Arras que son en España: qué significan, tipos y cuándo se pierden

Las arras son la señal que se entrega para cerrar una compraventa de vivienda en España y dejarla atada antes de ir a notaría. La RAE define “arras” como prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto; en una compra inmobiliaria, esa señal encaja con la libertad de pactos y con las reglas del propio Código Civil sobre compraventa, incumplimiento, cláusula penal y desistimiento, en los artículos 1255, 1445, 1454, 1101, 1124 y 1152 a 1155 del Código Civil.

Qué son las arras y qué significa señal

En lenguaje llano, la señal es una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda y dejar claro que la operación va en serio. En España, esa señal no es un adorno: sirve para dar seguridad a las dos partes y marcar qué pasa si alguien se echa atrás antes de la escritura pública.

Cuando un contrato habla de arras, está hablando de una garantía ligada a una compraventa. No equivale todavía a entregar la casa, pero sí a fijar un compromiso previo muy concreto. Por eso, en una operación de vivienda en Madrid, Valencia, Sevilla o cualquier otra ciudad española, lo normal es que el documento diga con claridad si esas arras son confirmatorias, penales o penitenciales.

Para qué sirve el contrato de arras y cuándo se firma

El contrato de arras sirve para reservar el inmueble, fijar el precio y cerrar las condiciones mientras comprador y vendedor preparan la escritura. La práctica notarial lo usa para dejar claro qué se vende, por cuánto, en qué plazo y en qué punto se acaba la negociación.

1. El comprador revisa la vivienda, pide la nota simple al Registro de la Propiedad y comprueba si hay cargas, hipoteca o embargos.
2. El comprador y el vendedor firman el contrato privado de arras, normalmente cuando ya han cerrado el precio y no quieren que otro comprador se adelante.
3. Se fija una fecha límite para ir a notaría y otorgar la escritura pública, lo habitual en España es moverse entre 30 y 60 días, según la operación y el banco.
4. Si hace falta financiación, el banco tramita la hipoteca y se coordina la firma con la notaría.

Qué deja atado antes de la escritura

El papel deja atados cuatro puntos muy concretos: la reserva de la vivienda, el precio, el plazo para firmar y la salida ordenada de la negociación. Desde ese momento, la parte vendedora no debería seguir enseñando el piso como si estuviera libre, porque ya existe un compromiso privado.

También ayuda a evitar discusiones de última hora. Si el contrato dice cuándo hay que firmar, cuánto se entrega y qué tipo de arras son, hay menos margen para pelear después por interpretaciones. Si no lo dice, el conflicto suele llegar justo cuando una de las partes quiere cambiar las reglas.

Tipos de arras en España

En España se distinguen tres pactos que se parecen por fuera, pero funcionan de manera muy distinta por dentro.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias no dan una salida libre. Sirven para reforzar un contrato que ya existe y dejar claro que ambas partes se toman en serio la operación. En la práctica, si una de ellas incumple, la otra puede pedir que se cumpla lo firmado o reclamar la resolución del contrato con daños y perjuicios.

No están pensadas para marcharse del acuerdo pagando una cantidad y listo. Su lógica es la contraria: empujan al cumplimiento. Por eso, en una compraventa de vivienda en España, conviene no confundirlas con las arras penitenciales, que sí admiten desistimiento.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una cláusula penal: si alguien incumple, se activa una consecuencia económica ya pactada. La parte perjudicada puede quedarse con las arras como indemnización o exigir que la compraventa siga adelante, según cómo se haya redactado el contrato.

Aquí importa mucho el detalle. No es lo mismo una sanción cerrada que una sanción que el juez pueda moderar en ciertos supuestos. Por eso, en estas arras, el texto debe decir con precisión qué ocurre si el vendedor no firma o si el comprador no paga en plazo.

Arras penitenciales o de desistimiento

Estas son las que de verdad permiten salir del contrato sin tener que demostrar un incumplimiento. El artículo 1454 del Código Civil se invoca en la práctica para esta idea: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

La clave está ahí: no se trata de incumplir, sino de desistir pagando el coste pactado. Son las más usadas cuando el comprador quiere reservar la vivienda, pero todavía depende de que le concedan la hipoteca o de cerrar otro asunto personal o laboral.

Si el contrato no dice con claridad qué tipo de arras son, conviene no dar por hecho que existe desistimiento libre.

