Herencia de la vivienda habitual de los padres en España: cómo se reparte, impuestos y trámites

Qué ocurre al heredar la vivienda habitual de los padres

Al heredar la vivienda habitual de los padres en España, la casa no pasa automáticamente a un solo hijo: se reparte según el testamento y, si no lo hay, según las legítimas y la sucesión intestada del Código Civil, en especial los arts. 658, 806, 808, 834 y ss. y 912 y ss. Además, casi siempre hay que mirar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y, si se cumplen requisitos, la reducción por vivienda habitual.

Si hay testamento y si no lo hay

• Con testamento, los padres pueden ordenar quién recibe la casa, pero no pueden vaciar las legítimas de hijos y demás herederos forzosos.
• Si hay hijos, el cónyuge viudo suele conservar el usufructo que le corresponda y los hijos reciben la propiedad, completa o en nuda propiedad según el reparto.
• Si no hay testamento, entran primero los herederos forzosos: descendientes, después ascendientes y, en su caso, el cónyuge viudo.
• Si no existen descendientes ni ascendientes, el cónyuge puede llegar a heredar con preferencia sobre los colaterales.
• Si tampoco hay cónyuge, la herencia pasa a hermanos, sobrinos u otros parientes llamados por la ley.

La clave está en separar propiedad, nuda propiedad y usufructo: no siempre hereda quien se queda viviendo en la casa.

Cómo se reparte la casa entre hijos, cónyuge y demás herederos

Cuando hay vivienda habitual, el reparto práctico suele girar alrededor de una idea: o se mantiene la copropiedad entre varios, o se adjudica el inmueble a uno solo y se compensa al resto. El papel del viudo o viuda depende mucho de si hay hijos, ascendientes o solo parientes colaterales.

Adjudicar la vivienda a un heredero y compensar a los demás

Si nadie quiere seguir en copropiedad, lo más limpio suele ser adjudicar la vivienda a un solo heredero y compensar a los demás con dinero o con otros bienes de la herencia. En una casa de 300.000 € heredada por tres hijos, cada parte económica equivale, en bruto, a 100.000 €; si uno se queda el piso, deberá compensar a los otros dos con 200.000 € o con activos equivalentes.

Esto evita el bloqueo típico de la comunidad hereditaria: decisiones por unanimidad, discusiones por las reformas, problemas para alquilar o vender y desgaste familiar. Si no hay liquidez suficiente, a veces se pacta una venta y reparto, o una adjudicación con aplazamiento del pago entre herederos.

Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda en España

La herencia de la vivienda habitual de los padres en España suele activar tres frentes tributarios: el ISD, la plusvalía municipal y, en principio, no el IRPF por la propia adquisición mortis causa.

Plazo de seis meses, prórroga y dónde presentar el ISD

1. Reúne el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades; este último se pide en el Ministerio de Justicia, normalmente pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento.
2. Localiza el testamento o, si no existe, prepara la documentación de la sucesión intestada con notaría.
3. Presenta la autoliquidación del ISD ante la agencia tributaria de la comunidad autónoma competente, por sede electrónica o en oficina, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento.
4. Si no llegas a tiempo, pide la prórroga antes de que venza el quinto mes; el plazo total puede estirarse hasta un año.
5. Guarda el justificante del pago o de la presentación, porque te lo pedirán para la escritura y la inscripción registral.

Plusvalía municipal e IRPF: quién los liquida y quién no

• La plusvalía municipal la gestiona el ayuntamiento donde está la vivienda y solo afecta al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
• Si la casa está en suelo rústico, no hay plusvalía municipal por ese concepto.
• En una herencia, el fallecido no declara IRPF por la transmisión de la vivienda y el heredero tampoco paga IRPF por recibirla.
• Otra cosa es la venta posterior: ahí sí puede aparecer una ganancia patrimonial en IRPF para quien venda.
• Si el inmueble está en un municipio como Barcelona, Sevilla o Valencia, revisa siempre el procedimiento local, porque hay ayuntamientos que liquidan por autoliquidación y otros por notificación.

Qué reducción aplica a la vivienda habitual heredada

• La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, en su art. 20.2.c), permite una reducción estatal del 95 % sobre el valor de la vivienda habitual del causante.
• La vivienda debe haber sido realmente habitual para la persona fallecida; una segunda residencia no entra en esta reducción.
• La reducción está pensada para cónyuge, ascendientes, descendientes y, en ciertos casos, colaterales mayores de 65 años que convivieran con la persona fallecida.
• El heredero debe mantener la vivienda en su patrimonio durante al menos cinco años desde el fallecimiento.
• Si hay varios herederos, cada uno aplica la reducción sobre la parte que adquiere, siempre que cumpla los requisitos.

Requisitos para no perder la reducción por vivienda habitual

• Que la casa figure como vivienda habitual del causante y pueda acreditarse con hechos: padrón, recibos de suministros, IBI, domicilio fiscal y uso real.
• Que el heredero no transmita la vivienda antes de los cinco años de mantenimiento.
• Que no se vacíe la adquisición mediante una venta encubierta o una cesión que rompa el requisito de permanencia.
• Que se conserve la documentación de la herencia y de la ocupación, por si la administración autonómica pide comprobarlo.
• Que, si hay varios herederos, ninguno rompa por su cuenta el compromiso respecto de su cuota.

