Gastos del préstamo hipotecario en España: qué puedes reclamar y cómo recuperarlos

En España, muchos gastos préstamo hipotecario se pueden reclamar si te los cargaron por una cláusula abusiva, sobre todo en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. La clave está en separar notaría, registro, gestoría, tasación e IAJD, y mirar la fecha exacta de firma.

Qué gastos lleva una hipoteca en España y cómo se diferencian

La foto habitual de una hipoteca en España incluye costes que aparecen al firmar la escritura y otros que nacen antes o después. Desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en particular su artículo 14.1.e, el reparto dejó de ser el mismo para todos los contratos; y el giro previo del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre cambió el tratamiento del AJD en los préstamos hipotecarios.

Tasación: gasto preparatorio y libertad de elección

La tasación es un gasto preparatorio: sirve para saber cuánto vale la vivienda y, con eso, cuánto presta el banco. En España, el consumidor puede elegir un tasador homologado o aportar su propia tasación si le conviene; no tiene por qué aceptar una empresa impuesta sin más. Si la entidad quiere encargarla ella, debe contar con una aceptación previa y expresa del cliente.

En la práctica, esto importa porque la tasación no forma parte de la firma notarial, sino de los preparativos. Si el banco te da a elegir, compara precio y plazo: en una vivienda en Madrid o Valencia puede haber diferencias de 50 a 100 euros entre tasadoras, y eso ya pesa cuando sumas más gastos.

Notaría, registro y gestoría: qué cubre cada factura

• Notaría: paga el documento público que da forma al préstamo hipotecario. El arancel notarial está regulado por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre.
• Registro de la Propiedad: cubre la inscripción de la hipoteca en el Registro, lo que la hace oponible frente a terceros. El arancel registral se rige por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre.
• Gestoría: tramita impuestos, asientos y papeles entre notaría, registro y banco. No es obligatoria, pero es muy habitual en España.
• Copias de escritura: la copia matriz queda en notaría; si pides copias adicionales, esas copias suelen ir aparte.

El Banco de España recoge en su compendio de buenas prácticas que, si la entidad propone una gestoría, debe comunicar el coste con antelación suficiente —habitualmente, 3 días antes de la firma— para que el cliente pueda aceptarla o elegir otra.

IAJD y otras comisiones: qué entra en la constitución y qué va aparte

No todo lo que pagas al firmar una hipoteca es “gasto de hipoteca”: conviene separar el préstamo de la compra de la vivienda para no reclamar de más ni de menos.

Qué gastos del préstamo hipotecario puedes reclamar al banco

La regla práctica es esta: si la hipoteca es antigua y te cargaron todos los gastos de una sola vez, hay margen para reclamar notaría, registro y gestoría, y en algunos casos tasación. Si la firma es posterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto legal ya venía más cerrado y la devolución se reduce mucho.

Cómo se reparte el coste según la fecha de firma

Aquí la fecha manda de verdad. Una hipoteca firmada en 2017 no se trata igual que otra de 2020, aunque ambas hayan salido del mismo banco y con un contrato muy parecido.

Qué dicen el Tribunal Supremo y el TJUE sobre la devolución

La línea judicial arrancó con la STS 705/2015, que abrió la puerta a declarar abusiva la cláusula que imponía todos los gastos al consumidor. Ese fue el cambio de fondo: la discusión dejó de ser “si el banco podía cargarlo todo” y pasó a ser “qué parte concreta debe devolver”.

Después, la sentencia del TJUE de 16/07/2020 recordó que el Derecho de la Unión no permite que una regla nacional haga imposible o excesivamente difícil recuperar lo pagado por una cláusula abusiva. En términos simples: si la cláusula es nula, la restitución no puede vaciarse por una barrera procesal desproporcionada.

Más tarde, la STS 35/2021 y la STS 3190/2021 ajustaron el mapa: la nulidad de la cláusula no se trata como un problema que se agote por el paso del tiempo, pero la devolución económica sí puede quedar sometida a reglas de prescripción y a su cómputo concreto. Ahí está la trampa práctica: no basta con tener razón, hay que reclamar bien y a tiempo.

