Gastos de hipoteca en España: qué puedes reclamar y cómo recuperarlos

Puedes reclamar al banco parte de los gastos de tu hipoteca en España cuando la escritura te cargó costes que, por ley o por cláusula abusiva, no debías soportar tú. Lo primero es separar la hipoteca de la compraventa: no todo lo que pagaste al firmar en una notaría española es reclamable al banco.

Qué es exactamente el gasto de hipoteca en España

En una hipoteca firmada en España hay dos bloques distintos: los costes de constitución del préstamo y los costes de la compra de la vivienda. Se firman a menudo el mismo día y en la misma notaría, pero no son lo mismo. La hipoteca es la financiación y la compraventa es la transmisión de la casa; por eso, si mezclas ambos cajones, acabas reclamando cosas que no tocan.

Gastos de constitución de la hipoteca

• Tasación: la valoración del inmueble para que el banco calcule el riesgo. Suele costar entre 250 y 500 € según vivienda, provincia y tasadora.
• Notaría: la escritura del préstamo hipotecario, no la de compraventa.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca.
• Gestoría: la empresa que tramita papeles con notaría, registro y, a veces, Hacienda.
• AJD: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en la hipoteca es un impuesto autonómico.
• Copias: las copias simples o autorizadas que pidas tú; si las pides, suelen ser gasto propio.

Si la tasación la encargaste tú a un tasador homologado y no está caducada, el banco debe admitirla, como recuerda la Guía textual del Banco de España sobre gastos asociados a la hipoteca.

Gastos de la compraventa de la vivienda

• Precio de compra: es la cantidad que pagas al vendedor y no tiene nada que ver con la reclamación hipotecaria.
• Vivienda nueva: en la Península y Baleares suele llevar IVA del 10%; en Canarias se aplica IGIC, y además puede haber AJD de la compraventa según la comunidad autónoma.
• Vivienda usada: paga ITP, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, así que no es igual en Madrid, Andalucía o Cataluña.
• Plusvalía municipal: normalmente la paga el vendedor, no el comprador.
• Gastos de compraventa: si el notario o el registro corresponden a la escritura de compra, no al préstamo, no se reclaman al banco por la hipoteca.

Qué gastos de hipoteca puedes reclamar y cuáles no

La clave no es si el importe fue alto o bajo, sino quién debía soportarlo según la fecha de firma y la cláusula del préstamo. Esta es la foto práctica:

Qué dice la normativa española sobre el reparto de gastos

En España, el reparto cambió de verdad con la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La primera es la que fijó, para préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, un reparto mucho más claro; la segunda permite tumbar cláusulas abusivas; la tercera fija quién es el sujeto pasivo del impuesto cuando se formaliza la hipoteca.

Antes de esa fecha, muchas hipotecas arrastraban cláusulas predispuestas que cargaban todos los costes al consumidor. Después, la ley dejó mucho más cerrado qué asume el prestamista y qué asume el prestatario. En otras palabras: si tu hipoteca es moderna, el margen de discusión es pequeño; si es antigua, la cláusula y la factura siguen importando mucho.

En la práctica, la fecha de firma manda: desde junio de 2019 el reparto está bastante cerrado; antes, lo decisivo es si la cláusula de gastos era abusiva y qué importe te cargaron.

Ley 5/2019 y gastos obligatorios del prestamista

El artículo 14.1.e de esa ley dice, en esencia, que en las hipotecas sujetas a esta norma el prestamista asume notaría, registro, gestoría e impuestos vinculados a la hipoteca, mientras que el prestatario paga la tasación y las copias que solicite. Dicho en claro: si firmaste después del 16 de junio de 2019, el banco ya no puede trasladarte todo el paquete como antes.

Además, el Banco de España recuerda que la tasación sirve para valorar la vivienda y que, desde diciembre de 2007, el banco debe aceptar la tasación aportada por el cliente si está emitida por un tasador homologado y no está caducada. Esto importa mucho porque, si la tasación te la colaron por duplicado o te obligaron a una propia del banco sin necesidad real, también conviene revisarlo.