Si quieres conservar el beneficio fiscal, la casa tiene que seguir en tu patrimonio y no solo en la escritura.

Cataluña: reducción del 95 % y particularidades autonómicas

En Cataluña hay que mirar el Decreto Legislativo 1/2024, de 12 de marzo, que integra el Libro VI del Código Tributario catalán, y la información de la Agencia Tributaria de Catalunya. La regla catalana para la vivienda habitual se formula como reducción del 95 % con límite de 500.000 € sobre el valor de la vivienda habitual, y la conexión autonómica pasa por la residencia habitual del causante.

Quién puede aplicar la reducción o bonificación en Cataluña

• Cónyuge viudo o viuda.
• Hijos y demás descendientes.
• Padres, abuelos y demás ascendientes.
• Colaterales mayores de 65 años que convivieron con la persona fallecida en los dos años anteriores al fallecimiento.
• Cada heredero debe encajar en su grupo y acreditar la convivencia cuando sea necesaria.

Qué cambia si se hereda fuera de Cataluña o con residencia distinta

La reducción catalana no se aplica por el mero hecho de que la vivienda esté en Barcelona, Girona, Tarragona o Lleida. Lo que manda es el punto de conexión fiscal, sobre todo la residencia habitual del causante. Si tu padre vivía en Madrid y deja una casa en Cataluña, no puedes dar por hecho que te toca la reducción catalana; tendrás que mirar la normativa de la comunidad autónoma que resulte competente.

Tampoco conviene mezclar conceptos: la fuente oficial catalana habla de reducción del 95 %, mientras que algunas guías usan la palabra bonificación. Jurídicamente no son lo mismo, y confundirlas lleva a errores en la autoliquidación.

Cómo se calcula el usufructo y la nuda propiedad de la casa

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una vivienda ajena conservando su forma y sustancia; la nuda propiedad es la titularidad sin el uso inmediato. En la herencia de la vivienda habitual, esto explica por qué el cónyuge puede quedarse con el uso y los hijos con la propiedad desdoblada.

Ejemplo: Manuel fallece en Zaragoza con 72 años y deja una vivienda valorada en 240.000 €. Si a su viuda le corresponde un usufructo vitalicio, el valor fiscal se calcula restando la edad a 89: 89 – 72 = 17 %. Ese usufructo vale 40.800 €, y la nuda propiedad suma 199.200 €. Si hay dos hijos, cada uno consolida 99.600 € de nuda propiedad. Si, en vez de vitalicio, el usufructo fuera temporal de 10 años, la regla del 2 % por año llevaría la valoración al 20 %: 48.000 €.

Usufructo temporal y usufructo vitalicio

• Usufructo temporal: 2 % del valor total del inmueble por cada año de duración, con un máximo del 70 %.
• Usufructo vitalicio: se toma la edad del usufructuario y se resta a 89; el resultado no puede bajar del 10 % ni superar el 70 %.
• Si el cálculo te da menos del 10 %, se aplica el mínimo fiscal.
• Si supera el 70 %, se queda en el tope del 70 %.
• Esta valoración importa porque separa lo que recibe el viudo o viuda de lo que reciben los hijos en la herencia.

Qué trámites hay que hacer después del fallecimiento

1. Pide el certificado de defunción en el Registro Civil y el certificado de últimas voluntades en el Ministerio de Justicia.
2. Si hay testamento, solicita copia autorizada en la notaría correspondiente; si no lo hay, abre la sucesión intestada con notaría.
3. Firma la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, con inventario de la vivienda, saldos, cargas y reparto.
4. Presenta y paga el ISD ante la comunidad autónoma competente dentro de los seis meses, con posibilidad de prórroga hasta un año.
5. Liquida, si procede, la plusvalía municipal ante el ayuntamiento del municipio donde está la casa.
6. Inscribe la adjudicación en el Registro de la Propiedad y, si cambia la titularidad o el uso, actualiza también el Catastro.
7. Si hay hipoteca, comunidad de propietarios o seguro vinculado, comunica el cambio para evitar recibos o incidencias inútiles.

Si se vende la vivienda antes de cinco años

Si vendes la vivienda antes de cumplir el plazo de mantenimiento de cinco años, puedes perder la reducción aplicada y tocará regularizar el ISD. Eso significa devolver el ahorro fiscal que habías conseguido, más los intereses que correspondan.

Ejemplo: Inés heredó en Málaga un piso y se aplicó la reducción por vivienda habitual, ahorrándose 18.000 € de impuesto. Si vende al tercer año, la administración puede exigirle ese ahorro más intereses de demora, porque no ha mantenido la vivienda el tiempo exigido. En la práctica, vender antes de tiempo puede salir caro aunque la operación inmobiliaria parezca rentable sobre el papel.