Arras condicionadas a hipoteca en España: qué son, cómo redactarlas y qué pasa si el banco no concede la financiación

Qué son las arras condicionadas a hipoteca y en qué se diferencian de unas arras “normales”

Las arras condicionadas a hipoteca son un acuerdo previo de compraventa en el que la operación queda atada a que el banco conceda la financiación. Si el préstamo no sale adelante dentro del plazo pactado y el comprador ha hecho lo que debía, lo habitual es que recupere el dinero entregado.

La diferencia con unas arras “normales” está en la condición. En las arras sin esa protección, la entrega de dinero funciona como señal, penalización o compromiso de compra, pero no como salvavidas si la hipoteca falla. Aquí manda la libertad de pactos del art. 1255 CC y la fuerza obligatoria de lo pactado en el art. 1258 CC; además, cuando hablamos de arras penitenciales entra el artículo 1454 del Código Civil, que permite desistir perdiendo o devolviendo el doble, pero no resuelve por sí solo el problema de la financiación.

La doctrina del Tribunal Supremo ha admitido este tipo de pactos cuando la cláusula es clara, completa y equilibrada. El punto decisivo no es el nombre que le pongas al papel, sino que se entienda sin dudas qué pasa si el banco dice que no.

Si la hipoteca es una condición para comprar, debe quedar escrita como tal; si no, el dinero entregado puede quedar atrapado en una arras ordinaria.

Cuándo conviene firmarlas y cuánto dinero suele entregarse

Convienen sobre todo cuando el comprador depende de la financiación bancaria para cerrar la compra y no quiere asumir el riesgo de perder las arras por una denegación que no controla. También son útiles si la vivienda está muy demandada en España y el vendedor quiere una señal seria, pero el comprador aún no tiene la aprobación definitiva.

En la práctica, lo más habitual en España es movernos entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Hay operaciones en las que se sube hasta el 15%, pero ahí hay que afinar mucho la cláusula: cuanto más dinero pongas, más importante es dejar atada la salida si la hipoteca no llega.

Cómo redactar la cláusula de arras condicionadas a hipoteca sin dejar huecos

La redacción debe ser precisa. Aquí no valen fórmulas vagas del tipo ‘si el banco no concede la hipoteca, ya veremos’. La cláusula debe encajar con la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil y con la buena fe e integración del contrato del artículo 1258 del Código Civil, para que no deje dudas después.

1. Fija el precio total de la vivienda y el importe exacto de las arras.
2. Indica el importe mínimo de financiación que debe aprobar el banco.
3. Señala el plazo para pedir la hipoteca y el plazo máximo de respuesta.
4. Define cuántos bancos debe consultar el comprador.
5. Aclara qué condiciones son aceptables y cuáles no.
6. Exige prueba documental de la denegación y fija cuándo se devuelve el dinero.

Plazo para solicitar la hipoteca y número de entidades

Lo razonable es dar al comprador un margen corto pero realista, normalmente entre 10 y 20 días para iniciar la solicitud y dejar huella documental. Si el plazo es demasiado breve, el comprador puede quedarse sin tiempo para mover el expediente; si es demasiado largo, el vendedor queda atado sin necesidad.

• Pide que el comprador solicite la hipoteca en 2 o 3 entidades distintas, para demostrar diligencia.
• Haz que el plazo cuente desde la firma de arras, no desde la reserva verbal ni desde el primer mensaje con la inmobiliaria.
• Deja claro que la solicitud debe presentarse con documentación completa, no solo con una visita al banco.
• Si el contrato lo permite, exige que al menos una de las solicitudes sea en una entidad distinta de la que ya había hecho una preevaluación.

Qué documentación de denegación conviene exigir

Para acreditar que la denegación no es imputable al comprador, conviene pedir algo más que una llamada de teléfono. Sirven mejor documentos que dejen rastro.

• Carta o email del banco indicando la denegación o la no aprobación definitiva.
• Resguardo de la solicitud presentada y fecha de entrada del expediente.
• Mensaje donde la entidad explique el motivo: ratio de endeudamiento, tasación, perfil de riesgo o política interna.
• Justificante de que el comprador entregó la documentación pedida en plazo.

Qué hacer si la firma de la hipoteca se retrasa

Si el banco va más lento de lo previsto, no improvises. Lo sensato es firmar una adenda o prórroga por escrito antes de que venza el plazo original. Ahí hay que poner el nuevo plazo, el motivo del retraso y la firma de las dos partes. Si no lo dejas por escrito, luego es fácil discutir si el retraso estaba consentido o no.

Tipos de arras en España: confirmatorias, penales y penitenciales

En España, el contrato de arras no tiene por qué ser igual que la compraventa definitiva. Sirve para asegurar la operación, pero sus efectos dependen de lo que diga el papel y del tipo de arras que se pacten.

Arras confirmatorias

Las confirmatorias no están pensadas para echarse atrás sin coste. Refuerzan el compromiso y, si una parte incumple, la otra puede pedir cumplimiento o resolución. En la práctica, se usan cuando las partes quieren dejar claro que el acuerdo va en serio y que no hay salida fácil.

Arras penales

Aquí la clave es la penalización pactada. Si alguien incumple, se activa la pena prevista y puede reclamarse además lo que el contrato permita. Son útiles cuando quieres poner una sanción concreta, pero necesitan una redacción muy cuidada para no mezclar pena, daños y resolución sin orden.

