Hipotecas al 95% en España: cómo conseguirlas, requisitos y bancos que las ofrecen

Qué es una hipoteca al 95% y a quién suele dirigirse

Las hipotecas al 95% sí existen en España, pero no son la opción normal para cualquier comprador. Se pensan, sobre todo, para quien quiere comprar su primera vivienda habitual y todavía no ha logrado juntar el ahorro que suele pedir el banco para la entrada, los impuestos y los gastos.

En la práctica, este tipo de financiación encaja con perfiles jóvenes, con ingresos estables, poca deuda pendiente y capacidad para asumir que el banco no cubre todo. Es decir: te ayuda a entrar antes en el mercado, pero a cambio te exige más filtro, más vinculación y una cuenta muy fina con la tasación.

La idea de fondo es sencilla: el banco asume más riesgo y, por eso, revisa con lupa la edad, la residencia, el empleo, la vivienda que compras y el valor que fija la tasadora. Si la operación es sólida, puede acercarse al 95%; si no, se queda bastante más abajo.

Qué bancos ofrecen hipotecas al 95% y qué cambia entre sus condiciones

BBVA es el que presenta de forma más clara una hipoteca joven con hasta el 95% para primera vivienda. Santander mezcla su hipoteca joven con el convenio público de la Comunidad de Madrid, y ahí es donde aparece la financiación alta. Unicaja, en cambio, pone el foco en la bonificación del tipo y en la vinculación, no tanto en publicar un 95% cerrado en su ficha.

En este nicho, el 95% rara vez es una regla universal: cambia por edad, tasación y si hay un convenio público detrás.

BBVA: hipoteca joven con hasta el 95%

• Va dirigida a menores de 36 años que compran su primera vivienda.
• Ofrece hipoteca de tipo fijo bonificado o variable bonificada.
• Indica que no cobra comisión de apertura ni gastos del préstamo hipotecario, salvo las copias que pida el cliente.
• Exige seguro de daños durante toda la vida del préstamo.
• Pide tener una cuenta corriente en BBVA para los movimientos de la hipoteca.

Santander: hipoteca joven y convenio Mi Primera Vivienda

• Su hipoteca joven se dirige a jóvenes que no superen los 35 años.
• Permite escoger entre tipo fijo o variable.
• En el marco del convenio con la Comunidad de Madrid, puede llegar hasta el 95% del valor del inmueble.
• El aval público que menciona el programa madrileño se extingue a los 5 años desde la formalización de la escritura.
• Santander separa la oferta comercial del banco del apoyo público autonómico; conviene no mezclar ambos planos.

Unicaja: hipoteca joven con bonificaciones por vinculación

• La edad máxima es de 35 años para todos los titulares.
• Exige que los titulares sean personas físicas, residentes en España y con ingresos y patrimonio en euros.
• Pide cuenta corriente y seguro de daños para la vivienda.
• Mejora el tipo si domicilias una nómina de más de 600 euros al mes y haces consumo con tarjeta de crédito.
• También bonifica con seguros de hogar, vida o incapacidad, salud o coche, y con aportaciones a fondos de inversión o planes de pensiones.

Requisitos de acceso: edad, primera vivienda, residencia y solvencia

• La edad suele ser el primer filtro: BBVA baja de 36 años, Santander y Unicaja de 35. Si te pasas por un año, la puerta se cierra en muchas ofertas jóvenes.
• La vivienda suele tener que ser tu residencia habitual, no una segunda residencia ni una compra para alquilar. En Madrid, además, el programa público pide que sea habitual y permanente al menos durante 2 años desde la compra.
• La residencia importa: Unicaja exige residencia en España y el programa madrileño pide 2 años de residencia en la Comunidad de Madrid.
• El banco mira tu solvencia con bastante detalle: nómina, estabilidad laboral, deudas previas, tarjetas, descubiertos y si te queda margen tras pagar la cuota.
• También pesa el ahorro disponible para impuestos y gastos. Una hipoteca al 95% no te libra de aportar dinero propio al principio.
• En estas operaciones, el seguro de daños y la cuenta vinculada no son un adorno: suelen formar parte del sí o del no.
• Si hay varios titulares, el banco suma perfiles. Un contrato estable puede compensar otro más flojo, pero no hace milagros.

Cuánto financian, sobre qué valor y durante cuánto tiempo

El 95% no se calcula sobre la cifra más favorable para ti, sino sobre el menor valor entre precio de compraventa y tasación. Ahí está la clave que muchos pasan por alto.

Ejemplo con cifras

Ana compra en Sevilla un piso por 180.000 €. La tasación sale en 170.000 €. Aunque el precio de venta sea mayor, el banco calcula el 95% sobre el valor más bajo: 170.000 €. Eso significa una financiación máxima de 161.500 €.

