Compra venta en España: qué es, pasos, contrato e impuestos

Qué es la compraventa y cuándo se aplica

El contrato en el Código Civil

En España, la compraventa es el contrato por el que una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar por ella un precio cierto en dinero. La base está en el art. 1445 del Código Civil, dentro de la regulación de los contratos de compraventa en los artículos 1445 y siguientes.

Se usa para operaciones muy distintas: un piso en Barcelona, un coche en Sevilla, una moto en Málaga o una máquina para un taller en Zaragoza. Lo decisivo es que haya transmisión del bien a cambio de dinero. Si el pago se sustituye por otra cosa, ya no estamos ante una compraventa, sino ante otra figura.

Cuándo encaja y cuándo no

No es un alquiler, porque ahí solo se cede el uso temporal; tampoco es una donación, porque aquí sí existe precio; y no es una permuta, porque el precio no se paga con otro bien, sino con dinero. En la práctica, la compraventa aparece cuando comprador y vendedor coinciden en el objeto y en el precio, aunque luego queden por cerrar entrega, documentación o impuestos.

En Derecho español, el contrato queda perfeccionado por el consentimiento, pero eso no elimina la necesidad de dejarlo bien atado. Si compras en España, conviene distinguir entre el acuerdo privado, la entrega material del bien y, en inmuebles, la escritura pública y la inscripción registral.

Qué debe incluir el contrato de compraventa

Elementos básicos que no pueden faltar

• Consentimiento de comprador y vendedor: el contrato nace cuando ambas partes aceptan la operación. El punto de arranque está en el art. 1261 del Código Civil, que exige consentimiento, objeto y causa.
• Validez aunque sea privado: un contrato firmado en documento privado obliga igual entre las partes, como recuerda el art. 1278 del Código Civil. Otra cosa es que te interese elevarlo a escritura para ganar fuerza probatoria o inscribirlo.
• Objeto bien identificado: el bien debe describirse sin dudas. En un piso, dirección, referencia catastral, finca registral, anejos y estado de ocupación; en un vehículo, matrícula, bastidor y kilometraje.
• Precio cierto: el art. 1450 del Código Civil deja claro que la venta se perfecciona desde que se conviene en la cosa y en el precio, y ese precio debe ser en dinero o cuantificable.
• Entrega del bien: el vendedor debe poner la cosa a disposición del comprador, conforme al art. 1461 del Código Civil. En inmuebles, eso suele ir con llaves, posesión y documentos; en vehículos, con permiso de circulación, ficha técnica y llaves.
• Forma y documentación: el art. 1280 del Código Civil pide escritura pública para ciertos actos y contratos, especialmente cuando luego quieres inscribir derechos sobre inmuebles. No es lo mismo firmar en casa que pasar por notaría.
• Saneamiento por defectos o evicción: el vendedor responde por vicios ocultos y por problemas jurídicos del bien según el art. 1484 del Código Civil y siguientes. Esto importa mucho en segunda mano, sobre todo en vivienda y vehículo.

Cláusulas que suelen evitar disgustos

• Identificación completa de las partes con DNI/NIE y domicilio en España.
• Estado de cargas, deudas y ocupación del bien.
• Reparto de gastos e impuestos.
• Fecha y lugar de entrega.
• Penalización por retraso o incumplimiento.
• Declaración expresa de que el bien se entrega libre de cargas, salvo las que se indiquen.

En una compraventa bien cerrada, el problema suele aparecer por lo que no se comprobó antes de firmar, no por la firma en sí.

Qué revisar antes de firmar

Si compras un inmueble

• Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver titularidad, hipotecas, embargos, usufructos y limitaciones.
• Comprueba la referencia catastral y la superficie real en Catastro, porque en España no siempre cuadran al milímetro con el Registro.
• Solicita los últimos recibos del IBI y confirma si hay deudas con la comunidad de propietarios, derramas aprobadas o gastos extraordinarios.
• Revisa el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación cuando sea exigible en la comunidad autónoma correspondiente.
• Pide justificante de estar al corriente de suministros: luz, agua y gas, para evitar sorpresas al cambiar la titularidad.
• Si la vivienda tiene hipoteca, exige certificado de deuda pendiente del banco y verifica si la cancelación registral está preparada.
• Si compras en obra nueva o a promotora, revisa licencia, seguro decenal, memoria de calidades y plazos de entrega.

Si compras un vehículo

• Solicita un informe a la DGT para comprobar titularidad, cargas, precintos, reservas de dominio y baja temporal.
• Revisa permiso de circulación, ficha técnica e ITV en vigor.
• Comprueba el historial de mantenimiento, kilometraje y número de bastidor.
• Pide el último recibo del Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, que se paga en el ayuntamiento.
• Si hay financiación, asegúrate de que el coche no arrastra una reserva de dominio inscrita.

Si compras otro bien

• Conserva factura, albarán, número de serie y prueba de pago.
• Verifica estado de conservación, accesorios incluidos y si existe garantía comercial o servicio técnico en España.
• En bienes usados, pide fotos, vídeo o prueba de funcionamiento antes de entregar dinero.
• Si compras a una empresa, exige factura con IVA desglosado; si compras a un particular, deja claro el estado del bien y las posibles reservas.

