Arras: cuánto se paga en España y qué porcentaje es habitual

Qué es un contrato de arras y para qué sirve en una compraventa de vivienda

En España, lo habitual es entregar entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda como arras; en una reserva previa, la cifra suele moverse entre el 1% y el 5%. Esa señal sirve para apartar la casa, fijar precio y plazos, y dejar por escrito qué pasa si comprador o vendedor incumplen.

Las arras nacen de la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil: las partes pueden fijar el contenido del acuerdo mientras no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. En una compraventa de vivienda en España, ese contrato no sustituye a la escritura pública, pero sí ordena la operación y reduce mucho el margen de discusión.

La clave está en cómo se redacta. Si el contrato guarda silencio, luego hay pelea sobre si la señal era un simple anticipo del precio, una salida libre o una penalización cerrada. Por eso importa mucho que el texto diga si las arras son confirmatorias, penitenciales o penales, porque el efecto jurídico cambia bastante.

Cuando hay incumplimiento, entra en juego la idea de resolución contractual del artículo 1124 del Código Civil: la parte cumplidora puede pedir que se resuelva el contrato y reclamar daños y perjuicios, salvo que las partes hayan pactado otra cosa con suficiente claridad. Si además son arras penitenciales, la salida está prevista de forma expresa en el artículo 1454 del Código Civil.

Cuánto se paga de arras en España y qué diferencia hay con la reserva

No hay una cifra única en España, pero sí un patrón bastante repetido. La reserva suele quedarse en una horquilla más baja y las arras en una más alta. La reserva aparta la vivienda del mercado durante un tiempo corto; las arras conectan ya con la compraventa y con sus consecuencias si alguien se echa atrás.

En la práctica, muchas operaciones en España se mueven alrededor del 10% cuando se firman arras. No es una regla cerrada, pero sí una referencia muy habitual en pisos de segunda mano en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Zaragoza. Cuanto más alta sea la señal, más fuerza psicológica tiene el acuerdo y más compromiso transmite a ambas partes.

Ejemplo de cálculo con una vivienda de 250.000 €

Imagina que compras un piso en Sevilla por 250.000 € y pactas unas arras del 8%. Al firmar entregas 20.000 €.

• Precio total de la vivienda: 250.000 €
• Arras pactadas: 8%
• Cantidad entregada al firmar: 20.000 €
• Cantidad pendiente en la escritura: 230.000 €

Si, en vez de arras, se tratara de una reserva del 3%, la entrega inicial sería de 7.500 €. La diferencia no es menor: con una señal más alta, el comprador bloquea mejor la operación, pero también asume más riesgo si luego falla la compra.

Tipos de arras y consecuencias si una de las partes incumple

• Confirmatorias: refuerzan el contrato y prueban que hay una compraventa seria en marcha.
• Penitenciales: permiten desistir, pero con coste económico para quien se eche atrás.
• Penales: fijan una pena si alguien incumple, con el alcance que hayan pactado las partes.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio y como prueba de que el contrato va en serio. Si una de las partes no cumple, la otra puede pedir que se respete lo pactado o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios conforme al artículo 1101 del Código Civil y al artículo 1124 del Código Civil.

Aquí no hay una puerta automática para arrepentirse. Si el comprador se echa atrás sin cobertura contractual, puede perder la señal y además responder por el perjuicio causado; si quien incumple es el vendedor, el comprador puede reclamar lo que proceda según el contrato y el daño acreditado.

Arras penitenciales

Estas son las que mucha gente tiene en la cabeza cuando habla de arras. El artículo 1454 del Código Civil permite que las partes se desliguen del contrato pagando un precio por ese desistimiento: si se retracta el comprador, pierde el dinero entregado; si se retracta el vendedor, devuelve el doble.

Eso sí, no conviene dar por hecho que son penitenciales si el contrato no lo dice de forma clara. En España, cuando la redacción es ambigua, el pleito suele centrarse en interpretar qué quiso decir realmente el documento. Por eso hay que dejar negro sobre blanco que existe derecho a desistir y cuál es la consecuencia exacta.

Arras penales

Las arras penales meten una sanción económica por incumplir, no por desistir libremente. La base general está en el artículo 1152 del Código Civil: la pena sustituye la indemnización de daños y perjuicios, salvo que el contrato diga otra cosa o que la redacción permita acumular ambas vías.

En una compraventa en España, esto sirve para fijar una cantidad concreta si falla la firma de la escritura, si no se paga en plazo o si no se entrega la vivienda como se había pactado. Lo importante es leer si la pena es única, mínima, acumulable o excluyente, porque ahí cambia todo el efecto práctico.

Si el contrato no dice qué tipo de arras son, luego llega el problema de interpretación. Nombrarlas bien evita pleitos y discusiones innecesarias.