Ana tendrá que poner de su bolsillo 18.500 € solo para cubrir la parte no financiada, y además reservar dinero para impuestos y gastos de compra en Andalucía. Si la hipoteca se firma a 30 años, la cuota baja, pero la deuda se alarga mucho más en el tiempo.

BBVA y Santander hablan de plazos de hasta 30 años. Ese horizonte ayuda a ajustar la cuota mensual, pero también eleva el coste total del préstamo. Por eso, cuando te dejan subir al 95%, la pregunta buena no es solo cuánto te prestan, sino cuánto vas a pagar al final.

Gastos, seguros y bonificaciones que encarecen o abaratan la cuota

Ventajas:

• Entrar con menos ahorro inicial es la gran baza de estas hipotecas; para mucha gente, es la diferencia entre comprar o seguir de alquiler.
• Si cumples con la vinculación que pide el banco, puedes bajar el tipo de interés y hacer más asumible la cuota.
• En Unicaja, la mejora por nómina, tarjeta y productos contratados puede rebajar el coste final si ya concentras allí tu operativa.

Inconvenientes:

• La tasación la paga el comprador, y si el valor sale bajo, te recorta la financiación.
• El seguro de daños es obligatorio en BBVA y Unicaja, y BBVA exige además que la cantidad asegurada coincida con el valor de tasación sin incluir el suelo.
• La cuenta corriente vinculada y otros productos pueden abaratar el interés, pero también te atan más al banco y te pueden salir caros si no los usas de verdad.
• Si la vivienda no vale lo que esperabas, el 95% se convierte enseguida en un porcentaje más bajo sobre una base menor.

Cómo se tramitan paso a paso: simulador, documentación, FEIN y firma

1. Empiezas por el simulador del banco o por una cita en oficina. En Unicaja, por ejemplo, puedes usar su simulador de hipotecas y pedir cita previa; en esa fase solo buscas una cuota orientativa y ver si la operación tiene sentido.
2. Presentas la documentación al banco: DNI o NIE, nóminas, vida laboral, declaración de la renta, extractos bancarios y datos de la vivienda si ya la has elegido. El banco hace el estudio de viabilidad y decide si sigue adelante.
3. Si la operación encaja, el banco entrega la FEIN y el resto de documentación precontractual. Aquí entra la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: su artículo 14 obliga a entregar esa información con antelación mínima de 10 días naturales antes de la firma ante notario.
4. Vas a la notaría para la firma, con el tiempo de revisión que marca la ley y con el acta previa cuando proceda. El notario comprueba que entiendes lo que firmas y, después, se firma la escritura de hipoteca y compraventa.

La FEIN no es un papel más: es el momento en que ya tienes el coste y las condiciones delante, con margen legal para pensarlo antes de firmar.

Ayudas públicas y qué hacer si no te conceden el 95%

• La hipoteca bancaria y el aval público no son lo mismo. La primera depende del banco; el segundo, de la comunidad autónoma o del programa concreto que lo habilite.
• Si el banco no llega al 95%, todavía puedes encajar la operación con ayudas autonómicas, una revisión de tasación o una compra más ajustada al presupuesto real.
• Santander mezcla su oferta comercial con el convenio Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid; BBVA y Unicaja, en cambio, venden su producto propio con sus condiciones y bonificaciones.
• Antes de rendirte, merece la pena separar tres cosas: cuánto te presta el banco, qué aval público existe en tu comunidad y cuánto dinero te falta de verdad para firmar.

Mi Primera Vivienda en la Comunidad de Madrid

• Va dirigido a jóvenes que no superen los 35 años y que no dispongan del ahorro previo suficiente para comprar su primera vivienda.
• Exige residencia en la Comunidad de Madrid desde hace al menos 2 años.
• La vivienda debe estar en la Comunidad de Madrid y ser la primera adquisición del comprador.
• Debe destinarse a vivienda habitual y permanente durante al menos 2 años desde la fecha de compra.
• El precio máximo de la vivienda es de 390.000 €.
• La financiación puede superar el 80% y llegar hasta el 95% del valor del inmueble, coordinándose con la hipoteca del banco.
• El sentido práctico del programa es claro: si tu banco se queda corto por falta de ahorro, el aval público puede cubrir parte del riesgo y desbloquear la operación.

Alternativas si el banco se queda en el 80% o menos

• Baja el precio objetivo y busca una vivienda más ajustada a tu ahorro real; a veces recortar 10.000 o 20.000 euros cambia toda la operación.
• Pide una segunda revisión de la tasación si detectas errores de superficie, estado o comparables mal elegidos.
• Compara entidades: una misma nómina puede valer un 80% en un banco y acercarse más al 90% en otro si la política de riesgo es distinta.
• Valora sumar un cotitular o avalista si el banco lo acepta y si de verdad mejora tu perfil sin meter a nadie en un problema innecesario.
• Revisa si tu comunidad autónoma tiene avales o ayudas propias para primera vivienda; en España la respuesta cambia mucho de una región a otra.