Contrato de compraventa de piso en España: qué debe incluir y cómo hacerlo bien

Qué es el contrato de compraventa de piso y para qué sirve

Un contrato de compraventa de piso en España es el documento que deja por escrito que una persona vende una vivienda y otra la compra por un precio cierto. Su función es muy práctica: fija qué se vende, por cuánto, cuándo se entrega y qué pasa si una de las partes incumple.

En el Código Civil, la compraventa se regula en el artículo 1445 del Código Civil: el vendedor se obliga a entregar una cosa y el comprador a pagar un precio cierto. En la vida real, esto se traduce en un contrato bilateral y oneroso: ambas partes asumen obligaciones. Además, aunque el documento sea privado, el artículo 1278 del Código Civil recuerda que los contratos son obligatorios desde que hay consentimiento, objeto y causa. Y si quieres llevar la operación a escritura pública, el artículo 1280 del Código Civil exige documento público para los actos sobre derechos reales inmobiliarios.

Por eso conviene pensar en este contrato como la base jurídica de la operación, no como un mero papel. Bien redactado, evita discusiones sobre el precio, la fecha de entrega, las cargas o quién paga cada gasto.

La compraventa puede nacer en privado, pero si quieres máxima seguridad probatoria y registral, la escritura pública marca la diferencia.

Compraventa, arras, reserva y alquiler con opción a compra: qué no es lo mismo

• Compraventa: es la venta cerrada. Si ya existe acuerdo sobre cosa y precio, la operación queda ligada por el contrato.
• Arras: suelen firmarse antes de la escritura o del contrato definitivo. Sirven para dejar reservada la vivienda y regular qué ocurre si alguien se echa atrás. Si son penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite desistir con las consecuencias pactadas: perderlas o devolverlas duplicadas.
• Arras penales: funcionan como garantía reforzada del cumplimiento; si hay incumplimiento, pueden acumularse a una reclamación de daños si así se pactó.
• Arras confirmatorias: no son una salida pactada, sino un anticipo del precio y una prueba de que el contrato ya está en marcha.
• Reserva: bloquea la vivienda a cambio de una cantidad, pero no siempre cierra la venta ni tiene el mismo efecto que unas arras bien redactadas. Aquí manda mucho la letra pequeña.
• Alquiler con opción a compra: primero hay arrendamiento y, además, un derecho a comprar en el futuro en las condiciones pactadas. No es una compraventa inmediata.

Contrato privado o escritura pública: qué modalidad elegir

En la práctica española, la escritura pública es la opción más sólida cuando la vivienda va a cambiar de dueño de verdad y quieres que la operación quede lista para inscribir. El acceso al Registro de la Propiedad se apoya en el título público que exige la Ley Hipotecaria, artículo 3.

El contrato privado, en cambio, sirve perfectamente para obligar a las partes entre sí si está bien hecho. Ahora bien, si luego hay problemas, la prueba y la protección frente a terceros son peores que con escritura.

Cuándo conviene llevar la compraventa a notaría

1. Cuando quieres inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y dejar constancia pública de la transmisión.
2. Cuando el vendedor aún tiene cargas, una hipoteca pendiente o una situación registral que conviene revisar con calma.
3. Cuando la compra supera los 100.000 € o la operación es sensible y no te compensa improvisar con un contrato casero.
4. Cuando una de las partes quiere seguridad extra sobre identidad, capacidad, fecha de firma y contenido exacto.
5. Cuando hay varios compradores, herencias, divorcios o representantes, porque el notario comprueba la documentación y ordena el cierre.

Qué cláusulas y datos esenciales debe incluir el contrato

• Identificación completa de las partes: nombre, DNI/NIE, estado civil si afecta al régimen económico y domicilio a efectos de notificaciones.
• Descripción del inmueble: dirección exacta, finca registral si se conoce, referencia catastral y, si procede, anejos como garaje o trastero.
• Precio de compraventa: claro, cerrado y sin ambigüedades.
• Forma de pago: transferencia, cheque bancario, entrega en mano o combinación de varias fórmulas.
• Plazo de pago: si hay pago aplazado, debe figurar cada vencimiento.
• Estado de cargas: hipoteca, embargos, afecciones fiscales o arrendamientos.
• Fecha de entrega y posesión: cuándo se entregan las llaves y desde qué día puede ocuparlo el comprador.
• Reparto de gastos e impuestos: quién asume notaría, registro, impuestos y, en su caso, gestoría.
• Manifestaciones del vendedor: que está al corriente de IBI, comunidad, suministros y, si existe, hipoteca.
• Consecuencias del incumplimiento: qué pasa si no se paga, si no se entrega la vivienda o si aparecen cargas no declaradas.

Descripción del inmueble y fecha de entrega

• Dirección completa: calle, número, portal, escalera, piso y puerta.
• Identificación registral o catastral, para evitar confundir un piso con otro en la misma comunidad.
• Superficie útil o construida, si las partes la quieren hacer constar; mejor no mezclarla con estimaciones vagas.
• Anexos: plaza de garaje, trastero, terraza privativa o elementos comunes de uso exclusivo.
• Situación posesoria: si está libre, alquilado o ocupado, porque no es lo mismo comprar para entrar a vivir que comprar para esperar a que salga un inquilino.
• Fecha exacta de entrega de llaves y de transmisión de la posesión.

