Cancelación del préstamo hipotecario en España: cómo hacerlo, costes y pasos

Qué es la cancelación del préstamo hipotecario y cuándo procede

La cancelación del préstamo hipotecario en España se hace cuando ya has pagado toda la deuda o cuando quieres cerrar antes el préstamo, por ejemplo si vendes la vivienda y liquidas con el precio de venta. Para que la hipoteca desaparezca del Registro de la Propiedad no basta con haber terminado de pagar: hace falta un trámite registral y documental.

Extinción de la deuda y cancelación registral

La extinción de la deuda es una cosa y la cancelación registral, otra. La primera ocurre cuando pagas el capital, los intereses y, en su caso, las cantidades vencidas; la segunda es el asiento que borra la carga hipotecaria de la finca. Esa diferencia se entiende bien si lees la Ley Hipotecaria, en especial el artículo 79 y el artículo 82, que encajan la cancelación como un acto formal, no automático.

Hay dos escenarios habituales. La cancelación al vencimiento llega cuando finaliza el plazo pactado y ya has pagado el último recibo. La cancelación anticipada se produce antes, porque amortizas todo el saldo pendiente de golpe o porque vendes la vivienda y con esa venta liquidas el préstamo. En ambos casos, el Registro solo se limpia cuando se presenta la documentación correcta.

La deuda puede estar pagada y, aun así, la hipoteca seguir viva en el Registro hasta que se tramite la cancelación.

Cancelación registral: por qué conviene hacerla y qué pasa si no se hace

La hipoteca no desaparece sola del Registro de la Propiedad. Mientras no se practique el asiento de cancelación, la finca seguirá apareciendo con esa carga en la nota simple, aunque al banco ya no le debas nada. Como recuerda Registradores sobre la publicidad del Registro de la Propiedad, esa publicidad sigue mostrando lo inscrito hasta que se rectifica.

Ventajas de cancelarla

• Facilita la venta de la vivienda, porque el comprador ve la finca libre de cargas o con la carga ya levantada.
• Ayuda en una herencia o partición de bienes, ya que evita discusiones sobre si la casa sigue hipotecada o no.
• Te abre la puerta a una nueva hipoteca o refinanciación sin arrastrar una carga antigua en la ficha registral.
• Deja la titularidad más limpia si pides una nota simple para trámites con notaría, banco o asesoría.

Inconvenientes de no hacerlo

• La carga sigue figurando y puede bloquear o encarecer una venta, porque notario y comprador pedirán aclararla.
• En una herencia, los herederos se encuentran con una hipoteca que ya no existe como deuda, pero sí como asiento registral.
• Si más adelante necesitas financiación, el banco verá una finca gravada y te pedirá que la canceles antes o al mismo tiempo.
• Terminas pagando después un segundo trámite que podrías haber dejado cerrado justo al acabar la deuda.

Pasos para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

El recorrido es corto, pero no admite saltos: banco, notaría y Registro. En una cancelación bien llevada, el orden práctico es este:

1. Pides al banco el certificado de deuda cero.
2. Firmas la escritura pública de cancelación ante notario.
3. Presentas la documentación fiscal y registral para que el Registro practique el asiento de cancelación.

Solicitar al banco el certificado de deuda cero

Este es el primer papel y, además, debe salir gratis. El banco tiene que entregarte el certificado de deuda cero sin cobrarte por él, algo que aclara el propio Banco de España en su criterio sobre la comisión por emisión del certificado de deuda cero. Si la entidad te intenta cargar una comisión por ese documento, no la des por buena sin más.

Puedes pedirlo por oficina, por banca digital o por el canal de atención al cliente de tu entidad. Guarda siempre el justificante de la solicitud. Si has cancelado la hipoteca para vender una casa en Madrid, para heredar un piso en Zaragoza o para cerrar una vivienda en Málaga, ese certificado será la pieza que abra el resto del trámite.

El Banco de España lo sitúa como el punto de partida de toda cancelación registral.

Firmar la escritura pública de cancelación ante notario

Sin escritura pública no hay cancelación registral ordenada. La notaría da fe de que el préstamo está pagado y de que el titular registral consiente en cancelar la hipoteca. Lo normal es que firme un apoderado del banco, aunque el cliente puede promover el trámite y elegir la notaría que más le convenga. Esa libertad de elección la reconoce la guía del Banco de España sobre la cancelación de hipoteca.

La escritura debe recoger, como mínimo, la identificación de la finca, los datos de la hipoteca, la referencia al certificado de deuda cero y la voluntad expresa de cancelar la carga. También conviene que deje claro quién asume los gastos y que se han informado previamente las comisiones o costes del trámite notarial, si los hubiera.

Si estás coordinando la cancelación con una compraventa, pide a la notaría que deje todo amarrado el mismo día. Ahorras viajes, retrasos y sustos de última hora.

