Arras en la compra de una casa en España: qué son, tipos y qué pasa si no firmas

Qué son las arras y para qué sirven al comprar una vivienda

Las arras son un pacto privado previo a la compraventa de una vivienda en España: sirven para dejar atada la operación mientras comprador y vendedor rematan hipoteca, documentación y fecha de firma. Nacen de la libertad de pactos del artículo 1254 del Código Civil y del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre que no contradigan la ley, la moral ni el orden público.

En una compra de casa en España, las arras cumplen una función muy práctica: reservan la vivienda, fijan un precio y marcan un plazo para elevar la operación a escritura pública en notaría. No son un simple “aparto” informal; bien redactadas, ordenan quién paga, cuándo se firma y qué pasa si una de las partes se echa atrás.

Las arras no venden todavía la casa, pero sí dejan el camino jurídico bastante cerrado si el contrato está bien escrito.

Qué tipos de arras existen en España

En España se suelen manejar tres modalidades, todas ellas usadas de forma bastante uniforme en compraventa de vivienda. La clave está en qué pasa si alguien incumple: no todas permiten desentenderse del contrato por igual.

• Arras confirmatorias: refuerzan el compromiso de compra.
• Arras penitenciales: permiten desistir, con la consecuencia económica prevista por ley.
• Arras penales: fijan una pena si se incumple, pero no liberan de cumplir.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias sirven para dejar constancia de que el contrato ya existe y está vivo. Si una parte incumple, la otra puede pedir cumplimiento o resolver el contrato con daños y perjuicios, apoyándose en el artículo 1091 del Código Civil, el artículo 1101 del Código Civil y el artículo 1124 del Código Civil.

En la práctica, si el vendedor se niega a firmar la escritura o el comprador se desdice sin causa pactada, el conflicto no se queda en “pierdo la señal y ya está”: puede acabar en reclamación judicial de cumplimiento, resolución e indemnización. Por eso, cuando las arras son confirmatorias, el contrato debe estar bastante pulido.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más conocidas en la compra de vivienda en España porque permiten desistir de la operación. El artículo 1454 del Código Civil establece que, si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; y si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.

Aquí está la diferencia importante: no hace falta probar daño ni discutir mucho más para aplicar esa consecuencia, siempre que el contrato diga claramente que son penitenciales. Si el texto es ambiguo, los juzgados suelen mirar con lupa la redacción porque no se presume este tipo de arras sin decirlo bien.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una cláusula penal: si alguien incumple, paga la pena pactada, pero eso no borra la obligación principal de firmar o cumplir. Lo regulan los artículos 1152 a 1155 del Código Civil, 1153, 1154 y 1155.

La idea es sencilla: la pena castiga el incumplimiento, pero no sustituye automáticamente la compraventa. Si se pactan arras penales, conviene dejar muy claro si esa penalización es compatible con reclamar además el cumplimiento o si lo excluye; ahí la redacción manda mucho.

Qué debe recoger el contrato de arras

Un contrato de arras serio no se hace con dos líneas y una transferencia. Debe dejar cerrados los datos básicos de la operación para que luego no haya dudas sobre qué se compra, por cuánto y en qué condiciones.

• Identificación completa de comprador y vendedor: nombre, DNI/NIE y domicilio.
• Descripción exacta de la vivienda: dirección, planta, puerta, referencia catastral si se tiene y datos de finca.
• Mención de anexos si los hay: garaje, trastero, terraza de uso exclusivo o elementos vinculados.
• Precio total pactado de compraventa.
• Importe de la señal y forma en que se entrega: transferencia, cheque bancario o similar.
• Forma de pago del resto del precio y si habrá hipoteca.
• Plazo máximo para firmar la escritura pública en notaría.
• Estado de cargas: hipoteca, embargo, usufructo o afecciones inscritas en el Registro de la Propiedad.
• Distribución de gastos y quién asume cada gestión.
• Condiciones específicas: obtención de financiación, cancelación de cargas, entrega de llaves o salida del vendedor.
• Si procede, referencia a la notaría donde se otorgará la escritura.

Si la vivienda tiene cargas o situaciones raras, mejor pedir nota simple al Registro de la Propiedad antes de firmar. Y si hay hipoteca pendiente del vendedor, hay que dejar escrito cómo se cancela y en qué momento.