Cláusulas abusivas, nulidad y devolución de cantidades

• El artículo 82 de ese texto refundido considera abusivas las cláusulas que, sin negociación real, causan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.
• El artículo 83 de esa misma ley dice que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas.
• El artículo 89 del mismo texto protege frente a cláusulas que imponen al consumidor gastos que no le corresponden o que vacían de contenido su protección.
• Si la cláusula de gastos cae, el banco debe devolver lo cobrado indebidamente y pagar, en su caso, los intereses legales desde cada pago.

Cuánto puedes recuperar: ejemplo de cálculo con una hipoteca media

Ana, en Sevilla, firmó en 2017 una hipoteca de 150.000 € para su vivienda habitual. La escritura le cargó estos importes:

• Tasación: 320 €
• Notaría: 620 €
• Registro: 280 €
• Gestoría: 350 €
• AJD: 910 €

Total pagado por gastos de hipoteca: 2.480 €.

Si su cláusula de gastos era abusiva y el juzgado entiende que esos importes no debían salir de su bolsillo, Ana puede recuperar esos 2.480 € más los intereses legales de cada pago. En una hipoteca de mayor importe o en una comunidad autónoma con AJD más alto, la cifra sube; en cambio, si la firma es posterior a 2019, la devolución baja porque tasación y copias siguen siendo gasto del cliente.

Cómo reclamar al banco paso a paso

1. Reúne la escritura del préstamo hipotecario, la de compraventa, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y los justificantes de pago.
2. Separa qué estás reclamando y qué no: deja fuera el precio de la vivienda, el ITP o el IVA de la compra y las copias que pediste tú.
3. Presenta la reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente del banco, por oficina, web o correo habilitado, y pide número de expediente, sello o justificante de registro.
4. Espera la respuesta de la entidad y guarda copia de todo; si no contestan en plazo o la oferta es insuficiente, pasa a la siguiente vía.

Si el banco no responde: Banco de España, demanda y plazos

1. Primero, agota la vía interna con el Servicio de Atención al Cliente del banco. Sin ese paso, el Banco de España suele inadmitir la queja o te pedirá que vuelvas atrás.
2. Después, si la respuesta es negativa o no llega, puedes acudir al Banco de España con toda la documentación: contrato, facturas, reclamación previa y contestación, si la hubo.
3. Si la entidad sigue sin devolverte lo que corresponde, toca demanda en el Juzgado de Primera Instancia y vigilar el plazo del artículo 1964 del Código Civil, que fija con carácter general 5 años para las acciones personales.

Reclamación interna y Servicio de Atención al Cliente

La primera parada es siempre el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Presenta el escrito por un canal que deje rastro en España: oficina, sede electrónica o correo habilitado por el banco. Quédate con el número de expediente, el acuse de recibo, el sello o el PDF con fecha, porque eso demuestra que reclamaste y desde cuándo.

En la práctica, la respuesta interna suele llegar en torno a 1 mes. Si no contestan o contestan sin resolver el fondo, no des el asunto por cerrado: ese documento te abre la puerta al Banco de España y, si hace falta, al juzgado.

Banco de España y demanda judicial en España

El Banco de España no obliga al banco a pagarte, pero su informe pesa y ayuda a negociar o a sostener la demanda. Por eso conviene enviarlo con toda la prueba y con una cuantía clara: qué concepto reclamas, cuánto pagaste y por qué lo consideras indebido.

Si no hay devolución voluntaria, la vía siguiente es el Juzgado de Primera Instancia competente. En esta fase, la referencia al artículo 1964 del Código Civil es clave: el plazo general de las acciones personales es de 5 años, aunque la nulidad de la cláusula abusiva se discute como imprescriptible. Por prudencia, no esperes a agotar el tiempo; en gastos de hipoteca, cuanto antes reclames, mejor posición tendrás para cobrar y para probarlo.

Dudas frecuentes sobre los gastos de hipoteca