Qué debe incluir el contrato de arras para evitar problemas

• Datos completos de comprador y vendedor: nombre, DNI o NIE, domicilio y estado civil si afecta al régimen de la operación.
• Descripción exacta de la vivienda: dirección, planta, puerta, anejos, garaje, trastero y cualquier elemento que entre en la venta.
• Referencia registral: finca, tomo, libro, folio y Registro de la Propiedad donde conste inscrita la vivienda.
• Precio total de la compraventa y cómo se imputa la señal al precio final.
• Importe exacto de las arras, fecha de entrega y medio de pago.
• Forma de pago: transferencia bancaria, cheque nominativo u otro medio que deje rastro.
• Plazo para firmar la escritura pública ante notario, con fecha cerrada o con una ventana temporal concreta.
• Cargas y deudas: hipoteca, embargos, afecciones, IBI, derramas de comunidad o arrendamientos.
• Documentación de la vivienda: nota simple, certificado de eficiencia energética, recibos, certificado de estar al corriente con la comunidad y, si procede, cédula o licencia.
• Reparto de gastos y cláusulas de rescisión: quién paga notaría, registro, gestoría, cancelación de cargas y qué pasa si una parte incumple.

Cuanto más fino esté este listado, menos margen habrá para discusiones después. En una vivienda en España, dos frases vagas hoy pueden convertirse en un problema caro dentro de dos meses.

Firma del contrato, notario y forma de pago

1. Revisa la documentación en el Registro de la Propiedad y, si hace falta, en Catastro antes de entregar la señal. Lo normal es pedir la nota simple unos días antes de firmar; suele estar disponible en 24 a 72 horas.
2. Firma el contrato de arras entre comprador y vendedor, con o sin notario. No es obligatorio pasar por notaría para las arras, pero sí es recomendable si la operación es compleja o si queréis que el documento quede mejor atado. Si ambas partes están conformes, el texto puede adaptarse antes de firmar.
3. Paga por transferencia bancaria y guarda el justificante. Puede entregarse en efectivo, pero en España es mucho más seguro dejar rastro bancario: fecha, importe y concepto. Así luego no hay discusión sobre si el dinero se entregó o no.
4. Fija la escritura de compraventa en la notaría y coordina la hipoteca con tu banco. Lo habitual es dejar un plazo de 30 a 90 días para escriturar, aunque depende de la operación. Si hay préstamo hipotecario, conviene casar la fecha con la revisión de la entidad y con la cancelación de cargas del vendedor.

Fiscalidad de las arras y qué ocurre si la hipoteca no sale

La fiscalidad no grava el papel de arras en sí, sino la compraventa a la que sirven de antesala. En España, la referencia práctica depende de si la vivienda es usada o nueva, y el trámite acaba tocando a la comunidad autónoma competente donde esté el inmueble. La Agencia Tributaria publica la información general, pero en ITP y AJD manda la administración autonómica: no es lo mismo comprar en Madrid que en Cataluña, Andalucía o la Comunitat Valenciana.

Si compras una vivienda usada, lo normal es pagar ITP. La base legal está en el artículo 7.1.A del Real Decreto Legislativo 1/1993, del ITPAJD, y la gestión corresponde a la hacienda de la comunidad autónoma donde se encuentre la casa. El tipo exacto cambia según la autonomía y, en muchos casos, también según edad, familia numerosa, discapacidad o compra de vivienda habitual.

Si compras obra nueva, la operación suele llevar IVA según el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, del IVA y, además, AJD en la escritura pública conforme al artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, del ITPAJD. Aquí el IVA lo repercute el promotor o vendedor y el AJD se liquida ante la comunidad autónoma, con el tipo que marque cada autonomía.

Vivienda usada y obra nueva

En la práctica, el detalle fino cambia según la autonomía y la operación concreta, pero esta tabla resume lo normal en España. Si el piso está en Málaga, Valencia o Bilbao, el impuesto no se calcula igual por las bonificaciones autonómicas y por la normativa propia de cada territorio.

Si el banco no aprueba la hipoteca

Si el banco no concede la hipoteca después de firmar unas arras, la señal no se recupera por arte de magia. Si el contrato no condiciona la compra a la obtención de financiación, el comprador puede quedar en incumplimiento y perder el dinero entregado. Por eso conviene pactar una cláusula suspensiva muy concreta: importe mínimo del préstamo, plazo para conseguir respuesta, y prueba escrita de la denegación.

La fórmula práctica es sencilla: compra sujeta a financiación por X euros, en un plazo de X días, con obligación de aportar al menos una o dos denegaciones bancarias si el préstamo no sale. Si esa cláusula está bien redactada, el comprador tiene una salida razonable cuando el banco dice no; si no existe, la negativa de la entidad no basta por sí sola para liberar la operación.

Preguntas frecuentes sobre las arras en España

Preguntas frecuentes sobre las arras