Cuánto dinero se entrega como arras y cómo se calcula la señal

En España, lo habitual es entregar entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda, aunque en muchas operaciones el 10% se ha convertido en la referencia más común. Esa cantidad se descuenta del precio final cuando se firma la compraventa.

La lógica es simple: si la casa cuesta 200.000 € y das 20.000 € de arras, en la notaría te quedarán 180.000 € por pagar, salvo que hayáis pactado otra cosa. La señal no va “aparte” del precio: forma parte del precio final.

Ejemplo de señal sobre una vivienda de 250.000 €

Supongamos una vivienda en Zaragoza con precio cerrado de 250.000 €:

• Con un 5% de arras: entregas 12.500 €.
• Con un 10% de arras: entregas 25.000 €.
• Con un 15% de arras: entregas 37.500 €.

Si pactas 25.000 € de señal, esa cifra se descuenta del precio final: en la escritura solo quedarán 225.000 € por abonar, además de los gastos y tributos que correspondan.

Qué plazo hay para firmar la compraventa y cuándo pedir prórroga

1. Fija una fecha cerrada para la firma de la escritura en notaría, normalmente con margen para tramitar hipoteca, notas simples y cancelaciones.
2. Deja ese plazo por escrito en el contrato de arras. No conviene fiarlo a una fecha verbal ni a “cuando el banco responda”.
3. Si ves que no llegas a tiempo por un motivo real, pide prórroga antes de vencer el plazo y que ambas partes la acepten por escrito, amparadas en la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.
4. Si el plazo expira sin firmar ni prorrogar, se aplicará la consecuencia prevista en el contrato y en el tipo de arras pactado.
5. Conserva siempre el justificante de la prórroga y la comunicación con la otra parte; en una discusión posterior, esos mensajes valen oro.

En la práctica española, muchos contratos fijan unos 90 días, pero no existe un plazo legal único para todas las arras. Lo importante no es la cifra “habitual”, sino que el calendario sea razonable para obtener hipoteca, coordinar mudanza y cancelar cargas si las hay.

Qué pasa si una de las partes no firma o incumple

La diferencia entre perder la señal y reclamar daños no es menor. En arras penitenciales, el efecto económico ya viene cerrado por ley; en confirmatorias y penales, el pleito puede abrirse bastante más.

Si no te conceden la hipoteca

Si no se concede la hipoteca y no se pactó una condición suspensiva, el comprador suele quedar igualmente atado al contrato. En ese escenario, la falta de financiación no borra por sí sola el compromiso: lo habitual es que el comprador pierda la cantidad entregada en concepto de arras si eran penitenciales, o incluso que se exponga a más reclamaciones si el contrato era confirmatorio o penal.

En España, la práctica bancaria habitual es pedir la hipoteca después de reservar la vivienda, pero eso no protege automáticamente al comprador. Si quieres blindarte, hay que dejar escrito que la eficacia del contrato queda condicionada a la concesión de financiación por una entidad concreta, con plazo y cuantía mínima. Sin esa cláusula, el riesgo lo asume quien compra.

Arras, reserva y contrato de compraventa: diferencias clave

La diferencia principal entre arras y compraventa es que la primera todavía deja un margen de salida pactada o de reclamación según su tipo, mientras que la compraventa ya obliga a transmitir la vivienda. Y entre reserva y arras también hay distancia: la reserva suele ser un paso previo más ligero, con un importe menor y menos desarrollo jurídico.

Cómo tributan las arras en vivienda usada y obra nueva

En vivienda usada, las arras vinculadas a la compra suelen terminar integradas en la operación gravada por ITP en la comunidad autónoma donde esté el inmueble. En vivienda nueva, la operación va por IVA y, además, suele entrar AJD por la escritura. La AEAT explica el IVA estatal, y la gestión práctica de ITP y AJD la lleva la hacienda autonómica correspondiente —Generalitat, Junta, Comunidad o diputación foral, según el territorio—.

Si vas a comprar en Madrid, Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana o cualquier otra comunidad, mira el tipo aplicable antes de firmar: cambia bastante y puede mover miles de euros. En una vivienda usada de 250.000 €, un 6% de ITP serían 15.000 €; con un 10% serían 25.000 €.

La señal no es solo un anticipo: también puede arrastrar efectos fiscales distintos según compres vivienda usada o nueva.