Arras penitenciales

Son las más conocidas porque permiten desistir. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble. Son las que mejor encajan con una salida negociada, pero no te protegen por sí solas frente a la hipoteca si no añades la condición suspensiva.

Qué pasa si el banco no concede la hipoteca: devolución, pérdida o prórroga

La respuesta depende de cómo esté escrita la cláusula y de si el comprador ha actuado con diligencia. El mapa real es este:

1. Si la cláusula suspensiva está bien hecha, toca pedir devolución.
2. Si la cláusula falta o es ambigua, aparece el riesgo de pérdida o de discusión.
3. Si ambas partes quieren seguir, lo correcto es ampliar el plazo por escrito.

Si la cláusula suspensiva está bien escrita

Cuando el contrato dice de forma clara que la compraventa depende de la obtención de hipoteca y el comprador puede probar que ha intentado conseguirla de buena fe, lo normal es recuperar lo entregado sin penalización. Aquí el elemento clave es la diligencia: solicitar financiación en plazo, aportar papeles y documentar la denegación.

Si la cláusula falta o está mal redactada

Si no se ha previsto la protección hipotecaria, o si está redactada de forma dudosa, el vendedor puede defender que las arras son penitenciales o que el comprador ha incumplido. En ese escenario, el riesgo de perder el dinero entregado sube mucho y la devolución puede acabar en pelea formal.

Si hace falta ampliar el plazo

La prórroga solo funciona bien si las dos partes la aceptan por escrito. La adenda debe dejar claro por qué se amplía, hasta qué fecha nueva y qué pasa si, aun así, el banco no responde.

1. Redacta un anexo o adenda con la nueva fecha de vencimiento.
2. Identifica la causa del retraso: tasación, estudio de riesgo o papeleo del banco.
3. Firma el documento comprador y vendedor, idealmente con fecha cierta.

Ejemplo con cifras: vivienda de 200.000 € y arras de 10.000 €

Ana, administrativa en Sevilla, firma unas arras de 10.000 € para comprar una vivienda de 200.000 €. Su banco le pide más documentos y, tras 18 días, le deniega la hipoteca porque el nivel de endeudamiento no le sale al 35% que maneja la entidad. Ana había pedido financiación en dos bancos y guardado los correos de rechazo.

Si el contrato dice que la compra queda supeditada a la concesión de una hipoteca de, por ejemplo, 180.000 € en un plazo de 20 días, Ana puede reclamar la devolución de los 10.000 € sin penalización. Si, en cambio, el contrato no prevé esa condición y solo habla de arras sin más, el vendedor puede sostener que se queda la señal y que la denegación bancaria no le afecta.

El cambio práctico es enorme: con cláusula bien hecha, Ana recupera 10.000 €; sin cláusula, puede pasar meses discutiendo si los pierde o no.

Qué hacer si el vendedor no devuelve las arras o se niega a prorrogar

La reclamación hay que moverla rápido y con pruebas. El orden razonable es este:

1. Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, explicando que la hipoteca ha sido denegada y pidiendo la devolución en un plazo breve, por ejemplo 7 días.
2. Si no responde, intenta una negociación escrita o una mediación privada en los días siguientes, dejando constancia de que el comprador sí actuó con diligencia.
3. Si el vendedor mantiene la negativa, prepara la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente por la ubicación de la finca.
4. En la demanda, apóyate en el incumplimiento contractual del artículo 1101 del Código Civil y en la resolución del vínculo que permite el artículo 1124 del Código Civil, según cómo esté redactado el contrato.

Fiscalidad y checklist antes de firmar unas arras con hipoteca

Antes de firmar, revisa tres frentes a la vez: impuestos, préstamo y documentación de la compra. En España, el coste fiscal cambia mucho si la vivienda es nueva o usada, y además la comunidad autónoma puede marcar diferencias en el ITP.

• Banco: pide por escrito la preevaluación, la FEIN y la documentación precontractual si ya hay oferta formal; en hipotecas sobre vivienda, revisa también lo que exigen los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
• Notaría: comprueba que la cláusula de arras y la de financiación dicen lo mismo que habéis firmado con la inmobiliaria o con el vendedor.
• Registro de la Propiedad: pide nota simple para ver cargas, titularidad y posibles embargos.
• AEAT y hacienda autonómica: confirma quién liquida el impuesto y en qué plazo, porque en ITP/AJD el gestor suele ser la comunidad autónoma, no el banco.

Impuestos según sea vivienda nueva o de segunda mano

Si compras vivienda nueva, la operación suele tributar por IVA y, además, puede llevar AJD según la escritura y la normativa aplicable. En una vivienda usada, lo normal es pagar ITP, que se liquida ante la administración tributaria de la comunidad autónoma correspondiente. Esta diferencia está en el Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en la Ley 37/1992, del IVA.

Qué revisar en IRPF si se devuelven, retienen o duplican las arras

La devolución simple no suele generar un efecto relevante en IRPF para quien recupera su dinero, pero la cosa cambia si se retienen o se devuelven duplicadas. Ahí puede haber una alteración patrimonial y la Ley 35/2006, del IRPF obliga a mirar quién cobra, por qué y con qué documento. Si el vendedor se queda una cantidad por incumplimiento, o si devuelve el doble, conviene revisar la declaración antes de presentarla ante la AEAT.