Qué pasa si una parte incumple o desiste

Hipoteca denegada: cuándo se pierde la señal

Esto pasa mucho en España: el comprador firma arras contando con que el banco aprobará la hipoteca, pero la entidad finalmente dice no. Si en el contrato no se puso una condición expresa de financiación, la señal suele quedar perdida cuando se trata de arras penitenciales.

BBVA recuerda que, si no se concede la hipoteca después de firmar unas arras, la cantidad pagada no se recupera salvo que el contrato lo haya previsto de forma clara. Dicho de forma sencilla: si quieres que el banco sea tu salvavidas, tiene que aparecer por escrito antes de firmar. En una compra de 180.000 euros con 15.000 euros de arras, la diferencia entre tener esa cláusula o no tenerla puede ser perder 15.000 euros o recuperarlos.

Cuánto dinero se entrega y qué debe incluir el contrato

En España, la señal suele moverse entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda. En la práctica notarial, si las partes necesitan más tiempo, la prórroga debe quedar firmada antes de que venza el plazo.

Ejemplo de arras sobre una vivienda de 250.000 euros

Imagina una vivienda en Zaragoza de 250.000 euros. Si las arras se fijan en el 10%, el comprador entrega 25.000 euros al firmar el contrato. Cuando llega la escritura, esos 25.000 euros se descuentan del precio final y quedan 225.000 euros por pagar, normalmente con fondos propios y, si existe, con préstamo hipotecario.

Si el plazo para firmar era de 45 días y el comprador no comparece sin causa pactada, en unas arras penitenciales perdería los 25.000 euros. Si quien falla es el vendedor, tendría que devolver 50.000 euros. Y si ambas partes acuerdan una prórroga por escrito de 15 días antes del vencimiento, la operación sigue viva sin que nadie pierda la señal por el simple retraso.

Diferencias con la compraventa, la hipoteca y la fiscalidad

• Las arras no transmiten todavía la propiedad; solo dejan reservada la vivienda y fijan las reglas del juego. La compraventa ya obliga a vender y comprar la casa en los términos del artículo 1445 del Código Civil.
• La hipoteca es un contrato distinto, con el banco, y no forma parte automática de las arras. Si quieres protegerte, la concesión de financiación debe aparecer como condición suspensiva y no como una expectativa verbal.
• En una vivienda de segunda mano, la compra suele tributar por el Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del ITPAJD. La gestión se mira en la comunidad autónoma donde esté el inmueble y en la práctica administrativa que marca la administración tributaria competente.
• En obra nueva, la operación entra normalmente en la Ley 37/1992, del IVA. Además, según el caso, puede haber AJD; para los trámites y orientaciones básicas, la Agencia Tributaria es una referencia útil antes de firmar.

Arras frente a contrato de compraventa

Las arras son un compromiso previo. La compraventa, en cambio, ya es el contrato que obliga a transmitir la vivienda y a pagar el precio. Por eso, cuando se firma la escritura ante notario, la operación pasa de reserva a obligación principal.

En la práctica, la diferencia importa mucho: con arras todavía hay margen para reservar, negociar y fijar condiciones; con la compraventa ya no hablamos de tanteos, sino de una venta cerrada en España, con sus consecuencias civiles y fiscales.

Hipoteca y tributación de la operación

• Si dependes del banco, deja por escrito que la compra queda sujeta a la concesión de financiación. Eso evita discutir después si la denegación de la hipoteca hace caer o no las arras.
• Si el banco dice no después de firmar y no había condición suspensiva, la señal suele perderse, sobre todo si eran arras penitenciales.
• En una segunda mano, piensa en el ITP y en los plazos de tu comunidad autónoma; cambia el tipo y cambia también la gestión práctica.
• En una obra nueva, revisa el IVA y, si procede, AJD antes de cerrar nada. Un pequeño error fiscal en una compra de vivienda en España sale caro.
• Si la vivienda está en una comunidad como Andalucía, Madrid o Cataluña, conviene mirar el trámite concreto en la administración autonómica correspondiente, porque el impuesto no se gestiona igual en todas.
• Cuando haya dudas, la notaría, la gestoría o un abogado de tu provincia pueden revisar el contrato antes de firmar y evitar que la señal se convierta en un problema.