Hipoteca 90 en España: cómo conseguirla, requisitos y bancos que la ofrecen

Qué es una hipoteca 90 y en qué se diferencia de una hipoteca normal

Una hipoteca 90 en España financia hasta el 90% del menor valor entre precio de compra y tasación. En la práctica, el banco pone casi todo el dinero, pero tú sigues teniendo que aportar entrada, impuestos y gastos de compra.

La diferencia con una hipoteca normal es clara: lo habitual en vivienda habitual es moverse en torno al 80% de financiación, y en segunda residencia todavía menos. El 90% aparece como una excepción para perfiles muy solventes, primera vivienda y, muchas veces, clientes jóvenes. En algunas campañas, incluso se llega al 95%.

Lo que cambia respecto al 80%

Pasar del 80% al 90% recorta mucho el dinero que necesitas para la entrada, pero no elimina el problema de fondo: el banco sigue queriendo ver ahorro, estabilidad laboral y una cuota razonable.

Además, cuanto más alto es el porcentaje financiado, más cuidado pone la entidad en la tasación, en tu historial de pagos y en la relación entre deuda e ingresos. Si la vivienda baja de valor, el margen de seguridad del banco también baja.

El 90% ayuda a entrar en la vivienda, pero no sustituye al ahorro ni a un perfil financiero sólido.

Quién puede acceder a una hipoteca 90 en España

• Jóvenes que compran su primera vivienda, sobre todo si no superan los 35 o 36 años al cerrar la operación.
• Parejas con dos ingresos estables y una cuota que no se coma el mes.
• Personas con contrato indefinido o con trayectoria laboral muy estable en España.
• Compradores con ahorro previo suficiente para cubrir entrada, impuestos y gastos.
• Solicitantes sin impagos, sin préstamos personales altos y con un historial limpio.

Requisitos que suelen pedir los bancos

• Antigüedad laboral de al menos 6-12 meses; mejor si llevas más tiempo en la misma empresa o sector.
• Endeudamiento total por debajo del 30-35% de los ingresos netos mensuales.
• Ahorro previo para asumir el 10% no financiado y los gastos de compra.
• Historial de pagos sin incidencias graves y sin señales de riesgo en tu comportamiento bancario.
• Vivienda habitual, con tasación coherente y precio de mercado creíble.
• Si eres autónomo, ingresos recurrentes y documentación fiscal bien armada.

Ejemplo de perfil que sí encaja

Ana y Luis, de 34 y 35 años, viven en Valencia, cobran juntos 3.400 € netos al mes y han ahorrado 28.000 €. Quieren comprar una vivienda de 210.000 €.

Si el banco les concede el 90%, la hipoteca sería de 189.000 € y ellos aportarían 21.000 € de entrada. Con un plazo de 30 años y un tipo en torno al 3,5%-4%, la cuota podría moverse aproximadamente entre 850 y 950 € al mes.

Eso les deja la cuota en torno al 25%-28% de sus ingresos, una zona que suele gustar a las entidades. Un perfil con ingresos parecidos pero con dos préstamos personales y contratos temporales lo tendría bastante peor.

Cuánto dinero necesitas ahorrar aunque financies el 90%

La cifra real no es solo el 10%

En España, el ahorro mínimo real suele estar bastante por encima de esos 20.000 € de entrada. Si compras vivienda usada en una comunidad autónoma con un ITP medio, la caja necesaria puede acercarse a 35.000-40.000 €. Si es obra nueva, el IVA del 10% y el AJD elevan más la cifra.

Ejemplo con una vivienda de 200.000 €

Si compras una vivienda de 200.000 € y el banco te financia el 90%, te faltan 20.000 € para completar el precio. Eso es solo el principio.

• En vivienda usada, si el impuesto autonómico te deja un 7% de ITP, añades 14.000 €.
• Si además sumas 400 € de tasación y unos 1.500 € de gastos de compra, el desembolso total sube a unos 35.900 €.
• En obra nueva, con IVA general del 10%, la cifra de impuestos se dispara y la caja necesaria puede acercarse a los 43.000-45.000 €.

En ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Zaragoza el precio de la vivienda cambia, pero el orden de magnitud es el mismo: el 90% no te libra de tener un ahorro serio.

Qué bancos en España suelen ofrecer hipoteca 90

• Bankinter suele ser una de las entidades que más claramente trabaja el 90% en productos joven: su Hipoteca Fija Joven 90 y la Variable Joven 90 se dirigen a menores de 36 años y, según el producto, exigen ingresos mínimos conjuntos y perfil solvente.
• BBVA con su Hipoteca Joven llega incluso hasta el 95% para primera vivienda si cumples edad y perfil, así que entra de lleno en la liga de quien busca como mínimo un 90%.
• Algunas entidades y cajas regionales lanzan campañas puntuales al 90% para primera residencia, pero suelen durar poco y están muy ligadas a objetivos comerciales.
• En la práctica, el 90% es más una oferta selectiva que un producto de catálogo estándar.