Precio, forma de pago y deducción de arras: cómo dejarlo cerrado

El precio debe figurar en letras y en números para evitar errores de transcripción. Si se pacta un pago aplazado, cada plazo tiene que llevar fecha, importe y medio de pago. Y si antes hubo arras, hay que decir expresamente si esa cantidad se descuenta del precio final o si tiene otro tratamiento.

Ejemplo simple: un piso en Zaragoza se vende por 180.000 €. Las partes acuerdan 15.000 € de arras penitenciales al firmar el precontrato y 165.000 € en la escritura. Si el comprador paga por transferencia y el resto se entrega mediante cheque bancario en notaría, no hay duda sobre cuánto queda pendiente ni sobre cuándo se paga.

Cuando el contrato es claro, el notario, la gestoría y el propio Registro trabajan con una hoja de ruta limpia. Cuando no lo es, empiezan los conflictos.

Ejemplo de pago con arras y cantidad pendiente

Imagina esta operación en Málaga:

• Precio final del piso: 240.000 €.
• Arras entregadas al reservar la vivienda: 12.000 €.
• Cantidad pendiente al firmar la escritura: 228.000 €.

Si el contrato dice que esas arras se descuentan del precio final, el comprador no vuelve a pagarlas. En la notaría solo abonará los 228.000 € restantes, y el vendedor reconocerá que ya recibió 12.000 € a cuenta del precio. Si además se pactó un plazo de 30 días para escriturar, ese margen debe figurar por escrito para que nadie discuta la fecha.

Gastos e impuestos de la compraventa en España: quién paga qué

En una compraventa de piso en España, el reparto habitual depende mucho de si es vivienda nueva o de segunda mano. En una vivienda usada de Valencia, Sevilla o Valladolid, lo normal es que el comprador soporte el ITP y los gastos de inscripción si quiere registrar. En una obra nueva, aparece el IVA y, si procede, otros tributos ligados a la escritura.

El contrato puede repartir gastos entre las partes, pero la obligación tributaria frente a la Administración no desaparece por poner otra cosa en el papel.

Qué impuestos aparecen al vender una vivienda

• IRPF por ganancia patrimonial: el vendedor tributa en la declaración del IRPF solo si ha obtenido ganancia. Esa ganancia patrimonial se encuadra en el artículo 33 de la Ley 35/2006, del IRPF. La liquidación se hace ante la AEAT en la campaña de la renta del ejercicio correspondiente.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): se liquida ante el ayuntamiento donde está el piso, por ejemplo el de Madrid, Barcelona, Sevilla o cualquier otro municipio. El hecho imponible se recoge en el artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y la gestión y plazo se conectan con el artículo 110 del mismo texto. En la práctica, muchos ayuntamientos exigen la presentación en un plazo muy corto tras la venta, a menudo alrededor de 30 días, según su ordenanza.
• Si hay exención o no hay ganancia, conviene revisarlo antes de firmar, porque no siempre se debe pagar lo mismo que “se oye por ahí”.

Antes de firmar y después de vender: revisión profesional y obligaciones finales

1. Antes de firmar, pide la nota simple y revisa cargas en el Registro de la Propiedad. Te interesa comprobar titularidad, hipoteca, embargos y situación registral antes de ir a notaría.
2. Lleva el borrador a notaría con margen. El notario revisa identidad, capacidad y legalidad de la escritura; en operaciones tensas, la gestoría o un abogado inmobiliario en España ayudan a afinar el texto.
3. Deja cerrados precio, forma de pago, arras y entrega. Si hay cheques, transferencias o pagos aplazados, que queden escritos con fechas y cantidades exactas.
4. Tras la venta, liquida la plusvalía en el ayuntamiento correspondiente dentro del plazo que marque su ordenanza, normalmente muy próximo a los 30 días.
5. Declara la ganancia en el IRPF ante la AEAT en la campaña de la renta del año siguiente, si realmente hubo ganancia patrimonial.
6. Guarda escrituras, justificantes bancarios y recibos. Si luego hay discrepancias con el comprador, con Hacienda o con la comunidad de propietarios, esa carpeta vale oro.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Firmar sin haber cerrado el precio final y la forma de pago.
• Dejar ambiguo si las arras son penitenciales, penales o confirmatorias.
• Confundir una reserva con una compraventa ya cerrada.
• No poner fecha exacta de entrega de llaves y posesión.
• Olvidar el reparto de gastos de notaría, registro e impuestos.
• No revisar cargas, hipoteca pendiente o deudas de comunidad e IBI.
• Pactar pagos en metálico sin respaldo documental suficiente.
• Ir a firma sin haber pedido asesoramiento a notaría, gestoría o abogado cuando la operación tiene hipoteca, herencia, divorcio o varios vendedores.