboral que queda por delante. En el aval ICO, además, el filtro de ingresos es muy claro: no superar 4,5 veces el IPREM por titular, con matices si hay menores a cargo.

También mira el patrimonio financiero. No basta con ganar bien; si tienes un colchón muy alto en cuentas, depósitos o fondos, el ICO te puede dejar fuera porque la ayuda está pensada para quienes sí tienen capacidad de pago, pero no suficiente ahorro previo para la entrada.

La vivienda y la residencia habitual

La residencia habitual pesa mucho porque estas operaciones buscan facilitar la primera casa donde vas a vivir, no una inversión ni una segunda residencia en la costa. Por eso ABANCA exige residencia habitual en la comunidad autónoma y el aval ICO se reserva para la vivienda habitual en España.

También importa el tipo de inmueble. Lo más sencillo es una vivienda libre, correctamente tasada y sin problemas registrales. Si la casa está muy por encima del valor de mercado, o si la tasación sale corta, la financiación se complica aunque tengas buena nómina.

Qué gastos pueden entrar y cuáles no: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos

Ejemplo con números de cuánto dinero puedes necesitar aun con financiación al 100%

Ana, 34 años, trabaja en Sevilla y quiere comprar un piso de 200.000 €. Con la fórmula clásica necesitaría 40.000 € de entrada más unos 20.000 € aproximados en impuestos y gastos: en total, unos 60.000 € antes de firmar.

Si consigue una hipoteca 100% y la oferta le cubre notaría, registro, gestoría y tasación, el ahorro es enorme, pero no necesariamente total. Si los impuestos siguen fuera, puede seguir necesitando alrededor de 20.000 €. Si además la promoción o el aval público mejora la cobertura sobre parte de esos costes, la barrera inicial baja todavía más.

La diferencia real, por tanto, no es “cero euros” frente a “muchos euros”, sino pasar de necesitar unos 60.000 € a moverte en un rango mucho más bajo, normalmente de varios miles a unos pocos miles, según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.

Cómo se tramita la solicitud de principio a fin

1. Simulación inicial con el banco, muchas veces online, para ver si encajas por precio, ingresos y plazo. Suele tardar el mismo día o 24 horas.
2. Envío de documentación personal, laboral y de la vivienda al departamento de riesgos. Normalmente se mueve entre 1 y 3 días si llevas todo preparado.
3. Estudio y aprobación por parte de la entidad. Aquí se revisa endeudamiento, estabilidad y si la operación llega al nivel de financiación pedido. Puede tardar de 3 a 10 días hábiles.
4. Tasación de la vivienda con sociedad homologada. La gestión suele resolverse en 3 a 7 días, según la ciudad y la disponibilidad del tasador.
5. Firma ante notario y cierre de la compraventa. Si todo está ordenado, puedes firmar en 1 o 2 semanas desde la aprobación.

Qué documentación conviene tener preparada

• DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
• Últimas nóminas, contrato de trabajo o vida laboral si eres asalariado.
• Declaraciones de IRPF y movimientos si eres autónomo.
• Extractos bancarios recientes y justificantes de ahorro.
• Contrato de arras o documento de reserva de la vivienda.
• Nota simple o datos registrales del inmueble.
• Recibos o documentación adicional si hay préstamos, tarjetas o otras cargas.

Dónde se suele atascar el expediente

El cuello de botella suele estar en tres sitios: la tasación, el nivel de deuda y la discrepancia entre el precio pactado y el valor que la entidad ve en el inmueble. Si la vivienda se pacta en 200.000 € pero la tasación sale en 185.000 €, el banco puede calcular la financiación sobre el importe menor. Ahí es donde una operación que parecía cerrada se queda corta y obliga a renegociar precio, aportar más ahorro o buscar otra entidad.

Plazos de amortización y perfiles a los que encaja cada opción

Hasta 40 años: cuándo puede tener sentido

Pros

• Baja la cuota mensual y hace más fácil entrar en la compra.
• Puede encajar mejor si tu salario es bueno, pero tu ahorro es corto.
• Da aire en los primeros años, cuando aún estás montando tu vida en España.

Contras

• Pagas más intereses durante más tiempo.
• La edad del solicitante importa mucho y puede limitar el encaje real.
• Si tus ingresos suben poco o la economía se aprieta, te comprometes durante demasiados años.

Cuotas, esfuerzo financiero y margen de seguridad

La regla práctica en España es no apurar demasiado la cuota. Si la letra se come una parte muy grande de tus ingresos netos, cualquier factura de comunidad, suministros, IBI o un gasto imprevisto te deja sin respiración. Como referencia razonable, mucha gente intenta que la cuota no pase del 30%-35% de los ingresos netos familiares.

Ese margen no es capricho: es lo que te permite vivir, ahorrar algo y no depender de cada nómina para llegar a fin de mes. Si una oferta al 100% te lleva a una cuota demasiado alta, quizá el problema no sea la entrada, sino el precio de la vivienda o el plazo elegido.

Qué hacer si no llegas al 100%: alternativas, apoyos y plan B

1. Revisa si puedes entrar en el aval ICO si tienes menos de 35 años o menores a cargo y cumples renta, patrimonio y residencia.
2. Baja el precio objetivo: a veces pasar de 220.000 € a 190.000 € cambia toda la operación.
3. Suma ahorro durante unos meses más y vuelve a pedir la oferta con una entrada algo mayor.
4. Compara otra entidad en España, porque una denegación en un banco no significa un no definitivo.
5. Valora si te conviene una vivienda habitual algo más pequeña o en otra zona de la misma provincia.

Cuándo compensa esperar y cuándo no

Pros de esperar

• Puedes juntar más ahorro y bajar el riesgo de la operación.
• Entras con más margen y menos presión mensual.
• Te da tiempo a mejorar contrato, antigüedad o ingresos.

Contras de esperar

• Si el alquiler te cuesta mucho, puedes acabar pagando meses que no te acercan a tu casa.
• Si el mercado sube en tu ciudad, esperar sale caro, sobre todo en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona o Málaga.
• Puedes perder una vivienda que sí encajaba con tu presupuesto real.

Dudas clave antes de pedirla