Cómo reclamar paso a paso al banco y, después, al Banco de España

1. Reúne tus papeles y presenta una reclamación interna al banco. Dirígela al Servicio de Atención al Cliente de la entidad o, si existe, al Defensor del Cliente. Pide la devolución de cada gasto con su factura y, si puedes, añade intereses legales. En España, lo normal es esperar una respuesta en 1 mes.
2. Si te contestan mal o no te contestan, prepara la reclamación ante el Banco de España y preséntala online en su sede electrónica para reclamaciones, transparencia y buenas prácticas. Adjunta la reclamación previa y la respuesta —o la falta de respuesta— del banco.
3. Acompaña tu escrito con criterio y orden. El Banco de España publica su compendio de criterios de buenas prácticas bancarias, que ayuda a sostener por qué un cobro fue discutible o una respuesta bancaria, floja.
4. Usa las herramientas de apoyo si te atascas. La aplicación EncuenTRA y el portal para la ciudadanía del Banco de España sirven para ubicar trámites, dudas y canales oficiales sin dar vueltas.
5. Si el banco sigue sin pagar, valora la vía judicial. Si la suma compensa, una demanda civil puede ser el siguiente paso para reclamar capital, intereses y, en su caso, costas.

Qué documentación conviene reunir antes de presentar la reclamación

• Escritura del préstamo hipotecario y, si la tienes, la oferta vinculante o la FEIN.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Justificantes de pago, transferencias o cargos en cuenta.
• Comunicaciones con el banco: correos, cartas, reclamaciones previas y respuestas.
• Cualquier cuadro de amortización o documento donde aparezca una comisión discutida.
• Si la hipoteca es de una vivienda en construcción o nueva, la documentación de compra para separar préstamo y adquisición.

Plazos, documentación y ejemplo de cálculo de la devolución

En la práctica, no conviene esperar. La nulidad de la cláusula de gastos se ha tratado como imprescriptible, pero la devolución de cantidades ha tenido un cómputo discutido por los tribunales; si dejas pasar el asunto, el banco ganará terreno para defender que una parte ya no puede reclamarse. Por eso interesa interrumpir cualquier discusión con una reclamación escrita cuanto antes.

Ejemplo realista: Ana, vecina de Sevilla, firmó en 2017 una hipoteca de 160.000 €. Pagó 780 € de notaría, 320 € de registro, 290 € de gestoría y 410 € de tasación. Si la cláusula que le cargó todo era abusiva, podría reclamar con bastante fuerza 390 € de notaría (el 50%), 320 € de registro y 290 € de gestoría: 1.000 € en total. Si además demuestra que la tasación fue impuesta por el banco, sumaría otros 410 € y se iría a 1.410 €, más intereses legales desde cada pago. El AJD, en una firma tan antigua, normalmente no entraría en esa devolución al banco.

Cómo calcular el importe reclamable factura por factura

1. Separa cada concepto en una tabla propia: notaría, registro, gestoría, tasación, comisiones y otros cargos.
2. Aplica el porcentaje correcto a cada factura: notaría suele ir al 50%; registro y gestoría, al 100% si la cláusula era abusiva; tasación solo si tienes base para discutirla; copias pedidas por ti, fuera.
3. Añade los intereses legales desde la fecha de cada pago hasta el momento de la devolución. No los dejes para después: forman parte de lo que reclamas.
4. Suma el total y redacta una petición clara. El banco entiende mejor una reclamación con cantidades cerradas, factura por factura, que un escrito general con “todo lo que corresponda”.

Si ordenas bien la documentación y la fecha de firma encaja, reclamar los gastos de la hipoteca en España deja de ser una peleanza abstracta y se convierte en un cálculo bastante concreto: lo que pagaste, lo que te cargaron sin base y lo que aún estás a tiempo de recuperar.