Pasos para cerrar la compraventa

1. Negocia precio y condiciones: deja cerrado qué se vende, por cuánto, cuándo se entrega y quién asume cada gasto. Si hay inmueble, concreta dirección, finca, anejos y estado de ocupación.
2. Haz las comprobaciones previas: Registro de la Propiedad, Catastro, comunidad de vecinos, ayuntamiento y, si es vehículo, DGT. La nota simple suele obtenerse el mismo día o en 24-48 horas; el informe de la DGT puede salir al momento por vía online.
3. Firma el contrato: puedes hacerlo en documento privado, pero en inmuebles conviene valorar la escritura pública ante notario si quieres seguridad probatoria, hipoteca o inscripción registral. En notaría, la cita suele fijarse en pocos días.
4. Paga con trazabilidad: usa transferencia, cheque bancario nominativo o cheque conformado. Evita pagos en efectivo altos; en España, además, hay límites legales que conviene no forzar cuando una de las partes actúa como empresario o profesional.
5. Entrega el bien y remata trámites: entrega llaves, documentación y posesión. Después, presenta el impuesto que corresponda ante la comunidad autónoma en 30 días hábiles si hay ITP-AJD, y si es vehículo comunica el cambio de titularidad en la DGT en 30 días. En inmuebles, lleva la escritura al Registro de la Propiedad para inscribirla.

Impuestos y gastos según el bien comprado

Lo que suele pagar cada uno

Cómo cambia según el bien

• En vivienda nueva, lo normal es pagar IVA y AJD.
• En vivienda usada, lo habitual es pagar ITP, con tipos y bonificaciones que fija cada comunidad autónoma.
• En vehículos de segunda mano entre particulares, puede haber ITP en la comunidad autónoma correspondiente.
• En plusvalía municipal, el foco está en el ayuntamiento y en si el terreno urbano ha generado incremento de valor.

Costes orientativos en España

• Notaría: entre 600 y 1.000 € en una compra de vivienda media, según precio y copia autorizada.
• Registro: entre 400 y 700 € aproximadamente.
• Gestoría: entre 300 y 500 €.
• AJD: depende de la comunidad autónoma y del tipo aplicable; en obra nueva puede mover bastante la factura final.

En la vivienda usada, el gran gasto suele ser el ITP; en la nueva, el peso recae en IVA y AJD.

Ejemplo práctico de compraventa con cifras

Una compra típica en Sevilla

Ana compra en Sevilla una vivienda nueva directamente a una promotora por 180.000 €. Para ver el coste real, conviene sumar impuestos y gastos de forma separada:

• Precio de compra: 180.000 €
• IVA al 10%: 18.000 €
• AJD autonómico, suponiendo un 1% como referencia orientativa: 1.800 €
• Notaría: 780 €
• Registro de la Propiedad: 520 €
• Gestoría: 350 €

Total aproximado: 201.450 €.

Si la vivienda fuera usada, Ana no pagaría IVA, pero sí ITP en lugar de ese impuesto, y el porcentaje dependería de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Además, la plusvalía municipal no sería su gasto, porque normalmente la asume el vendedor. En la práctica, el golpe económico cambia bastante entre vivienda nueva y usada.

Qué hacer si hay incumplimiento, retrasos o defectos

Si el vendedor no cumple

• Reclama el cumplimiento del contrato y, si has sufrido perjuicios, apóyate en el art. 1101 del Código Civil, que permite pedir daños y perjuicios por dolo, negligencia o morosidad.
• Si el incumplimiento es grave, puedes resolver el contrato con base en el art. 1124 del Código Civil y exigir devolución de lo entregado.
• Pide siempre que el requerimiento quede por escrito: burofax, email certificado o requerimiento notarial, para dejar rastro.

Si aparecen defectos ocultos

• Si el bien tiene vicios ocultos anteriores a la compra y no visibles en una revisión normal, entra en juego el art. 1484 del Código Civil y siguientes.
• Puedes pedir rebaja del precio o, si el defecto es grave, resolver la compraventa.
• En un coche, un golpe estructural no declarado o una manipulación del cuentakilómetros puede ser mucho más que un simple defecto estético.

Si compraste a una empresa o profesional

• Mira el Real Decreto Legislativo 1/2007, porque si el bien es de consumo tendrás la protección específica de consumidores y usuarios.
• Puedes reclamar reparación, sustitución, rebaja del precio o resolución, según el caso y la naturaleza del defecto.
• Si no contestan, acude a la OMIC del ayuntamiento, al servicio de consumo de tu comunidad autónoma o, si procede, a la vía judicial civil.
• Guarda factura, contrato, fotos, anuncio, mensajes y cualquier informe técnico: sin pruebas, la reclamación se debilita mucho.

Orden práctico de reacción

• Primero, reclamación amistosa por escrito.
• Después, requerimiento formal con plazo de respuesta.
• Si no hay arreglo, consulta con un abogado para valorar resolución, rebaja o indemnización.
• En inmuebles y vehículos de importe alto, un informe pericial suele compensar.

Dudas habituales sobre la compraventa