Arras penales modelo en España: ejemplo de contrato y cláusulas clave

Qué son las arras penales y en qué se diferencian de las penitenciales y confirmatorias

Las arras penales sirven para cerrar una compraventa de vivienda en España y fijar una pena si una parte incumple. No permiten desistir sin coste: se apoyan en el art. 1454 CC, se diferencian de las arras confirmatorias del art. 1124 CC, y se encajan como cláusula penal en los arts. 1152 CC y 1153 CC.

En la práctica, el comprador entrega una cantidad como señal y esa suma suele descontarse del precio final si todo llega a notaría. La diferencia está en la consecuencia jurídica del incumplimiento: en unas arras puedes desistir pagando la salida pactada; en otras, la señal solo confirma el contrato; y en las penales, la pena queda preparada para el caso de falta de cumplimiento.

Arras penitenciales

Son las de desistimiento. Solo existen si las partes lo dicen con claridad, porque el art. 1454 CC permite que comprador y vendedor se aparten de la compraventa pagando la consecuencia pactada: el comprador pierde la señal y el vendedor devuelve el doble. Son útiles cuando ambas partes aceptan que la operación pueda caerse sin llegar a un pleito sobre cumplimiento.

Arras confirmatorias

No abren una puerta de salida. La cantidad entregada confirma que hay contrato y anticipo de precio, de modo que si una parte incumple la otra puede acudir al art. 1124 CC para pedir cumplimiento o resolución con daños y perjuicios. Aquí la señal no es un billete de salida, sino una prueba de que la compraventa ya está en marcha.

Arras penales

La llamada arras penales funciona como cláusula penal: los arts. 1152 CC y 1153 CC permiten fijar una pena para el caso de incumplimiento. Esa pena sustituye a los daños y perjuicios y a los intereses salvo pacto en contrario, y el deudor no se libera pagando la pena si las partes no han pactado expresamente esa salida. Bien redactada, deja claro qué pasa si alguien no firma la escritura, no entrega la vivienda o no paga el precio.

Si quieres libertad para salir, estás ante arras penitenciales; si quieres obligar a cumplir y sancionar el incumplimiento, estás ante arras penales.

Cuándo conviene firmar un contrato de arras penales en una compraventa de vivienda

• Cuando el vendedor quiere retirar la vivienda del mercado en España mientras espera la firma en notaría.
• Cuando el comprador necesita un margen realista para tramitar la hipoteca con su banco, pedir tasación y cerrar la oferta.
• Cuando ambas partes quieren fijar un plazo de 60 o 90 días para revisar cargas, preparar documentación y coordinar la escritura.
• Cuando se busca proteger a los dos: el vendedor gana seguridad de cobro y el comprador asegura que la vivienda no se venda a un tercero durante ese plazo.
• Cuando la operación está ya madura y solo faltan flecos de documentación, certificados o cancelaciones registrales.

Cláusulas clave que no deben faltar en un modelo de arras penales

Identificación de las partes, del inmueble y del precio

• Nombre y apellidos completos de comprador y vendedor, con DNI o NIE.
• Domicilio a efectos de notificaciones, para poder enviar burofax o requerimiento fehaciente.
• Estado civil y, si afecta a la titularidad, régimen económico matrimonial o representación.
• Descripción precisa de la vivienda: dirección, finca registral, referencia catastral, planta, puerta, anejo y plaza de garaje si la hay.
• Precio total pactado de la compraventa, en euros, y forma en que se imputará la señal al precio.

Señal entregada, pena pactada y consecuencias económicas

La cuantía de la señal no tiene porcentaje legal obligatorio. En una vivienda de 240.000 €, una señal de 12.000 € puede ser razonable; en una operación más ajustada, quizá baste con 8.000 € o 10.000 €. La clave es que sea proporcionada al precio, al plazo y al riesgo de la operación.

En las arras penales, la cantidad entregada suele descontarse del precio si se firma la escritura, pero además se puede fijar una pena para el caso de incumplimiento. Eso exige redactar con precisión si la señal forma parte de la pena, si se imputa al precio y luego se compensa, o si la pena queda separada. Si no se aclara, el contrato deja margen a discusiones innecesarias.

Lo más limpio en un modelo es decir qué ocurre en cada escenario: si firma todo, la señal se descuenta del precio; si incumple el comprador, la parte vendedora retiene la cantidad entregada y aplica la pena pactada; si incumple el vendedor, devuelve lo recibido y responde con la pena prevista, siempre dentro del juego de los arts. 1152 y 1153 CC. Si quieres evitar una sanción doble, escríbelo de forma expresa.