Hipotecas para jóvenes y primeras viviendas

• BBVA reserva su oferta joven para menores de 36 años y primera vivienda; en su web oficial la financiación puede llegar al 95%.
• Bankinter comercializa hipotecas jóvenes con financiación hasta el 90% y, en su oferta, suele ligar ese acceso a edad y solvencia.
• En estas campañas, la edad suele mirarse en el momento de la firma y no solo al inicio del estudio.
• Para segunda residencia, el 90% es muy raro; lo normal es que el banco apriete mucho más.

Qué miran además del porcentaje financiado

• Vinculación: nómina domiciliada, recibos, tarjeta, cuenta y, a veces, seguros.
• Estabilidad laboral: contrato indefinido, antigüedad y continuidad de ingresos.
• Cuota sobre ingresos: cuanto más cerca del 30%, mejor.
• Ahorro tras la compra: el banco quiere ver que no te quedas a cero.
• Contratación digital o en oficina: no cambia tu solvencia, pero sí puede acelerar el estudio y la firma.

Cómo conseguir una hipoteca 90 paso a paso

1. Haz una simulación y pide una preaprobación al banco. En 24-72 horas puedes tener una primera respuesta orientativa sobre si tu perfil encaja en el 90%.
2. Entrega documentación y autoriza el análisis de riesgos. La revisión completa suele tardar entre 5 y 10 días hábiles, aunque depende de la entidad y de si faltan papeles.
3. Si la operación avanza, el banco emite la oferta y te entrega la FEIN y la FiAE. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario obliga a que dispongas de esa información con antelación mínima antes de la firma y a pasar por notaría para el acta previa.
4. Acude a la notaría, resuelve dudas y firma si todo está correcto. Después, la gestoría presenta la escritura en el Registro de la Propiedad; el cierre completo suele moverse en 2-4 semanas.
5. Revisa el primer recibo y confirma que la cuota, el tipo de interés y los seguros coinciden con lo pactado.

Documentación que conviene preparar antes de ir al banco

• DNI o NIE de todos los titulares.
• Últimas nóminas, contrato de trabajo y, si procede, vida laboral.
• Declaración de IRPF de los últimos ejercicios.
• Extractos bancarios de 3 a 6 meses.
• Recibos de préstamos personales o tarjetas financiadas, si los hay.
• Nota simple de la vivienda, arras y datos de la tasación.
• Si eres autónomo, modelos trimestrales y resumen anual de ingresos y gastos.

Cuanto mejor lleves el expediente, menos margen hay para que un 90% prometido acabe convirtiéndose en un 80% con letra pequeña.

Tipos, plazos y cuotas: cómo comparar ofertas sin confundirte

Si vas justo de ahorro, la hipoteca fija suele darte tranquilidad. Si priorizas cuota baja al principio y aceptas riesgo, el variable puede parecer más atractivo. El mixto intenta quedarse en el medio y puede tener sentido en una compra muy ajustada.

Riesgos, límites y qué pasa si el banco no te concede el 90%

Ventajas e inconvenientes

Ventajas

• Te permite comprar antes sin esperar años a juntar más ahorro.
• Es útil para primera vivienda en ciudades caras como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia.
• Si eliges tipo fijo, puedes planificar mejor tu economía mensual.
• En campañas jóvenes, algunas entidades suavizan el acceso con menos entrada.

Inconvenientes

• El ahorro total sigue siendo alto por impuestos y gastos.
• La banca examina más la solvencia y suele pedir más vinculación.
• Si el tipo es variable, una subida del Euríbor encarece la cuota.
• Si tu perfil es flojo, la denegación suele llegar por deuda, inestabilidad o falta de ahorro, no solo por el importe solicitado.

Alternativas si no llegas al 90%

• Aportar más entrada y rebajar el importe pedido.
• Negociar el precio de compra con el vendedor para bajar el esfuerzo real.
• Buscar financiación al 80% y reservar caja para impuestos y gastos.
• Incluir un aval familiar o un cotitular con ingresos estables.
• Esperar unos meses para limpiar deudas pequeñas, mejorar antigüedad laboral o aumentar ahorro.

Qué revisar antes de firmar en notaría

• Que la FEIN y la FiAE coincidan con lo que te prometieron en el estudio inicial.
• El tipo de interés, el plazo y la cuota exacta del préstamo.
• Si hay comisiones de apertura, amortización anticipada o subrogación.
• Qué seguros o productos vinculados son obligatorios y cuáles son opcionales.
• Si el préstamo es fijo, variable o mixto, y qué índice se aplica si hay tramo variable.
• El valor de tasación y si la vivienda coincide con la nota simple y el registro.
• Si existen cargas, embargos, derramas pendientes o problemas en la comunidad de propietarios.
• Que el IBI, los gastos de comunidad y el estado de conservación estén claros antes de firmar.
• Que el notario te aclare cualquier cláusula que no entiendas, por pequeña que parezca.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca 90