Llevar el impuesto y la escritura al Registro de la Propiedad

1. Presenta la autoliquidación del AJD en la oficina tributaria de tu comunidad autónoma que corresponda al inmueble, o por su sede electrónica si tu comunidad lo permite. La referencia práctica suele ser el plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
2. Aunque la operación esté exenta, adjunta el justificante de presentación o la declaración de exención junto con la escritura de cancelación y el certificado de deuda cero. El Registro te pedirá esa acreditación para admitir el asiento.
3. Lleva o presenta en el Registro de la Propiedad la copia autorizada de la escritura, el justificante del impuesto y la documentación de soporte. Con eso, el registrador practica la cancelación y la hipoteca deja de aparecer en la finca.

Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en España

Los costes dependen del capital pendiente, del número de folios de la escritura y de si contratas gestoría. Los aranceles notariales y registrales se calculan por norma, pero dentro de márgenes que cambian según el importe del préstamo.

En una cancelación sencilla, sin gestoría y sin comisión bancaria, lo normal es moverse en un rango moderado. Si la operación se complica o si encargas todo a una gestoría, el total sube, pero sigue siendo un trámite bastante más barato que dejar la carga pendiente años.

Ejemplo de coste total para una hipoteca de 150.000 €

Ana, en Sevilla, terminó de pagar una hipoteca de 150.000 € y quiso dejarla cancelada en el Registro. El banco le dio el certificado de deuda cero sin cobrarle nada, la notaría le presupuestó 175 €, el Registro 85 € y la gestoría 120 €. Total: 380 €.

Si además su escritura hubiera previsto una compensación por amortización anticipada y aún quedaran 85.000 € pendientes, una comisión del 0,15 % habría añadido 127,50 € más. En ese caso, el coste total habría subido a 507,50 €.

El AJD en la cancelación de hipoteca: por qué se presenta y por qué está exento

Aquí hay una diferencia que conviene no confundir: el AJD se presenta, pero no se paga. La cancelación de hipoteca está exenta en el Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 45.I.B.18, que recoge la exención del impuesto para las escrituras de cancelación de hipoteca.

Eso no significa que puedas saltarte el paso fiscal. La escritura debe pasar por la comunidad autónoma competente por razón de la ubicación del inmueble. Si el piso está en la Comunidad de Madrid, tramitarás allí el justificante; si está en Andalucía, en la administración tributaria andaluza; si está en Catalunya, ante la Agència Tributària de Catalunya. Lo importante para el Registro no es el pago, sino la prueba de que la autoliquidación o la exención se ha presentado correctamente.

La guía del Banco de España insiste en que la documentación registral debe incluir la copia del impuesto o el justificante de presentación. Si te falta ese papel, el Registro normalmente no inscribe la cancelación.

Exento no quiere decir invisible: el Registro necesita ver la presentación del AJD para cerrar la hipoteca.

Cancelación anticipada o al vencimiento: qué cambia en la práctica

Si vas a cerrar la hipoteca antes de tiempo, mira bien si tu escritura admite compensación por reembolso anticipado. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, esa cuestión se revisa en el artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En la práctica, la cancelación anticipada es útil si vas a vender, si has heredado dinero o si quieres dejar de pagar intereses cuanto antes. La cancelación al vencimiento es más tranquila, pero no te despistes: si no la haces después, la hipoteca seguirá ocupando sitio en la ficha registral.

Qué hacer si el banco, la notaría o el Registro ponen pegas

• Si el banco tarda en dar el certificado, pide la solicitud por escrito y guarda el justificante.
• Si te quieren cobrar por el certificado de deuda cero, reclama con calma y por escrito.
• Si la notaría pide un apoderado del banco que no llega, pide que coordinen cita o que la entidad nombre representante.
• Si el Registro suspende por falta de impuesto o por un documento incompleto, revisa la nota de calificación y subsana cuanto antes.
• Si vas a vender la vivienda, intenta coordinar cancelación y compraventa en la misma notaría para no dejar la carga colgada.
• Si el préstamo está ligado a varios titulares, revisa que todos los firmantes o apoderados estén bien identificados antes de ir a firmar.

Si el banco no entrega el certificado de deuda cero

Primero, reclama al Servicio de Atención al Cliente de la entidad y deja constancia de la fecha, el número de referencia y lo que pides exactamente. Adjunta, si puedes, el recibo final o el justificante de amortización total. Si la entidad no responde o te da una negativa injustificada, eleva la queja al Banco de España con toda la documentación que demuestre que el préstamo está pagado y que has pedido el certificado.

No te quedes en una llamada telefónica. En estos trámites, el papel manda. Cuanto más ordenada lleves la reclamación, más fácil será que el banco rectifique y emita el certificado sin más vueltas.