Plazo para otorgar la escritura pública y consecuencias del incumplimiento

1. Fija en el contrato la fecha máxima para elevar la compraventa a escritura pública. En muchos modelos españoles se usan 90 días desde la firma de las arras, aunque puede ser menos o más según la operación.
2. Señala la notaría de España donde se firmará la escritura, normalmente la que designe el vendedor si así se pacta, y deja constancia de que deberá comunicar día y hora de forma fehaciente al comprador con 5 días de antelación.
3. Si el comprador depende de financiación, que pida la hipoteca y, si hace falta, una prórroga por escrito antes de que venza el plazo. No conviene dejarlo para el último día.
4. Si una parte no comparece o no cumple, envía un requerimiento fehaciente —burofax o requerimiento notarial— para dejar rastro de la negativa o del retraso.
5. Llegado el vencimiento, aplica lo pactado: cumplimiento, resolución o cláusula penal. Si el conflicto no se resuelve, la reclamación acaba en los Juzgados de Primera Instancia competentes por la jurisdicción pactada.

Qué pasa si el comprador no obtiene financiación o no firma

• Prórroga: permite ganar tiempo al comprador para cerrar la hipoteca con su banco. Ventaja: evita perder una compraventa viable. Inconveniente: mantiene bloqueada la vivienda y alarga la incertidumbre para el vendedor.
• Resolución: da por terminada la operación si la financiación no llega o el comprador se echa atrás. Ventaja: limpia la relación contractual sin eternizar el asunto. Inconveniente: el comprador puede perder la señal o asumir la pena si así se pactó.
• Ejecución de la cláusula penal: presiona para que la firma llegue a tiempo y compensa a la parte cumplidora. Ventaja: pone una consecuencia económica clara. Inconveniente: si la pena está mal calculada, puede tensar la negociación y empujar el conflicto al juzgado.

Qué pasa si el vendedor se retrasa o vende a un tercero

Si el vendedor se retrasa en la notaría o vende la vivienda a un tercero antes de la firma, el incumplimiento es suyo y no del comprador. En un contrato de arras penales bien hecho, la reacción es sencilla: la parte compradora puede exigir la consecuencia económica pactada y, si todavía es posible entregar la vivienda, pedir también el cumplimiento de la obligación de vender.

Cuando la venta a un tercero hace imposible la transmisión, lo normal es resolver la operación y reclamar la pena prevista. El vendedor no queda protegido por el simple hecho de que ya haya cerrado otra venta: si ha asumido una obligación de vender esa vivienda a ese comprador, responde por el incumplimiento según la redacción del contrato.

Reparto de gastos, cargas y conservación del inmueble hasta la firma

Gastos de escritura, copias y cargas registrales

Salvo pacto en contrario, el art. 1455 CC atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de escritura y al comprador los de las copias posteriores. Eso no significa que todo lo demás quede cerrado por defecto: en una compraventa de vivienda en España hay que pactar también qué pasa con la cancelación registral, la gestoría o los costes de obtención de certificados, si se quieren repartir de forma distinta.

• El vendedor suele asumir la matriz de la escritura y, si así se pacta, la cancelación de cargas previas.
• El comprador suele pagar las copias que pida después de la firma.
• La vivienda debe llegar a notaría con el estado de cargas aclarado, sobre todo si existe hipoteca, embargo o afección fiscal.
• El vendedor debe conservar el inmueble y no alterarlo hasta el día de la escritura, porque la obligación no es solo vender: también es entregar lo que se prometió.

Ejemplo de contrato de arras penales con cifras y cláusulas de redacción

Marta vende su piso en Sevilla capital por 230.000 €. Pedro entrega 11.500 € al firmar las arras, que se descuentan del precio final si la escritura pública se firma en plazo. El contrato fija 90 días para acudir a la notaría que designe la vendedora, con aviso fehaciente al comprador al menos 5 días antes.

La redacción podría quedar así, de forma sencilla y útil:

• 'Las partes identifican la vivienda, su finca registral y el precio total de 230.000 €.'
• 'Pedro entrega 11.500 € en concepto de señal y parte del precio, cantidad que se imputará al precio final al otorgarse escritura.'
• 'Si Pedro no comparece o no cumple sin causa pactada, Marta podrá resolver el contrato y exigir la pena de 11.500 €, con cargo a la cantidad entregada, sin perjuicio de lo previsto en los arts. 1152 y 1153 CC.'
• 'Si Marta incumple o vende la vivienda a un tercero, deberá devolver la cantidad recibida y abonar la pena de 11.500 €, salvo pacto distinto expresado con claridad.'
• 'Los gastos de otorgamiento de escritura corresponderán al vendedor y los de las copias posteriores al comprador, salvo pacto en contrario.'
• 'Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Sevilla para cualquier cuestión derivada de este contrato.'

En este ejemplo, la señal es del 5 % del precio. Es una cifra frecuente porque no ahoga la compra y, al mismo tiempo, hace que el compromiso se tome en serio. Si el comprador necesita hipoteca, conviene añadir una frase muy concreta sobre prórroga o sobre la condición de financiación, para no dejar la pena a interpretación del juzgado.

La idea práctica del modelo es esta: la señal reserva la vivienda, el plazo lleva la operación a notaría, la pena disuade el incumplimiento y el reparto de gastos evita fricciones de última hora. Si cada pieza queda escrita con precisión, el contrato cumple su función en España y no se convierte en un problema más antes de firmar la compraventa definitiva.

Dudas habituales sobre las arras penales